北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

建国门外永安里的丽晶苑，20多年前就3300美金一平，折合2.7万一平，为什么能卖的这么贵？

很简单，物以稀为贵，当时的高档公寓稀缺，租金高，所以开发商才敢开出如此高的价格。要知道当时美元的汇率可是一直在8以上的，最高到9:1都不新鲜。

丽晶苑算是比较老资格的豪宅了，是1992年张市长赴港招商后来到北京投资的。开发商是香港戎氏家族，当时在北京的可能是二代接班人，名字我忘了。后来据说是娶了个台湾明星，我也不认识，只是看过这么个新闻而已。

1994年丽晶苑应该就开盘了，或者是1995年。刚开始不算太贵，2800美金，和崇文门新世界的差不多，但后来就涨价呗，最高涨到了3300美金，几乎是当时的最高记录了。

之所以能卖到这么高还有人买，并不是那会儿的土豪人傻钱多，而恰恰是因为当时的买房人都是投资为主，都是经过认真计算的。

那会儿的公寓分为三种，分别是商务型、商住型和住宅型。其中商务型的最高档，类似于酒店服务式的，不仅精装修，而且各种配套一应俱全，服务也好。那自己就租金不菲呗，中档公寓都20美金每平每月，高档公寓更是在30每月起，那还供不应求呢。

以旁边的雅诗阁为例，酒店式公寓，当年开业就是28美金，而且还属于超低价。那像丽晶苑这种档次的，在当年租到35美金算正常。以3300美金一平计算，不到100个月就回本了，8年而已。而且这还没算上租金涨幅，如果计入的话，就算减去物业费，那6年回本也是常规估算，年回报率16%。

毕竟这是20多年前，北京没什么高档住宅，酒店也不是很多，那众多的港澳台和外籍商务人士来了住哪儿？不光是他们，还有外资与合资的高级白领呢，都是领着高额补贴的，不住豪宅就浪费了。所以巨大的市场需求，催生了在当时看来高到天际的公寓市场。

但这市场就是这样呗，一旦被发现的需求，那就有众多的商家来提供商品，价格未必降，但利润是肯定下滑的。

到今天，刚才看了看雅诗阁的价格，折算成美金还是30块吧，每月每平米200人民币。丽晶苑呢，150平的两居室2万块钱，每平米折合成美金也就20块了，比当年的35几乎腰斩。虽然和普宅的租金回报比起来还是偏高，但这是用升值慢换来的啊，是否划算只有业主们自己知道了……

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