“两会”期间，政府工作报告涉及房地产的内容主要包括有效防范化解优质头部房企风险、加强住房保障体系建设等，为今年行业指出发展方向。

“两会”精神与基调

两会总基调

“稳字当头、稳中求进”是宏观经济工作的总基调

2022年，面对严峻复杂的外部环境和疫情冲击，中国经济迎难而进，稳中向好，发展质量稳步提升。

2023年经济工作要坚持稳字当头、稳中求进，并在宏观政策、扩大消费、产业发展、国企改革、民营经济、对外开放、风险防范等方面进行了部署。

两会-经济基调

发展压力仍在，经济预期偏谨慎，GDP增速降地0.5%，稳就业、稳收入、促增收，多渠道提升居民购房消费能

目标分析：

GDP——增速降地0.5%，谨慎预期

5%左右的GDP增速目标设定整体比较谨慎，一方面，2022年我国GDP同比增长3%，对于2023年来说存在明显的低基数效应，另一方面，要实现15年GDP翻一番的2035年远景目标，GDP年均增速需要达到4.7%，考虑到要为未来留空间，前期发展目标不宜过低

就业——目标增加100万，压力存在

较2022年的目标增加了100万，2022年实际新增就业1206万，虽然疫情防控形式好转会带动就业需求，但考虑到边际弱化，今年完成稳就业目标压力依然存在

居民消费价格——保持不变，稳定预期

居民收入——保持不变，稳定预期

稳定的就业预期和居民收入是住房消费的基本支撑，提升城乡居民收入水平，尤其是提升中低收入群体收入及购买力，进一步挖掘内需消费潜力，房地产市场也将明显受益

进出口——“保稳提质”改“促稳提质”，压力存在

考虑到出口走弱对就业拉动作用可能边际弱化，发展压力存在

两会-财政基调

态度向上，赤字率、专项债规模上“加力”，税费、投资效益端“提效”

目标分析：

基调——态度向上，积极性加大

赤字率——上调3%，力度加大

地方债——增加1500亿，力度加大

总体要求由去年的“提升积极的财政政策效能”转为“积极的财政政策要加力提效”，表明财政政策有望进一步加力，体现在赤字率、专项债规模均高于去年

税费——不再对“规模”进行阐述，重在提效优化

今年政府工作报告关于减税降费的着墨相对较少，从追求减税降费的规模转向效率效果和精准性，有利于稳定宏观税负

政府投资——强调政府投资绩效，重在提效

更加重视政府投资对全社会投资的引导带动作用，更加聚焦政府投资重点领域，更加优化政府投资协调机制，更加强调政府投资绩效

两会-货币基调

强调精准有力，逐渐向中性回归，不会更松，短期内降准降息的必要性和可能性在下降

目标分析：

基调——“加大稳健”转为“稳健有力”，向中性回归

从此前的“加大稳健货币政策实施力度”转为“稳健的货币政策要精准有力”，表明货币政策将从偏宽松逐渐向中性回归，但也不会大收大放

货币量(M2)——不再“扩大新增贷款规模”，力度减弱

删除去年的“扩大新增贷款规模”等表述也表明货币信贷总量上的增长诉求明显下降，但结构性支持尤可期

信贷利率——巩固前期成果，力度下调

今年以来，居民生产消费显著恢复，经济景气水平也明显回升。预计短期央行将进入观察期，继续降息的概率较低

汇率——保持不变，稳定预期

无变化，整体要求汇率仍均衡合理、保持稳定

两会-房地产基调

核心聚焦行业稳定性，当前工作重点仍是防风险、增信心促需求、加强住房保障体系建设，中长期向新发展模式转型

目标分析：

基调——加大控风险，持续促需求

“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，本次会议未提及；首次重点强调化解房地产业风险，化解头部房企债务风险；再次提出着力改善预期、扩大有效需求，满足居民居住需求。

控风险——头部房企稳定性，项目保交付重要任务

房地产业对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，房地产领域风险处置不当，极易引发系统性风险。四季度以来中央一系列保交楼、保优质市场主体政策持续落地，及时托底市场，避免硬着陆

促需求——支撑商品房刚需改善需求，加速保障房体系搭建

短期持续支持居民居住需求，挖掘改善性需求释放，构建保障体系支持刚性需求；但中长期需求中枢水平下移是大势所趋，向新发展模式转型是行业发展的必由之路

“两会”后房地产发展逻辑

两会后，房地产发展基调逻辑发生改变

以需求端为抓手，旨在缓释行业风险

2022年行业状况：

政策主要集中在供给端，出台金融十六条、三支箭、行业纾困专项政策，但惠及不足10%的优质房企，出险房企很难直接获得支持

同时在销售链条没有疏通的情况下，企业风险化解很难，行业的信心很难恢复。

2023年核心问题：销售受阻、企业救助积极性低、行业风险出清慢

2023年“两会”房地产基调发展逻辑

●通过刚需和改善群体需求释放，来缓释房企风险，同时通过不同的方式来优化房企的资产负债情况。

优质房企：通过强化收并购能力，释放拿地能力，提高外部不良资产处置能力，实现企业资产负债表的优化。

出险房企：重点是提高自救能力，有效盘活自有资产，通过债务处置从而实现资产负债表优化。

●政策的支持确保房企不会大幅降低，实现房价基本稳定，通过盘活房企，来稳定土地市场、稳定地价。

●低收入群体和新市民则通过保障租赁市场来满足，最终实现房地产行业的稳定以及对于稳定经济的作用。

保障房体系 中， 过去两年 保障性租赁住房 大幅度 进入市 场， 围绕解决 保障 新市 民、青 年人等住房问题，将是接下来的行业热点；

通过精准满足两大类人群的住房需求，一是刚需刚改类的购买需求，二是新市民、新青年在城市的租赁住房需求，稳定房地产投资，形成多主体供给方式。

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>>>下期预告：【伟伟道来】2023年“两会”后房地产市场发展方向

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