2023年，人才房像一条鲶鱼一样，搅动着整个深圳都市圈的房地产市场。

深圳今年推出的第二批人才房，进入认购资格审核公示阶段。

本批次话题度最高的三个项目——深铁熙府、安居同乐馨苑和新城华苑也在近期公布了申购信息。其中，位于南山的深铁熙府和安居同乐馨苑符合条件的家庭分别为10785户、11708户，宝安新城华苑为9780户。

这三个项目提供的4991套人才房，综合算下来有32273户家庭通过认购资格审核，这是个惊人的数字，从表面上看，相当于1套房有接近6户家庭有购买意向。

但是在这串乐观的数字背后，我们也看到了一些目前不明朗的现实问题。

01

在这三个人才房项目里，安居同乐馨苑是认购倍数最多、抢夺最激烈的一个。项目本次配售199套房，共有11708户通过申购资格审核，认购率达到1:58.83。

两房有161套，有10953户家庭申购，第一列队有5779户，第二列队有5174户，整体认购率为1:68.03。三房仅有38套，共755户家庭申购，认购率为1:19.86，排在第一列队的有498户，第二列队有257户。

这个项目为什么这么火？我认为非常简单，主要是便宜，这个盘均价4.62万/㎡，比同样在南山的深铁熙府每平米便宜1.32万。

均价要5.94万/㎡的深铁熙府虽然是这三个项目里最贵的，但申购人数却多于新城华苑，排在第二位。

项目本次配售2080套房，通过资格审核的有10785户，认购率为1：5.18。两房有1065套，共有10050户申请，认购率达到1:9.43，排在第一列队的有5355户，第二列队有4695户。三房共1015套，有735户申购，认购率为1:0.72，第一列队有512户，第二列队有223户。两房和三房的房源数差不多，但申购人数相差很多。

就算价格比较高，也有这么多人想抢，主要是因为它是这三个项目里地段最好，深铁熙府位于蛇口，是12号线左炮台东地铁站的上盖物业，地块内还有商品房、学校和商业等配套的规划，地段和配套是这三个项目里最好的。

新城华苑作为本批次里最便宜的项目，虽然目前周边缺少居住配套，但是71㎡的两房可以做成3房，户型是三个项目里最好的。

此次配售2712套房，通过资格审核的有9780户，认购率为1：3.6。两房有1968套，有8664户申购，认购率为1：4.4，第一列队有4649户，第二列队有4015户。三房有744套，共有1116户家庭申购，认购率为1：1.5，第一列队有670户，第二列队有446户。

这几个项目还没开始摇号选房。目前也有人出现选择上的摇摆，有人关心深铁项目当下的配套情况和华发项目周边多飞机航道会出现噪音的问题。

02

通过以上这些信息，我们看一些很直观的问题：

1）两房不够抢，三房卖不完。

这个问题，从去年推出的第一批人才房认购情况里就已经体现出来了。

去年配售的6个项目，提供了4422套住房，其中两房有1957套，三房有2465套。这批项目最终有14810户家庭通过资格终审，认购率为1:3.34。认购两房的A队列有12389户，认购比例为1:6.33；认购三房的B队列有2421户，比例为1:0.98。

而在今年这三个项目，同样是申购两房的人数要高于三房。尤其是深铁熙府，三房的认购率还没达到1：1，这意味着排在第二队列的人，全部都有机会选到房。

另外，出现这个情况，主要也是因为三房申请条件的苛刻。除了要人才房申请两大队列的基础条件外，申请三房要求4人及以上的家庭。

根据深圳七普信息，深圳平均每个家庭户的人口为2.25人。虽然比2010年六普的2.12人增加0.13人，但显然意味着大部分家庭都无法满足申请三房的最低条件。对于人口数量的要求，已经可以刷下一批不符合资格的家庭。相比之下，两房的申请条件就要宽松很多。

2）各项目申购人数重合率高，数据水分大。

从去年的第一批人才房开始，一户家庭，在同队列里可以同时申购好几个项目，其中的重合率非常高，最终的弃选率也很高，这会导致像上一批次没选完的项目，比如华侨城九樾广场，今年要继续面向市场配售剩余房源。

今年也是一样，同一户家庭可以不受限制同时申购几个项目，这使得没有明确意向的申请人一次至少会申请两个项目：一个保底确定可以上车，一个想博一博热度更高的项目。

这使得目前呈现出来的庞大的申购数据，其实无法代表每个人才楼盘的真实认购数据，比如有人即认购了深铁熙府，又申请了新城华苑。对于项目而言，要在查重之后，才能确定一个接近真实的申购率，最后对人才房的房源，会造成一定程度上的浪费。

在目前人才房的申购政策主导下，每个人可以选多个项目，比同期只能认购一个项目的商品房还要宽松，并且即便最后弃选，也不会受到任何的处罚。

03

对于目前第二批人才房折射出来的问题，我个人认为未来可能有三个趋势值得大家注意：

1）针对申购三房的政策，有必要进一步放宽。

因为按照目前的趋势，三房有可能卖两年都卖不完。两房不够抢，三房卖不完，这个背后的原因实际上是户型结构设计和政策匹配不咬合。三房的比例设置不低，但是政策条件偏于苛刻。往往能够申请三房的家庭，对这个不到90平米的面积“视若鸡肋”。我认为，人才房三房的申购条件接下来有必要做进一步的放宽，如果政府接下来想要快速去化掉三房的话，不进一步的放宽很难实现目标。

2）同批次无限无责申购，有必要进行适当的限制和管理。

人才房目前的申购，没有什么“规则”可言，同一批次的人才盘，买家可以全面撒网全部申购，即使最后一个偶都不选也没有罚则。这个一方面会造成申购数据高度重叠、失真，另外一方面也会造成资源的浪费。因为审核人才房的申购资格，也需要花费很多时间和精力。比较来说，人才房这个申购要求，已经比商品房还要宽松了----同一批次的商品房，买家只能选择一个。是以，我认为，未来针对人才盘的申购，从提高效率的角度讲，管理部门有必要会做出一些收紧。

3）关于人才房接下来的推盘节奏，整个市场都希望提高数据透明度。

深圳目前至少还有17个人才房会在未来慢慢推出，公众对于人才房的关注和质疑都很高，但现在关于人才房的很多政策都处在不确定中，存在很多模糊地带。

关于人才房的总量库存和推盘节奏等细节，希望相关的管理部门能够及早的公布和披露推这些官方信息。因为很多数据和政策的不透明，导致很多人还在等待，究竟要等多久，这对于他们对于下一步的打算会有影响。

关心人才房数据透明度的不仅仅是人才房买家这一个群体，事实上很大。人才房买家是第一个群体，目前许多细部政策不清楚，粉丝们天天问来问去，谁也解答不了。其次，前面说了，人才房对刚需类商品房构成冲击、甚至影响到临深房地产市场。按照目前17个人才房项目计算，折算下来还有接近1.6万套房，如果按照每批次推4000套房计算，还够推4次。这对于要卖刚需盘的开发商会造成一定的冲击，虽说这个冲击并非市场所不能承受，但如果没有清晰的预期，会令市场产生很多不必要的影响。