上次，楼Sir浅浅提到，央行和银保监会发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，才是楼市最大的狠招。
其中，“优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点”一条，把海南与雄安新区、深圳并列，以“国家重点支持区域”和“人口净流入”定位，作为金融新政试验田。
同时，还有一条，“对于专业化规模化住房租赁企业，依法依规批量购买存量闲置房屋，用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营，鼓励商业银行向其发放租赁住房团体购房贷款（30年，80%）”，楼Sir认为，虽然表面上说的是租赁，实际上，是为当前总量过大的库存找到了新的超级接盘侠。
这项政策要是执行下来，相当于房地产板块，再次迎来万亿级别的重磅资金进场，且海南，还是第一梯队的目标市场！
到底发生了什么？
2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》（简称金融17条）。
通篇十七条信息最大的亮点——鼓励企业进场购买住房。将市场上的新房、二手房甚至商铺写字楼以团购的形式批量收入囊中。
一边是年轻人面对高房价望而却步，只能选择租赁。
一边是开发商盖好的新房门可罗雀，空置率过高。
22年全国100个城市住宅库存报告显示，库存总量就高达5.3亿㎡，与21年底相比上涨1.3%，达到了近五年的最高点。
这个庞大的库存，去化周期为11.7个月。
新房卖不掉，开发商资金链出现问题，高周转的时代已经成为过去式，2022年接连暴雷的恒大、融创等龙头房企直接说明了问题。
买方和卖方达不成一致，那就只能国家队出手了。
面对这样的困局，上至国家，下至地方为此使出浑身解数，从松绑限购到取消预售，再到房贷利率大幅度下调，但效果并不理想。
散户玩不动，那放资本进场！
简单来说就是国家为了保房价，给存量房找来新买家，包括保险资金，专业资产管理机构、住房租赁企业等。
让企业通过各种各样的融资手段，批量买下空置的新房再租给买不起房子的人。
如此一来，房地产市场将涌入批量的机构和资金，原来的散户市场转变成机构市场。
有业内人士预测，即将要进场的企业、私募、信托机构预计体量在万亿级别。
除了自有资金，央妈和银保监还放出了一个重磅利好。
这些企业可以向银行贷款，30年首付只需两成！
而且不光买住宅，保障性住房、共有产权房、写字楼、商场酒店、商铺等，都可以用来投资。
要知道之前启动限购时，海口市就明确规定了禁止企业直接购买住宅的，更别说申请银行贷款。
和普通购房者只能买1-2套不同，这次的“金融17条”规定，企业能购买几十甚至上百套房子。
统一装修管理，然后进入市场租赁，既满足大部分人的住房需求，又解决房屋积压的问题。
乍一看，好像是个一举两得的好事，但是仔细计算一笔账又能发现漏洞。
在中国的房屋租赁利润极低，甚至是个赔本生意。
2022上半年我国重点50城的租金回报率为1.95%，售租比为51.4%，而三亚市的售租比为67.3%
也就是说在三亚买套房子出租，需要用60多年才能收回购房成本，可是房贷期限30年，还不算企业需要支出的管理、税费等等。
不是摆明了坑资本这个大冤种吗？
资本当然是聪明的，批量购房，租金只是底层收益。
第二层获利逻辑，是以购买物业为标的而发行的金融产品。
有个重点值得关注！
“金融17条”里提到，资本进场可以注册租赁企业，组建房地产投资信托基金，打包做成房地产投资信托基金，简称REITs产品。
这个REITs可以流通，普通人就能参与，关键还合法合规。
不同于过年期间支付宝里集齐五福光打嘴炮参与的过亿项目……
REITs的门槛较低，大家可以通过它凑钱众筹买房。
平时千万豪宅遥不可及，若拆100份，每份只要十万，好像普通人也能够得到，卖房后增值部分的收益能分走1%。
但是发行REITs也有限制。
目前只有雄安新区、海南、深圳这类国家政策支持较高的城市及人口净流入的大城市才能作为试点。
融来的资金只能定向支持建设和长期运营租赁房的企业
| 22年净流入人口城市数量占比
玩法，你看懂了吗
吸纳金融资本进入市场，以租赁收益和物业价值支撑的REITs估值还能再次进入金融市场融资。
让金融资本继续拓展新的租赁企业和购买物业。
楼Sir再用大白话解释一遍，企业向银行贷款团购买房，然后租给买不起房的人，再以租金收入作为基础来发行REITs，卖给大家回笼资金后再次购入新的物业。
这么看来好像逻辑清晰了，买不起房子的人能租房，开发商能去化库存，金融资本获得收益，银行能把钱贷出去、政府还能获得税收。
堪称完美闭环啊！
房价还会上涨吗？
一个明显的信号出现了，即使对于高房价事不关己高高挂起，那一旦政策实施，大批的房源握在资本手中，房租上涨那是必然的。
那么问题来了，房价还会再涨吗？
资本可不是救世主，他们得先认可这个地方的投资价值，再赌上房价上涨的预期。有涨幅空间，才会有盘活市场、买卖差价的动力。
这也是REITs首先在政策支持高或者人口流动大的城市试点的原因。
未来只需要关注三个方面，如果房价不变，成交量上涨而库存下降，房价有可能进入新一轮的上涨空间。
对于房地产市场的租赁结构来说，还是有好处的。
之前的租赁市场主要是小业主为房东，经常遇到房东需要卖房临时要求租客搬走的闹心事。
企业将存量住宅收入囊中，装修经营，统一管理，形成规模和规范化。
租客们也有了更多的选择空间和居住保障，踏实住上租来的房子。
今后你是打算租房还是买房呢，大家一起来聊聊吧，想要更多消息欢迎关注楼sir，新鲜热辣的地产资讯每日为你奉上。
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