来源丨温州房产圈
去年，土地市场低迷，七都一宗容积率约1.05的“墅类”地块吸引7家房企争抢，最终溢价24.16%成交。瓯江口类似的地块，同样吸引3家争夺，最终溢价11.9%成交。
据了解，这2宗地块都将打造成纯正低密的中式合院，起步面积在200㎡左右，最大面积在300㎡左右，面向顶级豪客。其中七都项目，总套数在百余套，业内已经有传言部分被老板“提篮子”。
近日，龙湾容积率约1.05的“墅类”地块出让， 但最终以底价被本地民企竞得。
同为是墅类地块，却有不同的境遇，哪怕产品有稀缺价值，位置在哪还是非常之重要。
关于这点，最有经验的案例是第五次被拍卖的罗山蓝岸。
01
日前，瑞安市家景房地产开发有限公司名下所属的土地在建工程（罗山蓝岸）和其他资产，已有965次围观、13人设置提醒、0人报名，将于2023-03-29 10:00开拍（数据来源：阿里拍卖）。
今次是罗山蓝岸第5次挂牌拍卖。
此次，起拍价降到约1.9亿，接近评估价的半折。
值得注意的是，2010年地块出让，土地出让起始价为1.716亿元，吸引三家房企报名，最终家景是以约3.5亿的高价成交，地块楼面价超万元，高于当时塘下中心区地价。
彼时，项目方意气风发，曾透露地块的成本投入将高达2万/㎡。按这投入比，单价卖3万都是成本价了。
该标的物最早于2019年6月5日以3.17亿元拍卖，无人报名而流拍，后分别于2019年6月25日、2022年3月14日、2022年8月5日以2.5377亿元、 3.71亿元、2.97亿元的价格挂牌拍卖，但最终都是无人报名而流拍。
02
罗山蓝岸位于塘下镇陈岙村大罗山边。
项目于2011年动工，后因资金问题停工，直到2017年才复工，并于2018年以“准现房”回归销售，然而128套别墅一套也没卖出，后开发商因经营困难于2019年宣告破产。
目前，A地块1-18幢（共79套）建筑物已经结顶，外立面大理石未完工，室内隔断尚未全部完成，门窗尚未安装，小区内道路及绿化尚未完工。
B地块1-8幢（共49幢）建筑物主体已经完成，门窗安装齐全，小区内道路及绿化部分完工。
虽项目处于“烂尾”状态，但罗山蓝岸并未售出一套房源，因此也只是开发商一家受伤的惨案。
03
项目房源一套未售，4次挂牌流拍，但并不是说项目“一无是处”。
罗山蓝岸容积率仅有约0.8。去年开始，温州市区重新供应“墅类”地块，但是居住区域容积率要求大于1，严控容积率1以下地块出让。罗山蓝岸约0.8的容积率还是有一定稀缺性。
2018年，罗山蓝岸以“准现房”形式出售，在经历资金问题停工复工后，姿态已经放得很低，300多万就能买到一套200㎡+墅产品。
为何还是一套售不出，导致项目公司走向破产？
罗山蓝岸所在的陈岙生态旅游区，知名度普通，项目的开发商市场知名度也一般，没有号召力。
再加上拿地后停工、复工再开盘，一拖就是7年，项目名声“坏了”。对高端置业群体来说，根本“入不了眼”。
同时期，瑞安另有墅类项目“桐溪香墅”，相对罗山蓝岸，他的开盘成绩高出不少。
罗山蓝岸作为墅类产品，他的微环境让高端置业群体太有抗性，回家会经过陵园。
▲罗山蓝岸相对位置
近期，杭州一凶宅以市场价75折成交，本次罗山蓝岸起始拍卖价约1.9亿，128套别墅，相当于148万/套，价格如此“便宜”下，不知是否有公司愿意接盘。
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