代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
本周，广州2023年第一批集中供地即将拉开帷幕。
不同于往年的集中供地模式，今年广州首批采用“集中挂牌，散装竞拍”的模式，将8宗涉宅用地分开四天竞拍。
2023年广州第一批集中供地
首批出场的宅地坐落在天河区（1宗）和增城区（2宗），分别为天河智慧城AT0307027、AT0307028地块，增城区宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块及派潭镇增派公路西侧18105209A23001号地块。
不过，就在昨日，广州市规划和自然资源局发布补充公告，宣布增城区派潭镇增派公路西侧18105209A23001号地块延后出让。
这是什么信号？会影响接下来增城的楼市、土市走势吗？
01
3月20日，广州市规划和自然资源局发布补充公告，将原定于3月23日出让的增城区派潭镇增派公路西侧18105209A23001号地块延后约1个月出让。
广州公共资源交易中心同步更新了出让信息，显示该地块竞拍时间由3月23日改为4月21日，竞买申请截止时间也延至4月18日。
作为增城派潭镇的宅地，地块本身讨论度不高，唯一的话题是来自极低的起拍楼面价。
从土拍官网获悉，该地块坐落在派潭镇增派公路西侧，宗地面积55274.36㎡，计容建筑面积82911㎡，起拍价2.49亿元，起拍楼面价仅3003元/㎡。
3003元/㎡的地价，即使是放在增城也是相当“炸裂”的！
小编拉取了过去十年增城区宅地成交单价情况，由图可见，增城涉宅用地成交楼面价早在2017年就迈入1万门槛；在近年天量供应压力下，增城地价虽有回落，但去年宅地成交楼面价还是超8000元/㎡。
或许有人说，这宗宅地坐落在增城最北的派潭镇，地价不可一概而论。但克而瑞监测到，派潭镇上一次供地是在2016年（万科桃源里项目地块），彼时成交楼面价是4024元/㎡。（项目此前洋房单价约1万/㎡，联排别墅单价在2.5万/㎡左右；目前，贝壳数据显示，该项目二手成交均价为1.1万/㎡）
而本次宣布延期的派潭镇增派公路西侧18105209A23001号地块，即使是算上各项配建成本，满打满算也不超过4000元/㎡。
换言之，派潭镇这宗宅地，地价甚至比七年前还要便宜。
不过可惜的是，即便地价低廉，派潭镇这宗宅地也没有吸引太多关注。
派潭镇坐落在增城最北部，西北是从化，东北是惠州，自然风光甚好。但随之而来的短板也很明显，各种交通不便、配套不足、生活氛围极其薄弱。
克而瑞监测到，地块周边五公里内就只有万科桃源里一个售罄项目，周边配套（学校、医院、商业）也是较为低档的村级。
而更为重要的是，如此偏僻遥远的位置，未来各项利好和政策也难以触达，发展潜力有限，这或许也是地块延期出让的原因。
02
派潭镇地块延期出让，很难不让人担忧起同期出让的另一宗地块前程几何。
另一宗宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块坐落在永宁板块，区位上远远胜过派潭镇地块。
从官网获悉，该地块出让面积163117.24㎡，容积率2.7，最大建筑面积441035㎡。地块起价19亿元，楼面起价4308元/㎡。
起拍楼面价不高，但调研数据显示，地块周边居住氛围也是偏弱，以厂房、山林为主，周边三公里内无住宅项目，放大至五公里才有荔富广场、时代廊桥、保利i立方等项目，在售项目一手均价在1.7-1.9万/㎡；商业、学校及医院等配套比派潭镇地块相对丰富，但同样档次不高。
通勤方面，地块周边有花莞高速、广惠高速等，但没有地铁，对无车党较不友好。
总的来看，宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块短板也不少，但胜在价格低，且相对近主城和新塘，前程未必堪忧。
03
多年来，增城凭借土储优势，一直稳坐广州“供应一哥”的位置。
克而瑞数据显示，过去十年，在招拍挂市场上，增城区合计供应涉宅用地214宗，占全市31%；在楼市火热、需求爆发的2020-2021年，其宅地供应量保持在40宗以上的高位，最高占全市四成供应量。
不过，受去年房地产下行影响，增城土市跟着急剧收缩，2022年全年宅地供应量只剩4宗；在今年首批供应中，增城也只战战兢兢掏出了2宗宅地，如今还有1宗宣布延期。
从年初发布的供应蓝皮书来看，今年增城“供货一哥”的宝座或将易主番禺，年度拟供仅9宗，低于番禺和白云。
宅地供应的大幅减少，对增城而言，一方面是控制好供应节奏，缓解当前楼市库存高企的压力；另一方面，减少土市频频流拍对楼市带来的负面影响。
那么，今年为止，增城楼市表现如何呢？
克而瑞数据显示，今年1-3月中，增城区一手住宅共计网签3892套，依然是全市的成交霸主，与去年同期相比增长了39%，市占率达到27%，同比提升6pts.
土市的表现，与楼市走势紧紧相扣、互相影响。作为广州的刚需天堂，增城楼市及土市今年能否扳回一局？
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