东港新村和二村4000元/㎡价差背后的原因
每年的三四月都是苏州学区房成交的旺季。
近期，分析师的一个朋友也正在为孩子选购学区房而犯愁。
东港新村和东港二村，仅一路之隔的两个小区到底怎么选？
据分析师调研，这两个小区的差别仅在于小学的施教区不同，东港新村是星港学校东港校区，东港二村是星港学校本部（飘逸路校区），初中施教区都是星港学校本部。
仅仅是小学阶段施教区的不同，一个是本部，一个是分校区，在二手房市场的价格表现却有很大不同。
东港新村的挂牌价格为28278元/㎡，东港二村的挂牌均价则为31998元/㎡，两个楼盘有着3700元/㎡左右的价差。
分析师电话咨询了星港学校，学校相关负责人表示：“进入哪个校区就读按照施教区划分，原地段就近入学，师资方面基本上固定不变，都是好学校，在哪里上都一样”。
也就是说，两所学校的师资力量和硬件水平相当，最后分析师的朋友还是选择了东港二村，只因为它是星港学校本部学区房。
东港新村在2019年经过改造后旧貌换新颜，沿街商铺进行了统筹规划，增设了不少停车位，道路环境也优化了，还为电瓶车安置了充电桩。
东港二村的老旧小区改造却一直没有启动，所以整个小区相较于东港新村更加老旧，界面比较差。
东港新村和二村都是园区有名的老小区，商业和交通配套共享，公共交通出行有地铁1号线东环路站、在建7号线现代大道西站，自驾出门就是现代大道、东环路等主干道，商业配套方面约800米就是印象城、大润发，距离苏州中心商圈也就是2.5公里左右，整体生活便利度高、居住氛围浓厚。
一路之隔，房价相差近4000元/㎡的主要原因是施教区的差别，也就是本部和分校区的差别。
学区差异造成3万元/㎡的价格差距
其实放眼整个苏州二手房市场，一路之隔的两个小区，因为学区差异，房价存在很大差别的例子比比皆是。
其中一个典型案例就是，位于星湖街东西两侧的荣域花园和星湖名轩。
据链家网显示，荣域花园的二手房挂牌均价为61037元/㎡，星湖名轩的挂牌均价仅28888元/㎡，两者单价相差32000元/㎡，荣域花园的挂牌均价几乎是星湖名轩的两倍之多！
隔着一条主干道星湖街，两个楼盘在价格上存在如此之大的差异，归根结底就是学区差异原因。
荣域花园的学区是金鸡湖学校，是园区管委会直属的九年一贯制公办学校，软硬件设施先进，教学质量突出，师资队伍力量强大。其升学成绩一直稳居园区前列，是区内家长们关注度较高的一所学校。
星湖名轩的学区则是东延路实验学校，这所学校也是园区管委会直属的九年一贯制公办学校，但2019年9月才投入使用，相较于成立12年有余、教育质量受到家长褒奖的金鸡湖学校，没有明显优势。
说直接点就是一个是园区金鸡湖的名校，一个是斜塘的新学校，家长更看重老牌名校的价值，可见学区对二手房溢价的影响之大。
除了学区这个主力因素，小区的产品品质也是导致明显价差的原因。
星湖名轩小区整体布局呈长条状，仅有7幢楼，是斜塘较早建成的商品房小区。中介对该小区的看法是：“小区户型、品质都一般，最后一排还靠着加油站，地段和产品都不占明显优势”。
星湖名轩产品类型为高层，主力户型面积段为75-100㎡，放在当下的苏州楼市而言，就是一个刚需小区。
而荣域花园产品类型包含高层、小高层、独栋、双拼、联排别墅，户型面积覆盖约60㎡到250㎡。
所以，一路之隔，造成房价二倍之差的主要原因是学区的差异，另外小区的产品品质也有至关重要的影响。
小区品质直接决定二手房溢价能力
当学区完全相同的情况下，房价形成巨大差异的例子也不少。
同在园区玲珑板块的和风雅致和雅戈尔伯爵，中间仅隔一条小河，配套完全共享，都是星湾学区房。
目前和风雅致的二手房挂牌均价88198/㎡，而雅戈尔伯爵的二手房挂牌均价只有65555元/㎡，房价相差2万元/㎡+！
分析师认为，配套共享、学区一致的前提之下，房龄和品质是造成两个小区二手房挂牌价差异的主要原因。
和风雅致是2012年建成的，雅戈尔伯爵是2008年建成的，相对来说和风雅致的房龄更新。
而且和风雅致品质更高，主要表现在楼栋布局、建筑外立面、社区空间绿化等方面。
和风雅致共有18栋住宅，约944户，产品涵盖洋房、小高层和高层。
雅戈尔伯爵共12栋住宅，约1029多户，产品为高层和高层。
户型方面，和风雅致以大户型为主，主力面积段约120-170㎡，起步即改善户型。
雅戈尔伯爵的户型建面覆盖约80-135㎡，很明显，和风雅致的改善属性和圈层更为纯粹。
和风雅致是由日本开发商大和房屋建造，是苏州较早的一批全装修交付的楼盘，且装修品质较高，日本YKK AP优质中空玻璃、旭硝子Low-E双层中空玻璃、同层排水系统、日本能率高效冷凝水热水器，大品牌强品质装修。
在社区景观打造方面，和风雅致的绿化率近50%，小区环境优美，有景观带、塑胶跑道、大草坪和游乐区，居住舒适度在星湾学区房中也是佼佼者，这也是造成和风雅致在一众星湾学区房中房价排在头部的原因。
可见，小区品质的重要性，其几乎决定了小区在二手房市场上的溢价能力。
在苏州二手房市场上，一路之隔的两个小区房价存在较大差距的例子在众多，但是造成价差的主要原因却各有不同。
除了以上原因，还有物业带来的单价差距，比如说园区湖东的第五元素和欧洲城，一河之隔挂牌均价相差3000元/㎡以上，有的是开发商带来的差距，比如说相城活力岛的首开班芙春天和华润橡树湾，还有就是景观设计的差距，比如说奥体的路劲尚澜湾和路劲澜山澜。
总的来说，影响二手房溢价能力的因素有很多，其中学区的影响较大，小区房龄、物业、开发商、房屋品质等因素皆很重要。
看到这里购房者一定会问，一路之隔的两个二手房小区，基本共享商业配套、交通 、 资源，而房价却常常相差甚多，那么，我该选择哪个楼盘？
分析师认为，如果施教区划分不同，选择学区更优质的小区。
如果教育资源也是共享的，那么则选择品牌房企和优质物业小区，毕竟品牌房企在产品品质方面有保障，物业服务也更加周到，说到底是住得舒服更重要。
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