讲 个事情： 首届苏州马拉松本周末开跑。
我们为什么要把这件事再讲一遍，是因为苏州终于要迎来了一场城市级的马拉松赛事。
苏州过去不是没有马拉松，只是这样级别的赛事，相较于其他城市，来得太晚了。
2016年起，中国的马拉松赛事呈现爆发式增长。
长三角的马拉松赛事数量更是名列全国前茅，江苏省仅次于浙江，位居全国第二。
然而我们拉出2018年的数据会发现，省内的兄弟城市纷纷举办城市级马拉松，而苏州仍以区域级、半马为主。
举办一场城市级马拉松的梦想，在过去的三年也没能实现。2023年的春天，横跨三个核心区，穿梭在金鸡湖、古城、运河间的“首届苏州马拉松”终于举办。
其实如果幸运的话，它可能会在2020年举办。而这三年来，赛道沿线的房价又变了多少呢？
在整个路线的1-5公里段，途径了园区的双湖和娄葑板块。
起点处位于双湖，南侧就是竣工于2011年的九龙仓国宾1号。
这是一个标准的2000万级别墅豪宅，三年来除了在2022年下半年价格下调外，其他时间基本稳步增长，3年来从78000元/㎡一路涨到了接近12万元/㎡的单价。
4-5公里处，路线向南转入星杭街，进入娄葑板块。
这个板块内部被高速、东环切割，界面美观度相对较弱，但因发展时间相对较长，配套成熟，地铁布局密集，5号线两站距离仅500米，未来还有7号线纵穿，生活便利性较高。
比如独墅苑西区，竣工于2001年，已经有超过20年房龄，这里的非别墅产品，一直在3万的价格附近震荡。2021年12月成交价曾站上47000元/㎡的高位，但很快回落。
而这里的别墅区，单价稳定在5万元/㎡附近。
6-14公里，进入姑苏，但基本还是在古城外转悠。
首先是南门路沿线，会途径觅渡翠庭、南园花苑、领秀江南（东区/西区）三个小区。
领秀江南（东区）是2006年落成的项目，项目曾在2021年上半年站上35000元/㎡的高位，此后一路回落。
而西区价格就相对坚挺，下调幅度不大，可见在同一小区的不同地块内，受到各种条件的影响，房价的波动幅度也会有所不同。
线路向北转入盘胥路，会经过几个体量不算太大的小区。其中的盘景苑落成于2000年，已经有23年的房龄。
但盘景苑的成交单价在2021年有将近5000元/㎡的抬升。我们回忆了一下，那年6月，正是门口的地铁5号线开通。
转入三香路，就进入了一个密集的居住区。有包括菱塘新村、三香新村、彩香新村、彩虹新村这样的老新村，也有名仕花园、采香花园这样的小区。
以彩香一村一区为例，建于1998年，迄今房龄已达25年，三年以来的成交房价有震荡，但大体以跌为主。
而其对面的名仕花园，是2009年的项目，价格曾站上31500元/㎡的高位，但三年下来，总体还是单价跌了2000元/㎡块。
下一赛段，15-19公里，线路在狮山来了个大折返。主要途径了狮山路、滨河路。
这里终于有了一些比较新的项目，比如龙湖狮山天街的住宅，另外也途径锦丽苑、和乐家园、何山花园等小区。
龙湖狮山天街广场二期，是该项目单价最高的地块。2016年建成，有6年的房龄，二手成交单价曾在61000-51000元/㎡之间大幅震荡。
此刻想问一下2020年没出手的业主们，2022年你们是什么心情？
建于1998年的何山花园，可以说是目前看来走势最惨的一个小区。甚至在狮山板块有涨幅的2022年，也是一路下跌。房龄老，无电梯，哪怕是1号线的轨交盘，也早已将利好释放殆尽。
接下来是第二次进入姑苏，并且分成了古城外段与古城内段。
20-24公里，是古城外段，虽然路程不短，但基本只经过了一个大型小区——寒舍。
2023年竣工的寒舍，在寒山寺一街之隔，属于墅类产品。三年以来，价格从29000元/㎡奔上36000元/㎡。
另外，还有一个新建项目，位于石路地铁站旁的华贸中心·姑苏里。
我们虽然看不到它三年房价，但是可以看看它的视频。
25-28公里，终于跑进了古城内的干将路。主要的小区有干将西路沿线的通和新村、天河花园、泰富苑、乐怡苑等，和干将东路沿线的蕴秀园、瑞基·翰林花园等。
由于小区规模大多较小，成交量低，数据偏差较大。我们只好选取规模相对大一些的两个小区样本。很遗憾的是，无论是2005年的通和新村，还是2002年的蕴秀园，古城的房子都在随着楼龄的增加而平稳下跌。
最后的14公里路程，马拉松选手们重回园区。
28到33公里，正是湖西主轴。这条线上有万科左岸、华润置地原三星地块这样值得期待的新盘，也有众多的经典项目。
苏州大道上有韶山花园、贵都花园、新馨花园等；
苏惠路-星港街沿线有苏都花园、师惠花苑、四季新家园，以及湖左岸、天域花园东区、中茵皇冠等园区开发史上赫赫有名的项目。
湖左岸与前面的6个项目，都基本处于一个或平稳、或震荡的走势。三年过去，湖左岸绕着58000元/㎡的价位转了一圈。
而到了天域花园东区和中茵皇冠国际，画风就明显不一样了。天域大涨2万元/㎡，而中茵皇冠国际，三年来跳涨3万多元/㎡。
同样是20年房龄的房子，想一下为什么干不过别人。
34公里到42公里，是属于湖东的时刻。从苏州大道转星塘街，最终到达奥体。
现代大道上，就是传奇的万科玲珑家族。其中单价最高的玲珑湾花园九、十区，在2021年的半年间，从单价9万元/㎡不到跃至单价13万元/㎡，创造了相当惊人的涨幅。
苏州大道东到星塘街的一段，是中海的天下，包括中海湖滨壹号，中海星湖国际，中海8号公馆，和正在建设的中海星湖ONE。
2008年的中海湖滨一号保持住了良好的走势，也给购置中海星湖ONE的卖家充足的保值信心。
此外，星塘街一段还有海悦花园、自由水岸花园、东湖林语、朗诗国际街区等项目。
其中，十五年房龄以内的朗诗国际街区和自由水岸花园，保持着稳中有涨的态势。也基本说明了奥体作为园区发展的新核心，给买房人的信心还是相对充足的。
最后
我们根据以上数据，制作了一张趋势地图。数据来自百度地图及安居客，样本有限，或有不准确之处，仅供娱乐参考。
同时我们也总结出来一些规律：
1、优质别墅作为稀缺产品，大概率会涨，无关乎地段；
2、同样地块的产品，由于建成时品质的差异，保值性会有很大差别；
3、城市发展的重点区域，押对了，基本上会跟着保值；
4、老小区的价格将会一去不复返，随着城市中心轨交格局的确定，已经不太会有突发性利好了；
5、一些热门地段，会带动二手房价震荡，选择好的时机卖出，非常重要。
最后，还是祝各位跑友比赛顺利。
忘掉闹心的涨涨跌跌，努力向前冲刺吧。 ▋
是的，苏州真有好房即将进入下一新阶段——「City好房」
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文：齐天｜出品：City好房
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