主持嘉宾：
中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员 蔡云
讨论嘉宾：
国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家 邱晓华
思睿集团首席经济学家 洪灏
中城新产业控股集团有限公司董事长 刘爱明
蔡云：我前几天到这个消息的时候我看成了铿铿行了，我以为是要对阵，但是我一想面对现在的经济形势我们不需要对阵，我们需要拧成一股绳才能把整个经济搞上去。
今天铿锵行主要讲的是地产的借“箭”，这个箭在哪里大家都知道。
我们知道2023年整个住房政策上有两条，一个是从需求端希望扩大住房需求；另一个从供给端金融支持。在金融支持上，一方面促进改善型的需求，同时推动房地产利率下降；另一方面降低购房成本，再一方面加大金融对房企的支持，也就出现三支箭和十六条，所以今天请台上的邱博士、洪博士以及刘总，来自经济学家、理论家以及实操专家。
我们想讨论的问题：一个是银行授信什么时候落地，第二个是债券市场还有多少空间，第三个是股权投资和REITs实现，第四个话题就是十六条下的发展模式。
每一个问题原来是一个一个讲，但是我怕论题影响大家连续性的思维，我想每个专家花10分钟把问题说透。
先请邱博士就这四个分议题阐述一下您自己的观点，谢谢。
邱晓华：刚才一直在考虑这个环节，所以我的PPT这方面就没说。
其实我在年初参加财经年会的时候也曾经就地产问题和几个专家一起参与了讨论，我想今年确实从中央到有关部门，到社会方方面面应当说对地产的地位、作用和如何更好地保持地产的稳健发展，基本上已经形成了共识。
从中央来说，主要领导已经多次明确了要把这个产业继续纳入国民经济的支柱产业来对待，要在“房住不炒”的基调下面推进房地产业发展模式的转变，这是中央领导在多次会上都讲过的。
针对2022年地产行业出现了深度调整的局面，从中央各个部门到地方政府都采取了很多措施，其中的一点就是修复了过去抑制或者说影响地产发展的一些政策。比如地方政府率先作出的很多改变，取消了限购、限贷，降低了买房的门槛，地方政策更优惠、更友好，这是地方政府从2021年底开始实施的，不断的一点一点扩散，其中一点就是要恢复地产的生机，保持地产的发展，由此缓解地方方方面面的困难。
从中央政府来说，更多是从宏观政策角度做了重大的调整。比如货币政策，在金融里面三支箭，其实第一支箭就是恢复了银行对地产信贷发放的正常途径。过去多年大家都知道，商业银行对房地产的贷款需求是严格控制的，但从去年开始闸门再次打开，从关上到打开，允许房地产企业从银行融资。
当然它有一个前提，就是优质房地产公司。何谓优质？就我想就是资产负债表相对比较健康的，更加符合保交楼的国家政策目标的，这样的房地产公司允许它正常通过银行渠道来融资；第二支箭就是允许房地产企业的债券在银行间的债券市场进行交易，允许地产公司发债，这是在债券市场方面给了开发商一个新的支持；第三支箭就是上市公司的房地产和准要上市的房地产公司允许恢复他们资本市场功能，可以定增、发债，可以上市，就是资本功能恢复。因此从货币政策角度来说，基本上回到了对地产行业进行调整、调控之前，当然前提是优质的房地产企业，而不是普遍的房地产企业，这是第一个重大的改变。
从财政政策角度来说，大家最清楚的就是税收优惠，你卖一套再买一套，一套房的税收可以返还的政策，对所谓的改善性需求进行了支持。住建部门也明确表态只要对改善性、刚性的表示支持。
因此总体上来看，到目前为止对开发商的政策基本上恢复到常态了。对消费端的政策有改变，比如说通过降低五年期以上贷款利率，税收方面也对卖一买一进行了优惠。但是实事求是地讲，消费端的政策力度还不及2005、2015年对房地产支持的政策，因为那个时候在减税降费、低利率方面的政策比现在来得宽松。
所以当时我就说，在消费端是不是也要设置几支箭，第一支箭应该在土地价格上面地方政府应当要考虑降低低价，让开发商有一个更合适的价格去买地开发，因为在我们的研究中其实地价是构成高房价最重要的一个因素，因为地价至少占房价的一半以上，所以我们要向社会、政府呼吁，在这方面应当继续控制地价，因为这是政府自己可以做的。第二就是应当让财政部门在税费方面进一步降低对消费者购房这方面的负担和压力，鼓励他们住房消费。
第三个方面呼吁应当在城市户籍制度改革方面要真正出现向新市民方面的倾斜，以已进城的农民工和农民工家属尽快享受城市服务，在住房、医疗、教育、爷爷方面享受平等待遇，鼓励他们在城市里扎下根来，推进住房消费。应该说这几支箭呼吁是呼吁了，但是真正能不能实施？有关部门还在研究。
此外我当时还呼吁，中央政府的财力除了继续支持投资，也应当向消费来适当地倾斜。所以我跟财政部领导人说，我说今年应当发3万亿的特别国债，1万亿用于发消费券，提高中低收入阶层消费能力。1万亿用于医疗、教育方面的不足。1万亿建议已建成的商品房作为一个长效机制。
消费端如果能够活起来，上面的开发端才能持续下去，要不然消费端活不起来开发端也不可持续，只是一个中间的过程。目前来看，秘书长也说了，王韶会长也说了，已经看到地产领域在销售、开发、要地这方面有些改善，但是总体上依然是在低基数上面的改善，还没有完全恢复常态，因此在这方面确实政府和社会各方面还要进一步加大力度，使得这个行业真正回到稳健发展的轨道，进而推进它由高负债、高杠杆、高周转、高房价转到所谓新的发展模式上面来，就是适度杠杆、适度负债，加上合理周转以及合理房价上面来，这样才能真正使得中国的房地产业能够在一个新的政策体系下、新的市场环境下面往前走。
当然这里也要指出，前面我在发言中说到，中国的人口改变，刚才洪灏博士演讲也说到人口跟住房市场的关系，作为研究者我们都发现了这个规律，人群集聚的地方是地产有前景的地方，人气低迷的地方是地产没有前景的地方。
从国家来看人口已经由增长转为下降，因此大家不要再寄希望回到所谓的黄金周期，中国地产业的黄金周期在我看来已经一去不复返，因为最基本的因素已经决定了，就是人口因素已经决定了，而且随着时间的推移，到了十年之后可能一个家庭拥有的住房数在城里面来说远远大于目前的数字，因为独生子女所继承的住房来自双方家长的住房，所以供给能力会大于需求能力，所以从这一点来说也不要寄希望于今后还会有蓬勃向上的阶段。
就像洪灏所说的，90年代到本世纪前五年，整个地产领域的投资、销售都是20%、30%以上的增长，持续了十几年了，而今天已经转为下降，我想今后能保持8%—9%左右投资开发力量就已经很不错了，因此今后房地产领域里面的成长可能会进入一个相对平稳的发展期，不会再是一个火热期。
这就是我的基本看法。
蔡云：谢谢邱博士，从住房的属性来看我们的政策性要求非常高，所以在未来发展当中我相信党和国家在保民生、保消费的过程当中会有更多的政策相配套，所以保租房和REITs为什么对当前市场这么重要，也也是三支箭当中其中一点，我们也期待市场未来的发展。
第二个请教洪灏博士，对这几个问题进行您的观点阐述。
洪灏：我们现在看到央行是从货币政策托底我们中国的宏观经济的，但是我们看到的现象就是在前几个月，一直到两个月前，其实我们看到M2（广义货币）的供给增速是连续超过了12%，这个增长的速度应该是最近几年来最快的一次，但是我们看到家庭中长期的贷款没有增长得特别快，家庭中长期贷款一般来讲就是我们的房贷，所以对于住房需求回暖还是需要时间长的，而且还有流动没有放出来。
如果我们简单粗暴把广义货币M2看作是央行提供的钱，社融就是整个社会对钱的需求，我们看到供给的速度是快于需求的速度，所以有一部分流动属于是预计在这个系统里头没有放出来。
这三支箭，一个是债券、股票，还有私募资金的支持，应该把它看作是我们中国的一个房地产行业的融资方式的变化，这几年已经开始了。比如中国有些房企在海外发美元债，因为美元当时的利率非常低，所以发了一些美元债。
但是中国房地产市场的融资，提供资金的主体还是银行，银行也乐于把钱借成房贷，因为房子是一个优质资产。但是海外，它主要通过债券市场的发行，通过REITs、房地产基金等等成为房地产开发投资的主要来源。所以今年我们这三支箭不仅仅补充了房地产行业的流动性，同时之前提到的三条红线今年可能稍微放松了一点，但是我觉得三支箭更重要的是它很可能开启了房地产行业融资模式的变化，更加市场化了，而不是说没钱了就找银行要，我觉得这个模式太老套了，让市场来解决。
今年看下来，刚才蔡会长说了，1-2月份我们的确看到了房子销量同比的增长，它开始没有那么负了，因为去年是负20、30，这很厉害，今年我们看到负3%之内。同时我们看到一线城市二手房市场好像非常火爆，我今天早上到广州，马上手机就有各种各样卖房的短信来袭，看到广州越秀城投的一个盘卖到15万一平米，这是非常让人震惊的，显示了我们广州这边有这个能力，有这个财力去消化这些住房的。
所以总结下来，三支箭首先系统里还有流动性可以释放出来；第二降准释放出来的长期资金大概是5000-6000亿人民币左右，这些钱你想想一下，随着房地产市场回暖，社融回归，这样会流到实体经济里来，不仅变成买房子的钱，它变成买股票的钱，变成消费的钱，会变成各种各样的钱。
去年我们中国18万亿人民币新增存款，基本上等于整个美联储在疫情三年里头放出来水的总量，很有意思，所以这18万亿一般来说每年存8万亿左右人民币新增，但是为什么突然去年一下多了10万亿，因为没有买房，不买房自动多了，还有理财搬家到了存款。
今年1、2月份由于家庭中长期贷款需求还是比较弱，所以今年1、2月份我们继续看到存款大幅度增加，这个就是我们讲的淤积在系统里钱的一部分，这些钱释放出来它的威力是非常巨大的，只是我们缺乏信心，信心的重塑也需要时间，但是我相信在未来几个月、几个季度里面会看到更多的数据去支持中国经济开始走进复苏期的结论。谢谢！
蔡云：谢谢洪博士，我们特别期待放开的那一天，我们会有更多销量的增长。
这些年关于融资这个事，房地产企业也是逐渐被教育的过程，多元化的融资也逐渐走到这个行业中来，从原来只依赖唯一的银行，到现在股权融资对我们更重要，所以开发企业怎么呼应这个市场，适应这个市场很重要。接下来有请刘总。
刘爱明：谢谢主持人，今天台上这两位都是经济学家，我现在都不是做住宅开发了，我主要做产业地产，所以今天我坐在这个位置是恰当的，真正做房地产的不能坐下来。
两位经济学家都讲得很宏观，我谈一些微观的。刚才主办方要采访，我总体感觉宏观层面上我们可以乐观，说春天要来了，这都是宏观叙事的方式。这次两会我特别留意建设部长说的“456”，这都是宏观理解，给大家一种信心，宏观上我觉得是乐观的，微观层面上我觉得不容乐观。
从房地产公司来说，核心还是销售，但是销售能持平都不错了，增长也很难，今年1、2月份的数据似乎变好了。
从客户需求端来说，这个真正要下功夫，因为没有消费就没用，大家不买房靠什么金融政策没用，再借钱也活不了。
我原来在万科做十年战略规划的时候也研究过，从二战开始研究到了2000年，大概60年房地产发展史，其实每个国家都有那么一段房地产绝对是供不应求的，就是赚大钱、快钱，但是过了那一段就没了，从来都是这样，但是那一段它来了就是人口增长等等这些，像美国婴儿潮，来了以后房价肯定是狂潮，你没有本事有那么大的供应量，但是过了这一段就没了，就像邱总说了这一段已经过去了，这是从客户层面上说的。
我最后说一点，我觉得现在房地产有另外精彩的一面，不能谈房地产只谈住宅，商业、酒店、产业、公寓，这不全是房地产。
这个存量在中国是非常非常大的，我们那么大的存量，这儿也提到REITs。我觉得这个REITs太好了，这个是亮点，完全是明灯，让很多存量资产能走上正道，否则像刚才采访的的，说你们搞产园要去地产化，但是产园那个东西不能多卖，就是靠持有，持有没有REITs就没有正道，REITs出来以后存量资产全部释放出来了，如果商场、酒店再放开更了不得。
而且它的导向非常明显，租金好REITs市场就好，所以是一个正向激励，租金每年都产生，今年租金有波动马上那个价格就有波动，所以是一个正向激励，这个好。原来我搞住宅，大家说我搞弃明投暗，但是现在产业有了REITs我觉得也是正道。
蔡云：谢谢三位专家。我简单说一下，政策的传导是有一定时间，我们期待市场向好。再一个开发企业要适度经营，因为在住宅结构性不合理的情况，开发要适度调整自己的方向。第三个整个市场有两个手，一个是无形的，一个是有形的，怎么契合发展，这可能是开发要研究的问题。最后一个关于REITs的问题，从2005年开始试点到现在私募还是没有进去，大量集中在基础设施，现在终于看到一线目光了，我们一定要有好的运营，有好的收益率才能得到REITs的青睐，否则也是一纸空谈。
谢谢大家，谢谢各位专家！
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