01
表象
成都楼市火爆的程度，已经接棒曾经的网红城市杭州了。
至于成都怎么个“红法”，我想大家都清楚：
人口：七普人口比六普人口增加了712万，平均每年增加70万；
二手房：2022年成交面积同比增长194%，成交套数同比增长200%，创历史新高；
房价：在2月份，房价涨幅领跑全国，新房价格同比上涨8.6%，二手房价格同比上涨9.2%，均位列全国第一。
这还不算完，在其他城市小阳春成色不足的情况下，成都竟然出现了万人抢房的情况。
3月16日深夜，“成都恒大天府半岛”微信公众号发布一则“登记购房人名册公示”消息，重要内容如下：
吸引了52405组购房者登记，其中棚改275组，无房42441组，普通9689组。
恒大天府半岛取证销售的是6期组团64栋2单元，共计180套房源。
也就是说，近300人抢1套房，中签率仅0.3%。
如果单看这些现象和数据，成都楼市真是“独领风骚”一百年，火爆得一塌糊涂啊！
可是，透过现象看本质，我有一种挥之不去的隐忧：
成都，接下来的日子并不好过！
02
隐忧之一
隐忧之一：成都二手房越卖越多。
关于成都二手房，你看到的信息是不是和我开篇描述的一样，要不就是“连着14个月”、要不就是“全国领涨”……
可如果我们进一步扫描数据，就会发现神奇的现象：
成都二手房交易量如此巨大的情况下，放盘量竟然越来越多。
多到什么程度呢？
来，我把数据列出来，大家一看就清楚了。
2023年2月份——
成都二手房成交1.91万套VS成都二手房新增挂盘量3.5万套；
2022年——
二手房成交18万套，截止2023年今天为止，库存量仍为18万套；
从套数维度看：成都二手房越卖越多是不争的事实。
不仅套数越卖越多，降价的房源也越来越多。
上周，也就是第11周，成都约有260套房源上调价格，但有1172套房源下调了价格。（数据来源：诸葛找房）
大家都知道：二手房成交量在荣枯线之上，连续暴涨3个月，价格必然会上涨；
可成都楼市的“迷惑之处”就在于：成交量暴涨是真，但价格下行也是真！
来，看看成都二手房价格的红色曲线！
如上图，近三年时间，成都二手房价格最高值是2021年4月。
现在是什么情况呢：
成交量近三年新高，价格却还在底部震荡。
那么，为什么大家口中“火爆”的楼市，价格没有冲高，二手房还越卖越多呢？
你们看到的答案是不是这样的：
置换客户抛售二手房，购买新房；
前期进场的投资客在换手；
2021年11月之前，成都楼市二手房的成交统计数据只有成都核心区域。之后，统计数据是把都江堰等地区都统计进去了。
我告诉大家，除了我们之前的文章关于“成都数据统计时间界限”这点外，另外两点，什么置换客抛售，什么投资客换手都是错误的解读。
如果成都楼市真的火爆到“一枝独秀”，房价暴涨，投资客会基于未来收益，在“套现”后快速的二次杀入，置换客会在出售二手房后，快速杀入新房市场完成置换。
为什么要快速杀入？因为怕踏空啊！
从数据显示结果看——
成都二手房成交量暴涨，价格暴涨，说明市场活跃度很高。
2月份新房价格上涨8%，说明“量变到质变”开始了，如果不快速进场，就会踏空啊！
可现实的情况是什么？直接反转啊。
二手房1月份成交10162套，2月份成交1.91万套，1-2月份合计成交2.9万套。
新房1-2月成交套数才1.98万套。
两相对比，我们会发现有“1万套”的差额，也就说2023年1-2月份在二手房市场套现的人离场了。
这些二手市场抛盘的房东，没有进入新房市场，而是套现离场了！
如果成都楼市真如某些大V说得那么“一枝独秀”，价格接连上涨，就不可能出现“二手房越卖越多”、“二手房量涨价跌”的行情。
更不可能出现“套现换手”变成“套现离场”的情况。
02
隐忧之二
隐忧之二：成都土拍民企参与度非常低。
在一个行情火爆的城市，民营房企的参与度应该会非常高，就算TOP100房企中有50家折戟沉沙，可还剩50家啊！
成渝双子向来是房企“排兵布阵”的重镇，楼市行情又一片‘火爆’，那么，房企肯定要“重仓”成都才对啊！
可现实情况又一次反转，城投才是成都拿地的主力军。
2022年第三次土拍，挂牌44块土地，民企拿了7块、国央企拿了2块、城投公司拿了35块，占比达到了78%。
2022年，成都全年上架169块土地，四川起家的龙湖，才拿了4块！
据克而瑞数据统计，成都至今的7轮集中土拍中，国企央企及地方平台公司拿地比例约为87%。
不是“成交量暴涨嚒？”、不是“价格大幅上涨嚒”、不是“楼市火爆嚒”………
那为什么民营房企不意愿拿地呢？
来，给大家接着往下看，就清楚了。
2022年成都新房成交14万套，供地2499亩
2021年成都新房成交19万套，供地9244亩
2020年成都新房成交17.8万套，供地15048亩
2019年成都新房成交17万套，供地21700亩
2018年成都新房成交30万套，供地16300亩
成都新房的成交量连续5年下跌，2022年跌至5年新低。
供地数量也持续缩减，近三年更是以腰斩的速度在递减。
我之前就告诉过大家，但凡控制土地供应量的城市，目标都是为了“保房价”控制库存量。
那么，成都新房的库存量是多少呢？
我查了一下数据，《成都市市规划和自然资源局》给出了以公顷为单位的库存面积。
截止2023年1月5日，成都已动工未竣工的面积是1769公顷。
那么 ，换算成面积是多少呢？
17680000㎡
按照成都倡导的大套间面积140㎡每套计算，成都现有库存约12.6万套。
如果按照120㎡计算，成都新房现有库存量约14.7万套。
那么，未来将供应的面积是多少呢？
未动工的土地面积是1105公顷。换算成平方米是11050000平方米。
按照成都大套间面积140㎡每套计算，成都未来将供应约7.89万套。
如果按照120㎡计算，成都新增供应约9.2万套。
现有的14.7万套+将供应的9.2套=23.9万套。
这个库存量按照成都过去三年销售量14万套、19万套、17.8万套中，最高去化量19万套计算，仍会有20%的库存。
如果按照2023年1月和2月份合计1.98万套的成交量推算，2023年全年去化也就在12万到13万套左右。那么，成都剩余待售库存量还有10万套上下。
文章看到这里，也就明白“为什么民企房企不敢拿地”的原因了。
我这么和大家说吧，按现在的库存量，除非新增供应的1105公顷延缓入市，要不然成都楼市必然会走弱。
如果接下来的2023年，成都的1105公顷陆续入市，不仅房企不敢多拿地，2023年土地供应规模也会缩减，还可能因为库存量太高，引发房企打折促销；
刚需客户看到这，是不是都鼓掌期待了？
可如果市场回暖，这鼓掌就鼓早了
如果成都持续升温，新房成交量能稳定在1.5万套/月，上述情况就不会出现。
不过呢，从目前的情况看，1月、2月合计1.98万套，还达不到的1.5万套/月！
从第9周到第12周成交数据推算，3月份成交量应该在1.3万套上下浮动，好过1月和2月，但仍未过1.5万套/月。
03
隐忧之三
隐忧之三：收入与房价！
我看了一下2022年成都居民人均可支配收入是47948元，月均收入大概在4500元左右。
当我看到这个均值之后，还是愣了一下的！
因为太低了！
我又查了成都公务员的工资水平，没想到也不高，年收入12万到25万已经算中位数水平了。
那么，房子的价值呢？
从2018年至2022年，成都新房房价一直在涨。
一圈层住宅套均总价涨了134万，二圈层住宅套均总价涨了60万、三圈层五年间涨了23万。（数据来源：克尔瑞）
按总价来划分梯队，2022年套均总价超500万的板块共5个，主要来自锦江区、青羊区和天府新区；
2022年套均总价300-500万的板块共25个，包括川师、中和、大源、新川、二八、天府总部商务区、东安湖、怡心湖、行政学院等板块。
我呢，按300一套计算一下月供，看看对于中位数收入人群而言，压力如何。
300万以内的房子，要90万首付，贷款210万，按照30年4.1%利率计算，月供还款10147元。
这个月供额度，以“中位数人群家庭收入”来看，还不算高，家庭负债率还没到压迫的程度。
但如果按照500万套均计算，月供接近2万，对于成都的现在的收入而言，压力就太大了。
从这个维度看成都房价不算低，只是对比其他城市而言，显得不高而已！
正因为收入不高，成都二手房成交量中，60%刚需客购买的都是90㎡以下的户型。
相比收入而言，成都楼市的价格已经到了分水岭！再涨，成交量和成交面积段还会进一步下降！
04
结尾
说实话，如果让我选一个城市生活，我一定选成都。
在我心里，深圳生活的舒适度、安逸程度和成都相比，深圳就没法比。
但如果投资，我认为要谨慎！
一个城市能否投资，要看当地接盘侠的情况，从目前成都楼市库存、二手房挂盘量、价格、收入水平等多个维度看，都不是最佳时机。
至于自住嘛，就按成都摊大饼的地铁线路去买，但我提醒大家：
要买“大饼的位置”，不买“线条的位置”。
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