本文作者 李以恒（数据来源任泽平报告）
当下房地产的复苏，呈现三个特征，一二线城市好于三四线，改善性好于刚需，二手房好于一手房。
为什么房地产会复苏？因为经济在复苏，货币还在宽松的环境下。
为什么不会普涨？因为经济的复苏是结构化的，还需要政策呵护，同时三四线城市库存压力巨大。
为什么改善型好于刚需？因为人口老龄化带来居家养老需求增长，存量房龄偏老和高品质房源稀缺。随着财富的增长，价格会具有明显优势。
以北京为例，2022年，北京单价10万以上住宅成交量创历史新高。调研显示，北京改善性需求占比54.0%，已超越刚需成为住宅市场增长新动能。
分析北京成交数据，我们发现，改善性住宅成交增加是长期趋势。比如，从新房市场看，2014-2022年三居室成交占比从35.9%增至39.1%，115-140平米、140-200平米、200平米以上成交占比分别从16.3%、11.8%、7.2%升至18.3%、16.2%、9.0%。
在分化的大背景下，房地产投资技术性更加明显。

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