诸神绝唱穿越周期压轴上演，最后的公园楼王


大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

美国作家罗伯特·西奥迪尼在《影响力》一书中写道：我们下意识的一致性倾向，根本就是一座金矿。

这句话也适用于广州楼市，市场纷嚷的当下，如果汹涌的人潮滚滚而来，那这个区域、这个项目，一定值得期待。

比如老黄埔的万科城光、番禺万博的华发越秀和樾府……

如今，这些红极一时的楼盘，都进入了收官阶段。

广州楼市两大“王者”盘即将收官

世事如棋局局新，不同时代都有各自的王者局。

而广州楼盘能有资格入王者局，成为公认的“神盘”，不只看销售数据，也不只看产品主义，而是考验综合能力。

神盘之所以为神盘，首先就是因为它们站在了城市发展的锚点上，吃到了各自板块价值跃迁的红利。

万科城市之光在东，黄埔老城，鱼珠CBD，老黄埔起飞，融入黄金三角区；

华发越秀和樾府在南，番禺核心地带，南部CBD升级，万博大爆发，拓南北双核格局。

其次，能够成为神盘，说明它们代表了某一典型人群的集体买房意识，已经是各自市场中无可替代的天花板。

市场向东，是新广上车。

依靠港口水运的低成本运输优势，黄埔以制造业发家。凭借近珠江新城的距离优势和黄埔区人才政策，近年来这里成为了新广扎根和首次改善的地方，缺点是配套不完善，且欠缺高端改善的土壤。

在这种情况下，雄踞板块核心位置的万科城市之光，以大社区和出圈的“类幕墙”，奠定了刚改天花板的地位。

市场向南，是城市发展。

番禺万博商务区基本面良好，紧抓广州“南拓”机遇，多年来始终稳扎稳打，是广州除珠江新城外唯一建成的成熟CBD。

板块的高成熟度催生了纯粹的改善人居。

左拥万博，右揽长隆，号称 "一半公园一半城"的华发越秀和樾府，推售户型从96㎡到270㎡，涵盖改善和豪宅，以环境和产品证道，代表了广州中高端改善的天花板。

现如今，万科城市之光也仅余一栋楼未卖，且之后片区内短期再无能引领板块价值的项目；华发越秀和樾府也只剩最后的五期一栋楼王，但正值万博CBD扩容、升级为世界级消费中心之际。

盛极一时的广州两大“神盘”，即将迎来不同的收官格局。

广州改善标杆的三年封神之路

目前来看，2023年的楼市复苏是大概率事件，但楼市逻辑已经彻底变了，市场会更加两极分化，核芯资产只会强者恒强，所谓的“低估”资产只会持续走弱。

稀缺、优质的改善、豪宅型项目，会继续脱颖而出，成为分化时代的大赢家。

以华发越秀和樾府为例，其市场动力更多来自对住房品质改善的需求，来自客户对更具发展潜力的地段、更多的优质资源、更科学的户型设计等多方面的渴望。

就地段而言，广州向南发展的趋势不可阻挡，在广州市商务发展“十四五”规划中，长隆-万博与天河-珠江新城、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲等被定位为广州五个世界级地标商圈之一，排名仅次于天河路-珠江新城商圈。

此外，万博本就建立在当年的华南板块，华南碧桂园、锦绣香江、广州雅居乐等开启了大盘时代，小高层、联排别墅、独栋别墅林立，本身就具有改善豪宅的基础和认知。

区域发展上，经过十年发展，如今的万博已经成为整个广州南部最成熟、城市界面最好的区域。拥有10座以上150m+高楼，山姆会员店、番禺天河城、万达广场、广晟万博城、四海城等9大商业综合体，3号线/7号线/18号线三地铁汇聚，南大干线在旁，交通四通八达。

这里汇集了500强企业总部海大集团、万达、招商局、中铁、广晟、粤海、敏捷、携程、百果园等知名企业。估值4000亿元的全球第三大独角兽希音总部坐落于此，YY、虎牙、广汽埃安、小鹏汇天等科技巨头也已早早入驻。

区域价值不断向上的同时，万博也需要更加优质的改善产品去与市场相呼应，支撑板块价值。

处在片区黄金位置的和樾府，其户型覆盖从首改到豪宅等不同改善人群的需求，自然而然成为了改善市场的宠儿。

自首开以来，在众多资源和利好加持之下，项目多次涨价却依旧保持每推每罄。

2020年10月8日，华发越秀和樾府首次开盘，开盘价格在4.4-5.6万元/㎡，300多套房秒光。

2021年3月28日，华发越秀和樾府二期首次开盘，推出96㎡三房产品，均价为5.4-6.2万元/㎡，不到1分钟，180套房源被秒光。

同年5月21日，华发越秀和樾府推出二期3栋110㎡和130㎡户型，价格在5.9-6.8万元/㎡，当晚连同天地楼层均被扫光。

2022年，在部分项目还在去库存的路上缓缓爬行时，它却全年持续推售一共卖了152.97亿元，一举夺下广州楼市成交套数、面积、金额的“三冠王”，在全国范围内则排名第四。

2023年2月，和樾府推出了五期7栋新品，涵盖建面约130-200㎡的改善型产品，短短一小时大卖8个亿。部分热销户型甚至一房难求，约130㎡、约140㎡的户型再次脱销，约200㎡也即将断货。

从市场最好的2020，到焦灼的2022。

从最初的4.4万/㎡起到如今压轴楼王预计8万/㎡，三年翻了一番。

市场好的时候，和樾府秒光；市场不好的时候，和樾府依旧秒光。

当过去3年的热销成绩单晒出来，市场苦苦寻找的灯塔也浮出水面。

展望未来，随着长隆南侧地块（传闻万象商业入驻）出让、里仁洞村旧改的落地，长隆万博连片扩容发展，板块的价值还将迎来进一步跃迁。

以高端和优质作为底盘，具有不可替代性的华发越秀和樾府，也将再次水涨船高。

最后的CBD孤品大平层

衡量一个房子是否是真正的楼王，一定得外在与内在多个维度去衡量比较，通过对比，才能够了解一个项目是否真正把客户的居住体验放在第一位，而不是单纯利用“楼王”二字作为销售噱头。

以下几个客观标准是必不可少的：

位置足够“C位”

产品足够“稀缺”

装修足够“豪华”

居住足够“舒适”

综合以上4个标准，和樾府最重磅的1栋楼王压轴登场。

收官之作又是楼王，在产品的雕琢上，越秀将人性化、实用性与奢华感实现了统一，一个广州从未见过的超级「楼王」登临。

1、楼王占位：最顶级的景观视野

华发越秀和樾府五期，位于整个和樾府的C位，用最中心形容非常恰当，起步户型拉到130㎡，本身便是高阶圈层。

五期位置示意图

而即将推出的1栋，正位于近扇形地块的把头位置，位置与市政道路、地铁、CBD都保持着最佳距离。是五期位置最尊崇的王座，可谓中心中的中心，楼王中的楼王。

产品为南向纯板式设计，实现户户南向望景，观景面最长可达约330米。

站在1栋户型的阳台上俯视四周，颇有掌控全局的感觉，不仅彰显了业主的尊贵身份和实力，同时把头位的超广角确保了景观、光线、通风最大化，形成了集山景、城景以及中央园景三景合一的绝佳景观。

2、核心稀缺：CBD之上的270㎡大平层

纵观全国一线城市，站在资产第一梯队的，都是以地段＋资源+大平层为主导的。

比如上海最著名的汤臣一品，比如深圳的深圳湾壹号，再比如珠江新城的大平层豪宅代表之作侨鑫汇悦台。

可是即便你已经明确了，要选择中心区+稀缺资源+大平层这种组合，还是存在诸多问题。

首先中心区本身就是宅地稀缺的存在，大平层豪宅近些年完全供不应求，再搭配上稀缺资源的配套，更是可遇不可求。

比如早已售罄的宇宙中心珠江新城，新房市场早已静止多年；再比如，天河另外一个核心板块金融城，除了一个江源半岛，再找不出另一个望江新盘。

在这种情况下，雄踞万博CBD核心之上，“一半公园一半城”的华发越秀和樾府，其270㎡大平层的收官之作，无疑是稀缺中的稀缺，奠定了南部CBD孤品、标杆的地位。

3、最讲究的豪华装修标准

讲究的豪华装修，踏入大门前就能感受到。

五期漫游效果视频，最终以交付为准

装甲级入户门的厚重感，配置百年德系品牌博世四合一智能门锁（或同级品牌），率先抓住你的眼球。贴心的子母门设计，更方便老人小孩开关。

创意样板间展示，最终以交付为准

玄关、客餐厅及通道，地面全部铺设天然石材。

而厨房是最能看出匠心的地方，中西双厨的设计满足了三代人的使用需求，开放式厨房岛台能满足多种烹饪场景，更能促进家人间的互动。

约270㎡户型厨房配置汉斯格雅抽拉龙头（或同级品牌），并把传统三件套升级为国际奢侈品牌八件套。冰箱更采用世界顶级专业厨电品牌嘉格纳（或同等品牌）嵌入式冰箱。

创意样板间展示，最终以交付为准

卫浴间则是考验细节的所在，卫浴间配置顶级品牌杜拉维特洁具（或同级品牌）、汉斯格雅龙头花洒（或同级品牌）；力求在日常细节处提供更高质感体验，真正提高幸福指数。

甚至还配置了史密斯热水器（或同等品牌），全屋24小时零冷水，卫生间干区配备地暖，即便是阴冷的日子依旧能够感受温暖。

创意板房过程效果图，最终以交付为准

此外，为了呵护女主人护肤体验感，主卫浴室柜还增加女主人人性化设计细节----一台精致的面膜小冰箱。

新风方面，则是采用了霍尼韦尔新风系统（或同级品牌）。此外整屋配置了智能家居控制系统，能够通过手机APP、智能语音控制，实现智能化生活。

4、最高端的品质居住体验

高端的居住遵循着短板效应，优势从身边的每一个细微处体现，任何一处敷衍的存在，都会降低整体的品质感。

因此无论是园林、建筑还是室内设计，均是出自名家之手：

园林设计是汇景台同款景观设计公司CICADA执笔；

建筑设计邀请的国内豪宅御用大师LWK梁黄顾团队；

室内设计则请到了炙手可热的一线设计大师唐忠汉团队，和设计过深圳湾一号的豪宅专家梁志天团队。

强强联手下，最终将收获理所应当的惊艳：

楼盘整体的外立面使用全玻璃类幕墙取代传统墙体，打造具有辨识度、艺术感的公建化品质。

五期外立面效果视频，最终以交付为准

每一栋楼下都有架空泛会所空间，项目唯一的园心下沉式景观会所也在楼下，配备了瀑布式叠级水景户外泳池、健身房、休闲吧等。

双归家动线，显赫气派的酒店式迎宾大堂，参照了星级酒店的港湾式落客，也是五期独有的设计。

五期主入口过程效果图，最终以交付为准

家庭公共HUB 中心，无论是家庭聚餐、朋友聚会、商务会晤，这个约65 ㎡，层高3.3m，超大空间客餐厅都能满足，充分体现豪宅的尺度感。

创意板房过程效果图，最终以交付为准

整体约21 ㎡的双跨阳台空间，组成了景观阳台，不仅可以与友人一同喝茶、日光浴、赏美景，即便是做瑜伽也绰绰有余。

一个核心板块“神盘”的最后一批次加推，一个时代即将划上句点。

此前不曾有，此后不再有，作为项目最后一批产品又是楼王单位，关注度会很高，竞争力度也会很大，预计届时将引领市场升级，带领万博进入8万+时代。