向北京国企“学手腕”：陕西首支公募REITs“竟是购入资产”？|中航|京能|公募reits|北京市|国企|陕西省

14日，以榆林榆阳区300MWp光伏电站（榆林项目）为底层资产的中航京能光伏REIT（508096）正式面向公众发售，发行价格9.78元/份，募集规模为29.35亿元。

对陕西而言，意味着全省首只基础设施领域公募REITs成功上市发行；对西北而言，这是第一支REITs产品；对全国而言，这是首单光伏发电类公募REITs。

多说一句，2日获批的全国首批两只新能源公募REITs，另一个是中信建投国家电投新能源REIT，也是全国首单海上风电公募REITs。

底层资产：12亿从民企收来

首先明确一点，中航京能光伏REIT底层资产有2个，榆林项目和湖北随州100MWp光伏发电项目（随州项目），作为本土财经观察者重点聚焦前者。

略感意外的是，榆林项目竟然闯进过我们视野，亦是本次写作出发点。

早在2020年12月，我们曾刊文，恰恰记录了榆林项目的“交易过程”。

彼时，北京能源国际（0686.HK）间接全资附属公司北京联合荣邦新能源科技（现名京能国际能源发展（北京）公司），花了11.78亿元，从江山控股（0295.HK）手中购买附属公司江山丰融投资100%持有的榆林江山永宸新能源（江山永宸）。

而榆林项目实施主体即2013年成立的江山永宸。

直接进入榆林项目。占地约1万亩，2016年10月开工建设，2017年6月全容量并网发电，11月竣工，因区域太阳能资源丰富的优势，年发电量最高可约达5亿度，是当时全国最大的单体太阳能发电项目之一。工程决算总投资25.77亿元。

近年来财务表现持续向好。2019-2022年1-9月，榆林项目营收为2.77亿元、3.35亿元、3.11亿元和2.51亿元，净利润为0.39亿元、0.85亿元、0.97亿元和0.83亿元。

现在看一下买卖双方的企业性质。

“卖家”江山控股现是一家地地道道的民企，最终控制人指向了“Miao Yu”。虽然Wind金融终端显示疑似实控人为保利龙马资管公司，但持股变动一栏表明，其在2021年初“清仓式”减持。

▲图：保利龙马资管公司2021年1月“清仓”减持

关于江山控股的补充信息是，公司作为以投资为主的老牌控股型企业，1955年成立，即一五计划时期，1970年登陆香港主板上市，2014年业务转型，大举进入太阳能发电领域，曾被媒体喻为“光伏界的黑马”。其附属公司主要从事投资及经营太阳能发电厂、提供太阳能发电厂运营及维护服务、提供金融服务等。年报披露截至去年6月拥有共389.8MW的已竣工太阳能发电厂，其中140MW位于陕西地区，占比约36%。

而“买家”北京能源国际名字中就透露出一股浓浓的国企味道。果不其然，持续穿透后发现了北京国管的身影，背后站着北京市国资委。

复盘整个交易，北京国企花了11.78亿元从民企手中买下榆林项目，三年后打包成REIT推向二级市场。而首批两只新能源REITs获得市场高度热捧，以中航京能光伏REIT为例，公开发售首日，公众投资者认购金额达292.54亿元，与公众初始发售规模1.85亿元相比，认购倍数达158倍。配售比仅为0.63%，认购1万元只能买到63元。

放大现流：北京国企实现募资29亿元

给北京能源国际算笔账，更好的理解“盘活资产”。

据招募说明书模拟汇总利润表显示，两个底层资产2019—2022年1-9月，营业收入为3.89亿元、4.35亿元、4.11亿元和3.36亿元，同期营业利润为0.79亿元、1.06亿元、1.44亿元和1.28亿元。

核心关注经营活动产生的现金流量净额这一数据，同期为2.23亿元、4.31亿元、1.96亿元和2.16亿元。

金融棒棒糖选取2019-2021三个完整自然年营活动产生的现金流量净额均值，得到的结果是2.83亿元。

中航京能光伏REIT募资29.35亿元，但因为原始权益人之一的京能国际能源发展（北京）认购51%，因此按“实际融资金额=公募基金募集总额-原始权益人战略配售-3层SPV费用”计，中航京能光伏REIT实际募资额约为14.38亿元。

这就意味着提前回收了未来5年的现金流。而募集资金也有了明确“归属”，将以资本金形式投入位于山东日照、海南琼海、广西百色和云南昆明等光伏或风电新项目。坦白讲，北京国企通过“购买—盘活—退出—再投资”的运作方式确值得学习一番。

行文至此，金融棒棒糖以中航京能光伏REIT为例，与糖豆们共同分享公募REITs的交易结构。

我国基础设施REITs主要采用“公募基金+资产支持证券（ABS）+项目资产”的创新结构，参照上图即可轻易对号入座。

主要涉及六类参与主体，即原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、托管人、项目运营管理机构和中介机构。其中，原始权益人是基础设施项目的提供方，也是公募REITs的发起方和资金需求方，扮演着非常重要的角色。

继续对应中航京能光伏REIT中，原始权益人即持有基础设施项目的联合光伏（常州）投资集团和京能国际能源发展（北京）2家，基金管理人即中航基金、资产支持证券管理人为中航证券、托管人为华夏银行、项目运营管理机构为内蒙古京能新能源科技公司，背后是北京能源国际一方。

在具体交易步骤中，中航基金将募集资金100%认购资产支持证券（ABS）全部份额，中航证券完成中航-京能光伏1号专项计划设立，然后专项计划购买江山永宸和湖北晶泰2家项目公司全部股权，然后向其发放股东借款，并向2家原始权益人联合光伏（常州）投资集团和京能国际能源发展（北京）支付股权对价款，取得底层资产完全所有权、经营权利。

这里得插播一句，之所以发放股东借款，是因为我们在旧文中提到榆林项目曾获得国银租赁（01606）16.5亿元的融资租赁合同。因此，专项计划在这里需要偿还掉对江山永宸的存量融资，另一家项目公司湖北晶泰也有类似状况，同理。

示范效应：陕西加速盘活存量

公募REITs热度持续走高，逐渐进入常态化发行阶段。截至3月16日，上交所基础设施公募REITs市值合计603.61亿元，成交额合计为23357.8万元。

作为本土财经观察者，金融棒棒糖因此对陕西公募REITs进展保持密切关注。

去年8月曾刊文，提到安居集团正积极筹备其保租房公募REITs项目，再往前刊文。

虽然猜测落空，但欣喜依旧。毕竟榆林项目捷足先登，其获得市场高度热捧带来的示范效应，必然带动全省加速盘活存量。更重要的是，陕西公募REITs加档提速，已透过年初政策端、政府端和企业端种种积极迹象得以印证，给接下来“小步快跑”注入信心。

一是政策端，2月省委、省政府刚刚印发《陕西省高质量项目推进年行动方案》，其中力争发行基础设施REITs项目3至5个，新增储备REITs项目8个以上，盘活存量资产200亿元以上成为核心关切点之一，金融棒棒糖6日刊文记录。

二是政府端，以省发改委为核心主导，中航京能“首支”成功上市就离不开其倾力支持。比如指导项目纳入国家REITs项目储备库、安排专人对接，及时掌握项目进度和存在问题，全力提供政策咨询等服务，加快无异议函等相关手续办理等。

尤其2月以来助推动作频传，密集程度前所未见。一个月内相继召开西安高新产业园基础设施REITs项目专题推进会、文化旅游板块基础设施REITs试点工作座谈会，并带队赴陕交控就推进我省交通领域基础设施REITs试点工作开展调研并召开座谈会。3月6日，投资处又赴华山景区开展REITs试点专题调研。

三是企业端，以报道过的西安高科集团为例，2月集团公众号发文提到“目前，公募REITs正在持续加快推进，对接市政府和管委会的合规性函件均已完成，正同步与管委会协调拨付软件新城研发基地二期项目应收账款事宜......”。

▲图：REITs发行动态（节选）

截至去年底陕西已有76个项目纳入省级盘活存量资产台账。参考最新动向，政策在持续鼓励引导，政府在积极助推协调，企业在加快对接落地。金融棒棒糖有充分理由相信，今年会在REITs发行动态中早日照面陕西项目，届时我们会再进行“个例解剖”。