经过几年的争论, 长租公寓到 底是不是一个“长坡厚雪”的赛道? 能不能够持续赚钱? 在这条赛道上,谁已经获得了“先手”? 龙湖冠寓怎么样?
这是房地产行业最大的关注点之一,我相信,今年的房企年报,长租公寓有可能会成为“万绿丛中一点红”,一抹非常有代表性的亮色。
回望过去7-8年,长租公寓可以用八个字来形容:命运多舛,行稳致远。从2014年万科吹响行业转型号角算起,长租公寓作为存量空间开发的代表,经历了“万村事件”、“爆雷倒闭”、“自如质量事件”、“不能赚钱”……等等一系列风波与辩论。让这个行业变得无论是名声口碑,还是商业逻辑,都慢慢的不为人重视。
但实际上,市场对长租公寓的看法过于聚焦在“负面”,长租公寓这些年走的要比大部分人想象的好。尤其是2022年以来,长租公寓的市场形势和政策环境可以说是悄然发生了“翻天覆地”的转变。
01
我认为发生在长租公寓身上的三个变化,投资者并没有给予相对应的重视。
其一,长租公寓的需求是真实而旺盛的。
过去这些年大部分时间里,舆论对长租公寓的评价都是偏负面的,认为这个行业太小支撑不起开发商的业务转型。
这个看法不算对,一方面,这个行业并不小,另一方面,认为这个行业小仍是基于传统的估值思维。
长租公寓的需求是真实的,并且是持续放大的。这一点什么证据最有说服力?各大房企的集中式长租公寓的出租率,开业半年出租率普遍都在90%以上。
市场需要正视“Z世代”不一样了,他们不再像上一代人认为的那种“只为了生存怎么着都行”,他们对居住有新的追求。我身边有几位没有买房的年轻记者,她们都选了“长租公寓”,或是泊寓或是冠寓,一位宁愿跑到深圳横岗地铁口也选了自如的公寓,但不是关内的城中村。
我认为,这是社会进步的标志,而不是他们不能吃苦的标签,而这样的一个庞大的客群——每年1000多万涌往城市的大学毕业生群体,是长租公寓赖以发展的重要基石。
依世邦魏理仕最新研报,至2030年,中国集中式长租公寓(注意:仅是集中式长租公寓,而非全部的长租公寓)市场需求规模将超过1200万套(市场潜能大约在2000亿以上)。届时,长租公寓运营商渗透率将从目前的不足2%拔升至12%——即便如此,和美日德机构化公寓渗透率50%以上相比,国内长租公寓依然处于刚起步的“蓝海”阶段。
其二,头部长租公寓运营商已经开始赚钱。
市场未足够重视的第二个事实是:当人们还在争论不休的时候,头部长租公寓运营商正在用“我已经在赚钱了,并将持续赚钱”给出有力的回击。
龙湖冠寓是第一个赚钱的集中式长租公寓运营商,2021年,龙湖冠寓实现盈利,当年收入开业10.6万间,营收22.3亿,盈利1.4亿。虽然少,但是非常珍贵。2022年,冠寓继续维持赚钱能力,至2022年末,冠寓开业11.6万间,营收24.4亿,据我了解,继续第二年实现盈利。
而万科,如果不是因为万村的“拖累”,也当在2021年就可以盈利。万科管理层先前已放话,万科泊寓在2023年可实现盈利,不日就看看到结果。
如果依照上述市场潜力推算,我们可以看到,现今中国营收规模前二的长租公寓运营商万科泊寓、龙湖冠寓,市占率分别仅有1.5%、1.2%。而就是在这样一个市占率的前提下,他们都可以赚钱,假设未来他们两家的市占率分别提高10倍,那么我认为届时恐怕不能再说长租公寓的生意不够大,以及没有持续性了。
其三,长租公寓的生意闭环已经形成。
这是2022年至今发生在租赁住房身上最重要的事件,市场依然给予的重视度不够。
2022年8月,首批3只保障性租赁住房REITs——北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团——同步上市交易,全部涨停(30%)。3只REITs合计募资37.97亿元,再度投向保租房。
随后在今年2月,不动产私募投资基金开始试点,国家允许不动产私募投资基金可以投资以保租房为代表的存量住宅。这被视为中国房企们苦等多年的REITs全面落地的先声。
对于长租公寓运营商而言,REITs落地,将能打通长租公寓资本化的“最后1厘米”,最终实现长租公寓作为一个商业模式的闭环运作。房企可以通过投资建设租赁住房,然后通过REITs上市退出,回收的资金再行投资。
我们上面说,认为长租公寓“生意太小”一部分就是因为估值思维的不同。长租公寓可以通过Reits退出,真正改变的就是带来了新的估值思维,它将会直接改变房企的估值逻辑。比如看美国最大的长租公寓运营商EQR,拥有约8万间公寓,2022年度营收大约27亿美金,归股净利7.8亿美金,PE达到28倍,市值约220亿美金,妥妥的“百亿营收、千亿市值”。
而反观房企龙头万科、龙湖,现在市场给的PE分别只有8倍、5倍,股息率反倒都超过6%了。如果假以时日,万科泊寓、龙湖冠寓发行REITs上市,基于住宅租赁超越非住宅的稳定、抗周期的特性,为何不能成为第二、第三个EQR?
以上三点,总结下来都只说明了一点:长租公寓,这是一个“长坡厚雪”的行业,而不像是市场人云亦云认为的没有前途。我早在2018年写万科的时候《当你还在嘲笑它的时候,万科已经拿到了“下一个时代的入场券”》提出了这个判断:长租公寓赚钱是迟早之事。今天看来,我幸运的对了。长租公寓赚钱,比想象的还要早,一切并没有那么难。
02
3月17日,龙湖发布2022年报。我认为它的“主席报告”部分非常精彩,每一部分都蕴含着巨大的信息量,有兴趣的小伙伴可以找来多读几遍。尤其是那句“我们没有浪费任何一次危机”,如今读来异常有力量。
只看长租公寓业务,基于规模、盈利水平、出租率、单间营收等综合指标,我认为龙湖冠寓有以下3点特征值得重视。
第一,龙湖冠寓已站稳长租公寓行业头部。
看2022年国内房企集中式长租公寓排行,无论是管理规模还是开业规模,都可以说,这个行业头部已经出现,龙湖与万科遥遥居上,难以追攀。
依据克尔瑞报告,截至2022年Q4,房企集中式长租公寓运营商开业规模阵营里,万科、龙湖是仅有的两家超过10万间的房企——分别为17万间、11.8万间。再往下,就是旭辉瓴寓、朗诗寓、广东城投,这三家已经掉到了“3万间”的级别。再往下,是招商伊敦、华润有巢这些是“2万间”的级别。
可以说,经过数年耕耘,如今长租公寓市场的市场格局已经完成初步划分,牢牢占据头部的玩家就是万科与龙湖,数一数二。腰部的房企玩家想要追上,怕是不容易。
第二,龙湖是第一个赚钱的长租公寓运营商。
龙湖做长租公寓从2017年开始,当年龙湖冠寓的开业数量大约是1.5万间,租金收入4000万。而到了2022年底,这个数字变成了11.6万间,租金收入变成了24.4亿。6年累计,开业房间数量翻了7.7倍,业绩翻了60倍。
从2021年起,龙湖冠寓开始盈利,虽然当年仅仅盈利1.4亿,但是不能小看。因为市场大部分时候根本不认为长租公寓可以赚钱,龙湖不但赚钱了,而且可以说是在房企集中式长租公寓阵营里,它是第一家赚钱的。这个信号意义,我认为非常重要。
2022年,龙湖冠寓继续盈利,再一次巩固了长租公寓能持续赚钱的模式。完全有理由相信,龙湖冠寓已经步入了持续盈利的通道。
而再看冠寓的收入占龙湖集团运营收入的比重,更可看出门道。冠寓从2017年的1.5%升高到2022年的20.2%。从2019年开始,冠寓租金收入占龙湖集团运营收入的比重,持续在20%以上。而相应之下,商业板块所占比重从最高的97%逐步稳定在78%左右,显示冠寓在运营部门的贡献趋于稳定。
我比较了包括万科、华润、招蛇等涉足集中式长租公寓的头部房企,万科长租公寓收入要比龙湖关于高,但是受累于万村,万科泊寓的盈利时点还是后于龙湖冠寓了(但相信很快能够看到万科泊寓的好消息)。
当然,有一家房企的长租公寓盈利非常猛,招蛇旗下的招商伊敦。2022年,招商伊敦开业2.67万间,营收10.25亿,EBITDA高达6.84亿。但我认为这个没有分析价值,理由是它可能不是市场惯常的“长租公寓”。招商伊敦公司在2020年11月才成立,它手里的公寓多是早年的持有性住宅,只是打包装进了伊敦,这是背后的资源能力,反应不出来市场运营能力。
第三,龙湖冠寓的经营质量“数一数二”。
单纯看总营收与利润,未必看得出来经营质量,我采用计算单间的营收、以及半年出租率,这两个指标,尽管也偏粗略,但相对来说更靠谱一点。
以2022年的可查数据来计算,万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢的单间月度营收分别是:1511元、1750元和1356元。龙湖冠寓的单间租金是最高的,比万科泊寓高出了16%,比华润有巢高出了29%。
另外看成熟期出租率,龙湖是中国“唯二”拥有房源量超过10万间的长租公寓运营商,规模越大,出租率不免会下降。龙湖冠寓非常高质的保持了良好的出租率!并且,租户满意度高达95%。2022年出租率因为疫情防控有所减低,和2017年一致,要知道如今龙湖的房源数量可是2017年的10倍!
从这个角度,可资成立的一个判断是:龙湖冠寓的经营质量即便不是第一,也可以说是全行业“数一数二”的。
综合上面这些指标,我们大概能明白,为什么在“2022第三季度集中式长租公寓运营力”的评比中,龙湖冠寓会以81.2的得分超越泊寓位列第一。
03
为什么龙湖能够做到这样?冠寓的核心竞争力能否维持下去?
我个人偏乐观,在长租公寓这个细分市场,龙湖、万科将是未来的“双头”格局,在可见的未来还将一直保持下去。
这是基于我从冠寓发展历程里总结的几点看法。
首先,是龙湖集团上下所持续坚持的“长期主义”策略导向。
我相信2023年大家谈长租公寓会乐观许多,但是要知道,龙湖是2016年就开始响应国家“租购并举”的号召切入这个行业了,如我们开头所说,那时候,没有人觉得这是个好生意。等于说,龙湖、万科这些先行者们是把长租公寓一步一步的“做成了”一个好生意,现在进入长租公寓,说直白点,都已经是在“顺水行舟”了。
这个背后是基于对居住需求的洞察、行业转型的驱动、以及持之以恒的坚持。回望历史,万科2014年决定转型,万科销售额超过2100亿。龙湖2016年决定转型,挺进包括长租公寓在内的多项新赛道,那一年龙湖销售额刚超过850亿。而在那个前后,大部分房企依然在沿着“三高”模式狂奔,行业爆发了剧烈的“房地产转型之辩”。几乎可以说,主流观点并不站在转型这一方,因为“三高模式”的代表每年都给出了亮眼的答卷。
龙湖愿意从2016年就决定转型,并且坚决的投入资源做一个每年只能赚1个多亿的“小目标生意”,这是需要战略勇气的。我觉得站在今天看5年前、7年前,当初的转型先行者们,都很值得尊敬。
长期主义,说易行难。表现在龙湖身上的“不疾不徐”,倒是我一直非常赞赏的特征。正是这一点,它才能够忍受长租公寓开始那几年巨大的“不适”,并最终拔云见日,赢得市场激励。我觉得用龙湖管理层自己的话说更好,长租公寓的盈利,“验证了市场会给有准备的人更大的机会”。
其次,冠寓的城市与结构布局合理,有助于其持续提高运营效率。
别看龙湖现在的房源量超过11万间,但是客观说,以出租率来反观,它的扩张速度并不冒进,尤其是进入的城市并不算多。从0到11.6万间,冠寓用了6年,但是只进入30多个高能级的城市。在今年的投资者问答上,龙湖管理层已经表露了审慎态度,“更坚持布局在核心城市核心区域”。这一点思路,可以说未来冠寓的盈利质量更加有保障。
在资产结构上,龙湖探索出了“轻、中、重”三大业务模式。三者互相配合,“中资产”比“轻资产”收入规模更大,又比“重资产”成本低。
第三,龙湖冠寓的产品品质优良稳定,能够持续赢得客户口碑。
用一句话来形容龙湖冠寓的品质,最好的应该是:龙湖冠寓参与编制了国家有关长租公寓的各项标准拟定——比如《长租公寓综合性能评价标准》、《租赁住房建设运营标准》(国家)等等。做一个行业,把自己做成标准制定的参与者,这是做生意的最高境界。
龙湖冠寓有句话我非常喜欢:“房子是租来的,但生活不是”,基于对青年需求的洞察。冠寓这些年已经形成四大产品线:“豆豆、松果、核桃、花生”,分别对应床位式集宿型产品、单间式公寓型产品、套间式高端公寓型产品以及租赁社区复合型产品。
(龙湖冠寓8个户内模块)
比如深圳景田这家店,在龙湖内部是被作为典范的。这家店位于深圳福田区景田深房传麒景苑,是龙湖冠寓的首家“核桃”系列质享轻奢化公寓,定位精英人群。为了能够满足他们的需求,龙湖冠寓除了智能化配备以外,还通过大量调查,引入了精酿啤酒吧这样的极具特色的配套。极受高端租户青睐,几年下来,这个公寓里已经聚集了不少留学生、金融圈精英、企业高管等等一个高端群体。
以上这些只是龙湖冠寓“护城河”的一部分,可能看着这些枯燥又觉得其它企业也能做到,但事实上未必,能全部做到令客户持续的跟随,绝非一日之功,也绝非可以简单仿效。
04
最后,来总结一下我对长租公寓和龙湖冠寓的核心看法。
1)基于真实而旺盛的需求支撑、头部房企率先盈利的事实验证,以及政策环境的持续好转,都已经有力的证明:长租公寓不但是一个“长坡厚雪”的赛道,而且商业逻辑已经完全成立。
2)长租公寓市场眼下依然还处在一片“蓝海”,房企之间的“跑马圈地”会方兴未艾。但是这个细分行业的头部玩家已经决出,放眼未来几年,万科、龙湖都将毫无疑问的持续的站在船头。
3)龙湖冠寓的成功并非是幸运,而恰恰是“长期主义”的胜利。基于真实需求驱动而选择进入一个行业,并且坚定而扎实的笃行数年,才获得今日的市场地位。
4)显著的规模优势,持续的盈利能力,过硬的产品把控,以及良好的运营效率……都使得龙湖冠寓已经初步奠立自身的“护城河”,这个核心优势还将有能力持续,后发者想取而代之将非常不容易。
仅仅是在2年前,这个房地产行业还一直在讨论到底要不要转型的问题。但是谁也没有料到,行业大转型会以这样的大危机而拉开序幕。现在再看,不是转不转型的问题,而是还有没有转型机会的问题。当初那些财务稳健、转型及早的房企,是这一轮调整里至少能够活得下去的。
俗话说,“栽一棵树最好的时间是在10年前”,我认为应该理解为,你栽一棵树可能需要用10年才能看出来当初栽的对不对,而不是想着一两年就要给个对错,你现在去栽树,也是要坚持等上个10年8年才能知道当初对不对
从这个角度上讲,龙湖冠寓过去7年的探索,就像是栽树,但是结果很好,不需要等10年那么长。
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