时间来到三月底，和“北方人”不同，大多数广东人已经脱下冬装。
中国经济依旧寒气逼人，房地产行业也似乎刚从冬眠状态中醒来。曾多年占据行业销售额榜首的老牌华南龙头房企——中国恒大，如同一头“冻僵”近两年的大笨熊，开始翻动庞大的身躯，企图抖落覆盖在身上的层层寒霜。
3月22日晚，中国恒大发布境外债务重组方案。
这里要稍作解释，恒大为什么要先处理好境外债务的重组问题？因为境外债权人早就等不及了，已分别于2022年 6月27日、2022年9月5日、2022 年9月8日及2022年11月28 日对恒大提起清盘呈请，企图“弄死”恒大。
恒大本次重组涉及了多少境外债？按本金算共有191.48亿美元（四舍五入约人民币1318亿）。其中有两种类型：一种是以“恒大”名义发行139.22亿美元高级担保票据，一种是由景程有限公司担保的52.26亿美元优先票据。
都是担保的，没有资产抵押，怪不得债权人着急！
这么多钱怎么还？目前恒大肯定是没有钱了。
根据恒大提出三个方案供债主选择：
一是债权人可按1比1转换比率获新票据，期限10至12年期；
二是债权人可获5至9年的新票据，以及5笔由恒大物业及恒大汽车的股票挂钩票据，可按每股3.84港元换价转为股份供质押；
三是债权人可结合以上方案做组合取舍。
如果债主不答应，坚持要清盘的话，恒大也帮它们算了一笔账：最低的回收率2.05%，最高的9.34%。
要么“等”到死，要么等到“死”，债主您选！
恒大状况真的不太妙。
恒大已经不是流动性的问题，而是事实上的“资不抵债”：截止到2021年12月31日，恒大总资产1.699万亿元，总负债1.898万亿元，负债超出近2000亿。注意，“资不抵债”是动态的，现在时间又过去了一年多，2022年国内不动产价格下跌，现在恒大实际财务状况恐怕比以上数据更差。
当然恒大流动性也是紧张到极点的，恒大仅仅有13亿不受限资金，加上天基集团的7个多亿，合起来仅有约22亿可灵活支配的资金。
这些钱显然不足以填补恒大“保交楼”的窟窿，要实现“复工复产”的目标，恒大未来三年还要再借2500亿至3000亿。
现在谁还敢借钱给恒大？如果没有人借钱，恒大又如何再活10年？
左看右看，恒大的境外债都是“冻过水”。
不过，恒大这一次的境外债重组方案能够顺利推出，对房地产行业的“保交楼”却是一个极其重要的积极信号。
2022年下半年以来，中央和地方推出不少“保交楼”的政策工具，从“保交楼”专项借款资金推出到“压实地方责任”，使得房企把“交付”列为各种工作的重中之重。
但坦白说，“保交楼”要真正得以解决，归根结底还是要靠房企本身，只有房企随着市场复苏现金流得以补充，才能保障所有楼盘“交付”的实质落地。
央行推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划，可这些钱是远远不够的！你看，光恒大一家就需要2500亿至3000亿，还有融创、旭辉、世茂、阳光城等大量暴雷房企排着队呢。
更何况，央行这些钱也不会都借给“暴雷”房企，还有很多没有公开债务违约的房企也需要“保交楼”资金。
恒大，是暴雷房企中的“老大难”，也是最典型的“保交楼”困难户，现在它能够顺利推出债务重组方案，显然不仅仅代表恒大自身的态度，后面少不了政府工作组的努力协调和斡旋，体现了“保交楼”的政治高度和社会意义！
这是一个重要的风向信号：无论哪家房企，债务可以先拖一拖，但“保交楼”是必须完成的任务！连恒大都“死”也要保交楼，其它的暴雷房企更不敢怠慢了。
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