去年7月出让的锌片厂地块,年底就完成土地修复,最近案名也似乎流传出来——越秀珠实城发·星樾湾畔(待官宣)。

越秀的动作,堪称神速。

广纸新城+加无遮挡江景,这样的王炸组合之下,该项目能否成为海珠西下一个高端项目?

情报哥,最近去实踩一番。

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广纸,是广州工业崛起的见证者和参与者。

锌片厂地块所在地依稀可以看到当年工业辉煌的痕迹。附近行走一番,仿佛回到当初的旧工业时代。

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项目位于鹤洞大桥底下,临近的西边是广东省石油公司昌岗路油库地块。

油库已弃用多年,但石油仓库、输油管道仍保留完整。

周边部分厂房虽改造成了创意园,但昔日五金厂、玻璃加工厂、塑胶厂等痕迹依然可循。

鹤洞大桥-昌岗西路将整个锌片厂地块一分为二,也将城市界面也因此被分割成两极。

整个南地块,即未来该项目的住宅区域,城市面貌破旧,处处彰显时代记忆;

一桥的对面,则是现代城市面貌,楼盘密布,光大花园、中海锦榕湾、天鹅湾等小区均在这里,生活气息浓厚。

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鹤洞大桥南(即项目住宅区)周边环境

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鹤洞大桥北周边环境

一桥两边,完全两种面貌。

为何多年来,项目附近成了被遗忘之地,没能跟上时代的发展?

原来早在十几年前,周边就有规划定位,要发挥周边工业遗址的独特优势,打造成广州工业博物馆的。

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只可惜,蹉跎十几年,依旧在原地踏步。

情报哥查找资料的时候还发现,这里原来还是“昌岗-燕子岗地下文物埋藏区”,这一带曾发掘古墓葬多座。

历史建筑遗迹加上文物埋藏区,短期内想要来点大变化,看来不易。

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不过这也并非没有好处,至少说明周边未来不会有很大动静。江景资源短期是保住了,不至于被遮住。

项目虽然距离江景有300多米的距离,但由于前方没有高大建筑物遮挡,江景视野不错,有豪宅那味。

只可惜从近期公布的规划来看,开发商似乎并没能做到充分利用好这个优势。

江景在项目的西南向。可以看到,并非所有楼栋都能做到望江。像5#江景可能被完全遮住,2#也可能仅部分能望江。

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作为广州唯一岛区,江景盘是十分内卷的。没有足够的赢面,难以让买房人真正为江景买单。

要平衡好景观和产品,并不容易。

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项目的短板还有商品房和回迁房混搭问题,或在一定程度上影响项目的格调。

从上面规划图可以看到,有1栋回迁房混在商品房当中。这也意味着,园林等公共资源可能要实现共享。

对于大方点的业主而言可能不算什么。但买房后或多或少会有影响。

比如回迁房的村民往往会将房出租,这会造成居住人群变得杂乱,人员流动大,物管不易;

再如,会对业主后期出租变卖房子,可能产生影响。

回迁房在出租变卖的价格上定然会比商品房有优势,这也在一定程度上影响房子的升值。

另外,还有不少买房人关心的是土壤的修复问题,毕竟这事关人身心健康。

从评估报告来看,修复后的土地已经是达标的。

但能否真正消除买房人的疑虑,就要看他们的判断了。

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目前项目仍没有正式亮相,更多细节需等待披露。

初步来看,项目存在不少短板,我们待看项目是如何扬长避短的。

不得不说,广纸板块对于老广认可度还是很高的。像旁边的光大花园,二手常年成交就很不错。

目前,光大花园楼龄稍新的组团中锦榕湾成交价已经去到“8”字头。

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锌片厂地块价值的底线不会低,就看打造的产品,能否将其拉升上更高的台阶了。

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