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在很长一段时间里,“涨价”几乎是德国房地产市场唯一的关键词。如今,这样的趋势发生了显著的变化。

据称,2022年底,德国住宅房地产的价格出现了12年来的首次下跌。此前,德媒也有过针对房价下跌的报道,但其所依据的大都是房产交易平台的调查。与此不同的是,这一次的数据出自联邦统计局的最新报告

官方报告称,去年10月到12月,德国房价比前一年同期平均下跌了3.6%,这是2010年以来德国房价首次出现下跌。上一次出现比这更高的跌幅则要追溯到遥远的2007年,是年德国第一季度的房价比2006年同期下跌了3.8%。

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▲图源:tagesschau.de

那么,房价为什么会突然跌得这样厉害呢?

联邦统计局认为,导致房价下跌的一个重要因素是贷款成本的增加。作为欧洲央行近来多次提高关键利率的“信号效应”,各商业银行的贷款利率也“水涨船高”。德国房地产市场的长期繁荣最终因贷款成本过高而陷入停滞。

据称,在去年年底的这波跌价中,无论城市还是农村的房地产都未能幸免。其中,独栋和双拼别墅的价格跌幅要大于公寓。在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫这七个大城市,独栋和双拼别墅的价格下降了2.9%,公寓的价格则下降了1.6%。

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▲图为下萨克森州的一处独栋住宅,图源:Torsten Krüger / imagebroker / IMAGO

有疑问的是,德国房价的下跌究竟是“昙花一现”,还是说会持续下去?

按照德国央行的说法,在过去一年,德国的房价仍然是被高估了。德国央行的经济学家认为,在城市中,住宅房地产的价格比实际的合理价格高出了25%至40%左右。

更多的专家也认为,德国房价下降的这种趋势会保持下去。例如,德国经济研究所(DIW)即指出,今年房价的降幅可能高达10%。德国中央合作银行则预计房价将继续下降4%至6%。

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▲图源:Boris Roessler/dpa/dpa-tmn

不过,几乎没有专家认为德国房地产市场会出现“泡沫破灭”的现象,这即意味着房价不太可能出现断崖式的下跌。德国抵押债券银行协会(vdp)的一位高层近日就曾表示,哪怕房价在较长的时间内下跌15%,也仍然会处于2020年年初的水平。

与此同时,市场的需求仍然强劲。这一定程度上是因为:俄乌冲突之后,来到德国的移民数量创下了历史新高。有房地产专家据此认为,至少对公寓这种房地产类型的需求还会继续增加,“价格的下跌将保持温和”。

而另一方面,新盖的房子却越来越少。受利率及材料价格的影响,2022年德国主要建筑行业的订单比上一年减少了9.6%。今年年初,这样的消极趋势还在继续:1月份,主要建筑行业的业务量比上月下降了5.8%。

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▲图源:dpa

按照联邦政府的目标,德国每年应新建40万套公寓,而去年却仅仅建了25万套,据说今年建造更多公寓的可能性也大约为零。联邦建设部部长格伊维茨更是表示,建房子的计划要等2024年以后再说了。

需求仍旺但供应不足,如此来看,德国的房价是不会跌到哪里去的。哪怕是房价在年底出现下跌的2022年,由于前三季度房价的上涨,这一年整体的房价仍同比上涨5.3%。想在德国房市“捡便宜”的人,恐怕得先打消这个念头了。

(欧洲时报德国版蓝蒿综合报道,转载请注明公众号GermanReport)