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一、问题提出

随着经济的不断发展，车辆成为越来越多的家庭“必备品”，但也随之带来了车辆停放、车位使用和购买等问题。另，基于不同小区的不同规划和设计，开发商在建设小区时房屋和车位的配比也高低不均。这就出现了有的小区车位不足、有的小区车位大量闲置等现象，那开发商是否有权将小区车位大量卖给同一人？

二、相关裁判观点

（一）开发商将商品房出售给业主后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，占用业主共有的道路或者其他场地建成的车位属于业主共有。

——最高人民法院（2017）最高法民申2817号民事裁定

豪运公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。豪运公司关于适用物权法第一百四十二条之规定，本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。

（二）开发商有义务按照配置比例将车位、车库处分给业主，如开发商未按规划配置比例将车位处分给个别业主或小区业主之外的人，其他业主可以请求确认开发商的处分行为无效并要求开发商承担违法责任。

——广东省高级人民法院（2019）粤民终278号民事判决

《停车位使用权转让协议》是否合法有效，取决于该协议是否违反法律强制性规定、是否损害他人利益或公共利益。因本案用于抵偿债务的80个车位属于鸿大城房地产项目规划配置的小区停车位，虽然属于开发商投资建设、原始产权归开发商所有，但涉案车位均已纳入小区规划配置，属于小区的配套设施，开发商处分车位应当严格按照配置比例处分车位。本案鸿大城房地产项目的停车位配置比例为1:1.28，即每套住房平均拥有1.28个停车位，黄玉莲向振邦公司购买了鸿大城小区1套住房，一审法院据此认为黄玉莲最多只能购买2个车位，符合前述法律和司法解释的规定，本院予以支持。车位、车库的处分首先要满足业主需要，只有满足业主需要后开发商才能将车位、车库处分给其他人；建筑区划内业主都有按照法律和司法解释的规定，依据规划配置标准向开发商购买或租赁车位的权利，开发商违反首先满足业主需要的规定处分车位、车库，就侵犯了业主合法的购买或租赁权，应承担违法责任。

（三）因地方性法规的特殊规定，非本小区业主购买或一次性长期租赁小区车位存在合同无效或合同无法实际履行的法律风险。

——重庆市高级人民法院（2021）渝民终1052号民事判决

案涉小区车位配比极低，按照常理判断，明显不能满足小区业主停车的需要。根据物权法第七十四条及建筑物区分所有权司法解释第五条关于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，可以以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的规定，结合《重庆市物业管理条例》（2009年）第六十三条的规定，车位只能向业主出售，有空余车位可以临时出租给非业主。前述法律、法规和司法解释并未规定车位可以出售给非业主。因严正春并非案涉小区业主，其要求北城致远公司为其办理案涉车位产权转移登记的请求不符合法律规定，本院不予支持。

（四）《民法典》第二百七十五条为授权第三人规范而非效力性强制规范，只有认为被损害合法利益的特定业主才可主张适用。

——江苏省无锡市中级人民法院（2021）苏02民终6734号民事判决

涉案60个地下车位非人防车位，由东润公司投资建造，且该小区地下车位的建筑面积不属于销售时分摊的共有建筑面积，故东润公司有权处分涉案60个地下车位。东润公司将涉案60个地下车位使用权转让给潘辉球以及潘辉球与潘辉群之间签订案涉的《车位转让协议书》，属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。物权法第七十四条第一款确立的法律规则调整的是交易合同当事人与交易合同当事人以外的特定第三人之间的利益关系，并不涉及社会公共利益，故该款规定确立的法律规则并非效力性强制性规范。且该规范属授权第三人规范，只有认为被损害合法利益的特定业主才可主张适用，其他人不得主张。因此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款认定《车位使用权转让合同》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。

（五）车位长期无法以出售或出租等方式实现其应有的价值可能损害开发商利益，开发商有权以出售或出租等方式处分闲置车位。

——济南市中级人民法院（2019）鲁01行终763号民事判决

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定可知，建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当首先满足业主的需要是作为小区车位、车库问题处理的基本原则，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用；而对于车位、车库权属的约定，应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，原告系涉案车位、车库所在小区的业主，并非小区业主以外的人员，第三人依法具备销售商品房及车位的资格。建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。第三人与原告签订《商品房买卖合同》购买车位，在原告支付约定价款后由第三人将车位交付原告所有，是原告取得车位的重要法律手段，也是出售方式的主要法律后果，符合法律规定。物权法作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理。对于车位、车库的归属应通过市场机制解决，由当事人通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，使得在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案中，第三人将车位以出售的方式处分给原告也符合“应当首先满足业主的需要”的规定，否则车位、车库长期无法以出售或出租等方式实现其应有的价值，将有可能给建筑单位带来利益损害。

三、小结

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”开发商有权处分（租赁或销售）其开发建设的地下车位。

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条（原《中华人民共和国物权法》第七十四条）规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”即，规划内车位是开发商在建造之初经规划部门批准的，开发商在满足业主需求的前提下可以出售或出租；非规划内车位是占用业主共有道路或者其他场地形成，不在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建的车位由业主共有，开发商无权处分。

《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关应当首先满足业主的需要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。即，对于开发商有权处分的车位，开发商出售或出租时应当首先保障业主的权益，优先满足业主需要。

但，在某些地区，为了保障本小区业主的权益，在一定程度上限制了开发商将车位处分给小区业主以外的单位或个人的条件。如《山东省物业管理条例》第四十二条“在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业服务区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月”的规定、《重庆市物业管理条例》第七十四条第四款“车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月”的规定，均明确开发商不得将小区车位一次性长期租赁给非小区业主的单位或个人。虽违反地方性法规的规定并不必然导致合同无效，但有合同无法实际履行的风险，故开发商在向非业主处分车位时应当关注当地法规或规章是否存在特殊规定。