项目基本概况

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项目简介

上海自贸壹号生命科技产业园由星北集团开发打造，整体规模达50万㎡，专注于医疗企业的孵化、培育、转化的创新服务型产业园。

园区不仅拥有“自贸+保税”的特色经济区域优势，还集齐了生物医药CRO+CDMO+CSO＋EHS全产业链服务资源，为企业提供真正的技术孵化服务。

从2019年2月正式开园至今，已经吸引超100家创新药企业入驻园区，且多家企业为创新药细分领域领军企业。

图：上海自贸壹号生命科技园

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项目区位情况

自贸壹号地处外高桥核心区域，周边产业联动性好，交通四通八达，区位优势非常明显。

首先，园区周边生物医药产业氛围浓厚，聚集产业链大量龙头。分布了各个细分领域的龙头企业，包括医疗器械国际贸易领域的强生、罗氏，生物医药研发领域的上海良润，跨境生物医药研发外包领域的药明康德等。

其次，在享受自贸区和保税区双重辐射的同时，交通网络发达。

●立体交通网络，市内交通便捷：位于上海自贸区核心区域-外高桥保税区，享自贸区与保税区双重价值辐射，毗邻张江高科技园区（8KM）、陆家嘴金融区（12KM）、五角场商圈（9KM）。此外，距离虹桥国际机场18KM，浦东国际机场车程25KM。

● 轨道交通：地铁6号线保税区南站；地铁12号线申江路站地铁；10号线延伸段。

●省际交通：园区北部即为五洲大道，可直达高速G1501、S20、G40，通过G1501可到达上海所有区域，经S20行车25分钟可至浦东国际机场，G40可经过江苏南通辐射长江三角洲。

图：上海自贸壹号区位情况

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项目发展背景

区域产业规划：“南”有张江，“北”有外高桥

作为三大先导产业之一，浦东的生物医药产业一直以“张江研发+上海制造”为驱动轮，整体产业规模超过1300亿元，约占全市40%。在十四五规划期间，系列政策陆续出台，不但为上海、浦东生物医药集群带来更强的政策驱动力，也推动了外高桥保税区生物医药产业的发展。

自身优势明显：外高桥在环评、保税方面具有发展生物医药的天然优势

● “先进区、后报关”模式，对特殊生物制品入境开辟“绿色通道”，缩短80%检疫时间

● 保税区政策磁吸，使生物医药企业在需要进口设备、耗材等的情况下能减少20%左右的成本

● 稳定环评环境保障了生物医药企业从研发到中试再到生产的全生命周期

● 24小时的蒸汽提供，能够迅速地降低企业用电需求，最多可减少2/3的电力成本

因此，依托“浦东新区-自贸区-保税区-大张江”四重叠加政策优势，星北集团愿意在此花费百亿打造生物医药产业集群。

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开发主体情况

项目开发运营主体——上海星北实业（集团）有限公司，是国内领先的生命科技产业生态投资运营集团，下辖产业园区、投资管理、独角兽直通车三大板块，辅以独具特色的产业共享服务平台。

项目规划设计

整个项目采取“分期开发建设”的策略，共计三期。

项目一期（生物医药创新园）：于2019年2月开园，总建面14万㎡，占地76亩，采取“乐高式”建筑规划设计，除1#、6#之外，可分割为29个建筑面积约800-10000平方米的独立电梯入户独栋产品，整体空间利用率高，入驻企业出入便利、私密性高。

园区层高则在3.8-7.6米不等，可环评可排污，全方位满足生物医药企业研发生产展示等需求。

图：自贸壹号一期的规划设计

项目二期（生物医药加速总部园）：于2021年12月开园，共计建面8万㎡，占地40亩，在一期资产管理运营基础上，深化升级满足生物医药产业发展的产品、服务、战略发展资源，打造创新药（小分子、抗体、创新疗法及相关生物技术等）产业集聚主题园区，构建生物医药价值创新社区。

项目三期（先进治疗产业园）：共计建面30万㎡，高端生物医药CMC首选地，重点发展创新疗法、生物技术及相关领域具有国际先进水平的产业转化项目。三期项目与一期、二期形成产业链及价值链闭环，成为世界级生物医药企业集聚区。

招商运营

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招商策略：

从0到100，摆脱招商痛点，吸引客户集聚

自贸壹号从19年开园至今，出租率达到90%以上大约花了一年半时间。过程中因为遭遇疫情的爆发，预招商的企业大约有一半以上退租，所以真正的园区招商是从20年疫情之后开始的，直到21年下半年，用了一年半时间，实现从0到100多家的企业，全部都是研发型的企业。

关于如何能够实现出租率的快速上升，主要是以下几点：

● 举办行业间的活动、甚至邀请外部企业打造园区影响力：自贸壹号在活动中的投入力度一直很大，21年的时候基本上是每周2-3场主题活动，包括了产业论坛、产业沙龙，也会对外邀请企业到园区来参与推广活动，与相关券商、银行、协会共同开展。

● 打造共享实验室、共享仓库等平台：前期相对来说使用率会较高，其中细胞实验室在交付前的三个月内就已经全部签约成功了。此外，还会提供动物实验室平台给一期、二期的企业做动物实验，打造自己的生态，提供一个靠谱的平台，使得企业可实现拎包进驻。

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招商情况：

入驻企业产业类型、规模情况、租售情况

整体入驻率：目前来看，一期项目建面14万㎡，完成了95%的入驻率，聚集了150余家生物医药企业。

二期项目已在2022年8月交付市场，建筑面积达8万方，投资金额12亿元，该项目目前已经入驻3家企业，集中租赁面积在2000平到5000平，主要面向一些成长性的初创企业、欲在上海设立研发中心的规模型企业以及跨国药企的研发中心等等，预计整体入驻30-50家，并将在2023年完成招商。

三期做了一些调整，全部完成后，项目整体会达到50万㎡，预计企业的规模数量会达到500-800家左右，聚集度会更紧密。

平均租金水平：一期租金水平在3.5-4.5元/㎡/天，二期租金水平3.98-5.5元/㎡/天。而周边的园区平均租金水平则在2.7-6.5元/㎡/天不等，比同区域将近高出60%左右。

而能将租金远高于周边区域，产业方向的聚焦、园区产品本身质量过硬以及优质的运营服务缺一不可。

主要入驻企业类型：从整体来看，园区内汇聚的包括了生物医药、医疗器械、新材料等相关企业，涵盖创新药（大分子、小分子、基因治疗、细胞治疗等）为主的高端研发中心及工艺转化，以及高端医疗器械细分领域。

此外，一些企业陆陆续续在自贸壹号成长起来，涌现了一批明星企业，园区和企业“相辅相成、互相成就”。

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园区运营配套服务

为了更好服务园区内的入驻企业，自贸壹号在硬件服务和软件服务上都下了”狠功夫“。

首先是硬件上，解决了研发型企业的一大痛点—实验室。作为“高投入”的生物医药相关企业，大多数企业在创业初期都面临资金的问题，但实验室作为研发载体又不可或缺。

因此，为了保障科学家们在创业初期不用花时间和成本去自建实验室，或者是在自建实验室完成之前及早投入研究、提高时间效率，自贸壹号便在园区“公共设施”上搭建了8500平方米的公共实验室，包括细胞房、P2实验室、分子实验室、精装实验室等。

其次是软性服务上，在基础服务和产业服务上都进行全方位服务。

【基础服务】：人才+资金，为企业发展保驾护航

企业发展最重要的两个基础要素就是“资金”和“人才”，自贸壹号在“资金”保障方面，成立了投融资平台，并建立了一定规模的母基金。在“人才”保障方面，自贸壹号则是自己搭建了人力资源平台，开展招聘、专业培训等活动，帮助企业解决人才需求。

【产业服务】：全方位的产业服务平台

星北集团搭建了一个完整的产业服务平台，包括了从产业招商、园区运营、工程开发、产业投资、资本运作一整套服务体系。

● 园区产业服务：项目提供园区硬件和软件服务，着力为企业提供全方位优质服务。

硬件服务：提供厂房、电力、燃气、通讯等一系列硬件设施

软件服务：项目提供CRO合规开发平台、CDMO委托生产研发平台、供应链服务平台、产业基金投融资平台、CMO品牌营销平台、CSO委托销售平台、EHS合规管理平台、CHO人力资源平台 八大平台

● 成果转化服务：从产品研发到产研学孵化，再到医疗机械产业化，产业园提供一站式的生物医药成果转化服务平台，为企业的产品提供全链条优质服务。

● 全流程管家服务：从商务、生活、园区、EHS四个方面提供全流程管家服务

● 个性化资源服务：项目聚集行业、高校、金融等资源。实现个性化资源共享

图：自贸壹号的产业服务平台

案例总结

自贸壹号的成功有着区域自身优势的加持，不论是环评的稳定性还是保税研发的政策，出了外高桥可能很难再找出第二个区域。

但项目团队在项目打造和运营的逻辑或许更值得我们思考，基于产业发展的本质，在项目前期就钻研生物医药企业的痛点、需求，然后再针对性的进行产品打造。同时，在项目运营期间内，又切切实实地为产业企业解决硬件设施上的难题，提供产业链的相关服务。

可以说，自贸壹号是和园区企业一起成长起来的，也只有这种专注于产业发展的模式，才能获取长期的、有意义的产业运营的利润！

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