北京买房：理清思路，购房建议775|丰台|买房|十二中|回龙观|学区房|望京|朝阳

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

我是一离婚女性，京籍，之前有买房贷款记录所以是二套资格。带着在东城上学的孩子租房住。年前卖了唯一住房，手里拿着300万。想请教一下章哥：

1、我想在北部（海淀昌平都行）投资一个小两居，或者一居能改二居也行。有没有学区都行，有学区的话溢价不想要太高的，楼龄新点的，挣租金用。保值第一位又能兼顾租金高些更好。请问您有较好的板块或者楼盘推荐吗？目前网上看了看清河，西三旗和回龙观，感觉那边楼盘又多又复杂，并且我对北边也不熟悉，想请章哥指点一二，缩小范围。

2、价格方面，加上房租收入，月供一万之内可以承受。没房但有贷款记录，是二套资格。

3、春节后市场好像好了很多，手里拿着钱很不踏实，怕贬值又怕想买的房子涨价。还想问问这两年因为孩子多，所以房价还是比较坚挺，那对于投资的小房子，买房时机是需要等等还是有合适就买？

A：

1、二套资格如果用商贷的话五年内最多贷款187万，六环内150万，月供不超1万。300万首付减去税费的话能买最多450万左右的。春节前的市场就突然回暖了，春节后是确立了小阳春，是否成为较大行情还有待观察。我认为是没有下跌的可能，但也不会涨太多，大概率还是以超发的比例为基础。

买不买的看自己定了，外人不好建议。我认为是房子在近些年还是比现金保值，看自己的判断。

2、常规的投资建议是在朝阳，没溢价也就租金高，升值也大多不落后。北部的话那就先看西三旗吧，溢价相对低，也有学区提升和增加配套的可能。看看永泰附近的几个园，都是属于闷声儿发财的，升值率不弱于朝阳热门板块。没合适的再看回龙观，这就没溢价了，租金正常，这么多年的升值也不落后。

3、这还是先考虑好买不买吧，要不我也不好说什么。

仅供参考。

二

我的孩子是2022年出生，2028年上小学～目前没有北京户口，只有北京工作居住证（丰台区），买了东城区的天坛府。按照目前的政策，东城区有房产+他区工作居住证是可以在东城上小学的，但是排在京籍户房一致后面～那边没有什么好学校，除了北京一师附小，请问我们这种情况能排上吗？或者说28年能排上吗？

有老师还推荐了海淀外国语，但是需要在海淀买房，看了您关于2026学位宽松的分析，如果买二套的话，是不是等2026年之后比较好？还有什么房产可以推荐下（需要坚固上学&保值），二套的预算800w。

A：

1、2022年出生的京籍儿童很少，网传的才7.5万，那就意味着各学校的学位都应该宽松。所以大概率都能对口入学，毕竟“就近入学”是最基础原则，写入《教育法》的。除了一师附小还有旁边的景泰小学，也相对还不错。

2、出生人口减少未必造成学区房直接下跌，涨的慢的可能性更大。这可以参照日本韩国和台湾省的先例，还有鹤岗等人口净流出城市的学区房，都没有直接下跌，只是相对于非学区房涨的慢点儿，好几年才逐步降低溢价率。另外资源越好越宜居的支撑越大，也降的越慢。

也可以参照其他的功能性房产，比如写字楼和70年的公寓，都有过风口，趋势过了之后都是相对涨的慢而已。

3、如果没有京籍，那到目前为止还是朝阳区更友好啊。非京有房户的顺位在京籍无房户的前边，这也是朝阳争取优质生源的手段。而且朝阳的学位从来也没有东西海紧张，进入对口牛校的概率更大。又多数都是九年制，小升初相对省心了。再有就是朝阳的学区房溢价相对低，考虑一下吧。

对了，现在是工居证，那是否考虑落户啊？如果不考虑，那海淀可小升初点招一般是不招非京的，除非国际校。

仅供参考。

三

目前孩子在昌平上二年级，需要转学东城。二套500万预算，希望90年之后的两居，但买不到，请问有什么办法吗？或者大一居能改两居的也可以，只要能解决居住问题就行。

目前看了和平里和朝阳门一带的，中介说都不保证能入学，尤其不保证中学，这让我非常的不踏实。然后他们说天永学区的能够保证，但我看了网上知道这学区不好，请问您有什么建议？

A：

1、办法，那就是看天永学区的啊，两居怎么也得50平，单价10万之内，北京几乎没有。除非是地下室或老到不能贷款的，否则买不到。这要求高了点了，没什么办法。

2、这预算常规就是买到占坑儿房，400万就够。然后用换租解决居住问题吧，要不然在北城就只有地下室了，这都不太好找，将来出手时还不好卖。

3、中介说的是实话，没瞎忽悠。东城本来就是多校，你们这又是转学，对口的好学校肯定不收，都是派位。到目前为止还没人能总结出规律，看运气了。中学也是派位，转学生没有六年学籍就不能直升，买了也没什么用。不踏实也没办法，就是这种政策情况。

4、看看天永呗，以占东城学籍为主，我没其他建议。如果有建议也是降低些要求，否则以现有的预算做不到。

仅供参考。

四

非京籍工作居住证25年上小学。想选择900以内的海淀学区房。为平衡学校水平及入学稳定性。选定了万泉小学和万泉曙光校区。自住同时也想尽可能考虑一下保值增值，未来好出手。

想请教您目前房源选择：1小南庄一居或者两居（老破小想尽量控制选择总价低一些的）。2万泉新新西向开间（超出些预算也能够到）。3诚品建筑东向开间或者底层一居（因为都有噪音大，采光不好的问题，也不想买总价贵的）。这三个选项，哪个未来保值增值空间更好呢？

A：

1、学校水平+稳定性+保值增值+流动性，无论是否考虑自住这期望值都不低了。千万左右在东西海都基本是普通学区房，不特殊，做到这些不是太容易。

2、2025年已经算是错过入学高峰期了，入学儿童减少，理论上进入对口小学的概率增大。但毕竟是工居证，又是刚过高峰，政策未必调整的那么快，所以不敢保证，只能说相对稳定。

3、单从投资角度来说，同等总价的房源的溢价率也都差不多，尽量选宜居的吧，适合家庭居住的。因为在入学供需变化之后，居住的功能就会增强，毕竟房子是用来住的，那宜居的才支撑强一些。

慎选开间，尤其是户型面积超过50平的，这种户型适应的家庭范围较窄，所以单价才上不去。但因为总价相对低，所以溢价率并不低。像万泉新新这种豪宅社区，除非是上学，否则专门来买这种户型来自住的不多。

底层那就算硬伤了，未必影响保值，但流动性肯定弱，出手的时候挂牌期长。这是不是图面积大啊？自住更合适，看自己的喜好了，投资讲不占优。

4、以小南庄为主吧，尽量选择楼层户型好的，一是相对宜居，二是如果再次维护的话也是利好。如果能等到原址重建就更是利好了。另外建议别期望值太高，这种学区房供需转折的年份不太好聊投资，还是以入学和宜居为主吧。

仅供参考。

五

在丰台老人和我名下各有一套房子，原本是打算把家里其中一套房子卖了，再加四百多去西城换个学区。但是我姐忽然劝我说，我在丰台东安街头条的房子已经是丰台最好的学区了，换到西城去大派位，可能也就上个跟这边对口二中差不多等级的学校。所以现在纠结要不要直接用现有资金直接在丰台现住址附近买个小三居得了。我也不知道我姐说的靠谱不靠谱，希望得到您的指点。

A：

1、你姐说的挺靠谱儿呗，北大地就是丰台最好的学区，放到全北京也算不错的，否则房子也不会有溢价。一小放到北京哪个区都是好学校，丰二是肯定中等以上。虽然说丰台不是单校划片，但北大地这附近相当于单校，所以挺稳妥的。如果换到西城那就是派位，就算小学能进入对口校，中学除了直升校那也是派位看运气了，有不如丰二的可能，没人能保证。

2、但也看孩子的天分和父母的期望值了。如果天分很高那就西城呗，有八少八素的点招，适合天才儿童。而丰台只有十二中，得等到小升初的时候才行，资源也比八中弱。就算不点招，到了中考的时候丰台就是十二中一支独大，而西城好几个金刚校呢，哪个都比十二中强

其他的超过或跟丰二拉平的也好几个，也就是好资源更多，对于牛娃来说的选择更大。另外如果父母的期望值高，比如985清北什么的，那也是最好去西城，顶尖儿资源多就概率大。

3、所以看自家的情况吧，北大地放到西城算中等学区，约等于陶白学区里的普通直升校吧。从房子来说溢价率应该差不多，但这具体我好长时间没算了，反正也差不了多少，换到西城不吃亏。

仅供参考。

六

能给介绍一下朝阳区的佳境天城是什么情况吗？为什么那么便宜？

A：

1、佳境天城为什么便宜，这有点儿揣着明白装糊涂了吧？这是50年的公寓啊，当然比普宅便宜的多了。这种被河道隔离的地段儿本来就不适合开发普宅，或是商业或是豪宅，所以旁边的人济什么的就是纯商业，佳境天城这种本来也是商业用地，但开发成了豪宅性质的公寓。

2、开发商应该是鲁能，央企旗下的国企，质量肯定没问题，但就是产品性质不受追捧呗。本来就是50年产权，又这么大的户型，两居都100多平米，也就是当年流行，过了时尚就没人出高价了。

3、简单就是这种情况，租金应该是合适的，就是升值慢。所以自己注重什么吧，注重租金就买，注重升值什么的就不太合适了。

仅供参考。

七

我家住天通苑北苑，孩子今年9月上幼儿园，和妻子有想法孩子上小学之前把房子换到朝阳。天通苑的这个房子大概能卖500左右，想换预算大概700左右房子。在网上看了看离天通苑不远老北苑几个园（新北园价格太贵了接受不了），看了看望京西园和湖南中路的房子，也都是老小区，但周围学校有很多。因为兼顾孩子上学，望京和北苑的老小区是否可以考虑，从天通苑北换到老北苑，单从孩子上学角度考虑有没有换的必要呢？

天通苑小学中学是清华附小和昌平一中，老北苑好像是花家地实验小学和平街第一中学分校十二年制。心里没有多大底，怕换不换的意义不大，用板楼换塔楼，感觉需要多贴很多钱不说，居住条件还下来了。要是学校对比差不多的话，我怕我换过去后悔。但是在行政区上确实又是一个郊区，一个城区。想请教一下您的看法。

我和媳妇儿都在丰台上班，到天通苑通勤时间我是一个半小时，我媳妇儿是一小时出头，如果要换离单位近点的房子，往朝阳区换，您推荐哪里呢？小区一起遛娃的家长把天通苑的房子卖了换到了立水桥的立城苑，我搜了一下属于朝阳产权，学校好像是新北苑的学区，小学我看没明确哪个学校，但中学是朝阳外国语学院校区，感觉学区方面捡了一个大便宜，如果为孩子上学考虑也可以考虑这个小区呢？

A：

1、天通苑的学校和朝阳的怎么比较我说不好，这得咨询搞教育的。老北苑的学区中等，都不算学区房。望京学区相对不错，主要是指花家地、陈分和清朝望京，其他的学校中等吧。花家地是小学很好但中学普通，清朝是只有中学，所以对应的小区不算学区房。只有陈分的算，九年制。

立城苑对应的是朝外来广营校区，理论上比分校的关系要近。但现实中也没太近，所以也不算学区房，只是毕竟是朝外校区，应该不错，但谈不上捡便宜，这种入学高峰期没有便宜可捡。

2、天通苑换望京，板块当然是望京强了，这没什么可说的。然后就尽量买房龄新户型好的呗，板楼更好，塔楼不受追捧。另外从学校来讲是朝阳区的好中学更多，超过昌一昌二的好几个呢，如果孩子的成绩好，那到了中考的时候选择更多。

3、其他的没什么吧，我也不知道说什么好，只能列出这些情况，看自己的选择吧。

仅供参考。

八

目前住宋家庄，2025年孩子入学考虑入手龙体片区或者安交平房（占坑，预算有限只能考虑平房）。问题一：平房很多单价偏高，链家这样的中介好像都不能挂，您有了解的做平房的中介推荐吗？感觉平房买卖比楼房麻烦一些手续繁琐。问题二：您能说一下平房买卖的注意事项不？问题三：到手入学后，平房再次买卖是否可以？

A：

1、平房在链家能挂，只是没有土地证的他们一般不做。我没有熟悉的中介，平房的成交量小，除四合院之外都是小公司做的多。

2、平房也没什么繁琐的吧，不能贷款还省事儿呢。只是有的土地证要谈妥后才办，所以显得麻烦，拖的时间长。

3、注意事项，除了土地证之外那就是尽量和业主直接谈呗，要不然经常有中间炒房的，加价多少就没谱儿了。这两年是入学高峰期，小中介们都挺活泛的。