楼市寒冬，地产泡沫会被刺破吗？
今天就列举一些典型的泡沫吹大后破裂的故事。
‘一千个人心中有一千个哈姆雷特“，看完这些案例，留言说说你觉得楼市泡沫会刺破吗？
01
美国佛罗里达
1926年9月，一场飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达，飓风引起的海啸不仅将佛罗里达的两个城市夷为平地，摧毁了13000座房屋，415人丧生。
还刺破了人类历史上第一个有记载的“房地产泡沫”。
佛罗里达州之于美国，就像海南之于中国，南方的优越地理位置让其成为冬日度假胜地。
而且佛罗里达的地价比美国其他地方要低的多，因此有不少人来购置房产。
此时正值美国的城市化运动，道路改善，“自驾游”盛行。
这块房产价值洼地很快就被大家发现，于是越来越多的人开始涌向这里。
随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始以不可思议的速度猛涨。
房价每年涨一倍属于正常，一套房子在一年内涨四倍也比比皆是。
例如1919年800美元的迈阿密海滩的一块地，到1924年竟卖出了15万美元，五年间升值了近200倍。
如此赚钱的消息一下传遍了美国各地。于是人类历史上第一批炒房客诞生了。
到佛罗里达投资成了美国人发家致富的手段，炒房卖房的狂潮越来越汹涌澎湃，连银行也加入了炒房行列。
购房只需支付10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。
1924至1925年，仅拥有7.5万人口的迈阿密市，就有2000多家地产公司以及2.5万名地产经纪人。
每三人中就有一个是做地产中介的。
无数的财富纷纷投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，就连郊区尚未规划的土地也分区卖出。所有人都在做着暴富的美梦。
然而，1926年那场突如其来的飓风，打碎了所有人的美梦。
疯狂炒房的人们突然就顿悟了，大自然能轻易的将价值数十万美元的资产摧毁，买那么多房子又有什么用呢？
于是抛售开始了。
泡沫的上半场，是贪婪，求大于供，毕竟大家觉得买到就能赚钱。
泡沫的下半场，是恐惧，供大于求，大家想的都是跑得越晚，死得越惨。
于是，越跌越没人买；越没人买就越降。
在恐慌情绪的主导下，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元，急剧萎缩至1926年的1.4亿美元。
飓风之后，许多破产的企业家、银行家沦为乞丐，有的甚至发疯或自杀。
据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。
房产泡沫引发的债务危机通过银行开始传到实体领域，失业率也随之攀升，关税大战也由此展开，引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
这是由一场飓风引起的地产泡沫，说是也是，说不是也不是。
其实即便是没有这场飓风，泡沫也会因为其他的诱因而破灭。
02
日本
20世纪90年代，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，再加上美元的贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，日本房价开始暴涨。
从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
又是同样的贪婪，大家发现炒股和炒房才是来钱最快的路子，于是投机开始了。
到1989年，日本的地价市值总额已经相当于整个美国地价总额的4倍。也就是说，一个日本可以买下4个美国。
在当时的日本，只要买地-抵押-贷款-买地-抵押-贷款-买地无限循环，就一定可以赚钱。
到1990年，仅东京一地的地价就相当于美国全国的总地价。
然后，日本实行了货币紧缩政策，加上日本央行连续5次加息，利率从2.5%上升到6%。
到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款，还有“地价税”政策的推波助澜。
日本房地产市场立刻进入"供大于求"的冰河时代。
股市楼市相继崩盘。
到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。遗留下来的坏账高达6000亿美元。
这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了财政危机。
受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，给日本带来了长达15年的经济萧条。
即使到现在，日本经济也未能彻底走出其阴影。
无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的20年”。
03
东南亚、香港
日本经济泡沫破裂之后，日本政府进行逆周期调节，利率不断下调，从1991年的6%，下降至1996年的0.5%。
当日元降息至接近于0，而美元利率大致维持在5%-6%时，意味着投机客能够以极低的成本借到日元，然后拿到美国贷出去，至少能无风险套利5个点。
于是东南亚国家就被盯上了。日资大量流入东南亚。
1996年下半年，美元开始升值，东南亚各国的货币也跟着升值，导致各国的外向型经济受到影响。
为了应对经济衰退，东南亚各国都搞起了信贷宽松，开动印钞机撒币。
于是发生在日本的场景，又在亚洲各国重新演绎了一遍：外资流入＋国内宽松＋产能过剩。
值得注意的是，这场东南亚金融危机，还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。
除了货币原因，他们还搞出了一系列花式炒楼的新玩法，比如臭名昭著的炒楼花（预售制），以及紧缩土地供应等。
当时的1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机爆发了。
据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。
而对于普通香港市民而言，房地产泡沫破灭的经历更是不堪回首。
在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人从百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
04
美国
泡沫兜兜转转，又回到美国。
2007年，美国房地产再一次崩盘，与佛罗里达的那次不同，这次是全国性的。
2001年，互联网泡沫破灭，以前一票难求的互联网公司股票都成了废纸，小布什总统当时的对策是刺激房地产，于是提出了“居者有其屋”的计划。
涨价去库存，或者是大水漫灌，刺激房地产，拉动经济增长。
有钱人早已有房，于是，这一次，政府的注意力转向了中低收入甚至无收入的人群。
低利率加上政府鼓励，本来不可能借到那么多钱的边缘贷款者，也被蛊惑进了炒房市场。
2001年开始，美联储连续11次降息，美国政府立法要求金融机构向穷人发放贷款。
宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求。
金融机构推出“零首付”、“零文件”的贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。
一些放贷公司甚至编造虚假信息，使不符合条件的贷款人能拿到贷款。
这个过程中，房价也在一路攀升，从2000年到2007年，美国的房价涨幅，超过了过去30多年来的增长幅度。
物极必反，这一次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。
出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起，在两年内连续17次调高联邦基金利率，从1%上调至了5.25%。
而美国人大多没有储蓄的习惯，更拿不出5个钱包来应对危机，然后很多人开始还不起房贷。
你可以发现一个有趣的现象，房价是由富人决定的，但是崩盘的导火索却是低收入者。
他们收入不稳定，最容易受到经济周期波动的影响，一旦经济从增长转入衰退，他们失去工作的几率很大，只能选择断供，或者拋售房产。
房地产泡沫被刺破，随后房价开始明显下跌，而那些发放贷款的机构，即便收回断供者的房产，也无法通过出售房产来回收贷款的本息，而且，很多房子根本就卖不出去，只能不断违约。
如果说08年之前的美国房地产是一颗炸弹的话，次级贷充其量只能算炸弹上的捻子，真正把全世界炸得鸡飞狗跳的，是华尔街的金融精英们依据房地产贷款合同搞出来的各种金融衍生品。
次贷危机随即爆发，而紧接着把全世界炸得鸡飞狗跳的华尔街的金融精英们，依据房地产贷款合同搞出来的各种金融衍生品也开始发作，并蔓延成百年一遇的金融危机。
银行、对冲基金、保险公司、养老基金、包括政府信用支持的各类准金融机构，几乎全军覆没。
直到今天，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。
05
杠杆
审视一遍这些已经发生过的房产泡沫，你会发现，产生的规律，大体是相同的：
城市化，资本开始涌入，信贷宽松，降息低息。
于是大波人涌入。泡沫堆积，产业资本逐渐转化为金融资本，随着信贷收紧或是收入下降，泡沫破裂。
但是城市化并不是泡沫的源头，说到底还是杠杆。杠杆越大，泡沫越大，崩盘的概率也就越大。
虚高的房产泡沫让资金逐渐向金融化靠拢，导致杠杆越大，泡沫越高。然后，就是破碎的声音。
从疫情开始，因为大放水美国的房地产一路高歌猛进，最近加息至房贷利率7%，房地产成交量和价格都有所回落；
日本东京核心区域的房价已经上涨至金融危机之前，主要是新开发的品质公寓（就我们说的住宅），而东区都市圈附近的“一户建"价格非常便宜；
隔壁兄弟的行情大家都清楚，我就不说了，说多又限流；
怎么说呢？
周期开启，没有岁月静好，只有万箭穿心，任你挣扎喊叫，任你紧张不语，结果都不敢放开双手，牢牢抓住的是桎梏，也是依托。
人们常说，四十不惑、三十而立。现在，大家都为了房子，卡在了中间，困惑不已。
眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他吹泡泡，眼看他掀桌子。人生易变，故人与敌人，只差一撇。说变就变！
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