天公不作美，高明2023年首场房博会，遇上下雨降温，原定上周五开始，最终意兴阑珊。
萨姐之所以会跑一趟高明，是因为1-2月荷城新房网签量爆发，单月卖出700多套，位居佛山32镇街之首。
我盲猜，是不是购房入户新政吹风后（未落地），高明楼市的小宇宙爆发了？库存消化得如何？
萨姐实探西江新城7大项目后，有很多意想不到的发现，几乎是颠覆外界认知的，速度来看看。
西江新城核心区一手缺货
全部现楼或准现楼
“上个月西江新城没有哪个盘卖得不好的，如果有，就是这个盘没货了。” 资深中介小罗告诉萨姐。
在大部分本地人眼中，西江新城核心区是以明湖公园为中心，半径约1公里范围内。因为在主干道荷富路两旁，聚集了大量行政单位、商场、学校等。
现在西江新城核心区主要有四个一手项目：高明钧明城、保利玥府、翡翠西江、颐安天璟名庭，全部处于清盘阶段，房源选择少，全部现楼或准现楼。
| 西江新城核心区主要项目
如果想要现楼，直接看保利玥府、翡翠西江、颐安天璟名庭，高明钧明城二期预计今年10月交楼。其中，翡翠西江和颐安天璟名庭带装修，另外两盘毛坯交付。
| 西江新城核心区（来源：@西江产业新城）
价格方面，三房总价普遍在80多万，两成首付仅需16.8-18.8万左右。保利玥府三房起步100㎡，单价9500-10000元/㎡，首付预算20万左右。
四房方面，颐安天璟名庭只剩最后几套四房，119㎡秒杀价116万起；保利玥府116㎡四房特价114万起；高明钧明城127㎡四房特价123万起；翡翠西江四房面积较大，140㎡总价约140万左右。
| 颐安天璟名庭项目实景图
从踩盘观感看，保利玥府品质较好，高层外立面采用岭南建筑风格，形象鲜明。
| 保利玥府项目实景图
保利玥府在售最后一栋20座，三房南面阳台望小高层，视野较开阔；四房南北对流，北向望高明体育中心，环境宁静舒适，可惜只剩低楼层和顶楼可选。
“关注保利玥府的购房者都知道，以前四房卖到1.2-1.3万/㎡的，现在是清尾货才有低于1万/㎡的单位。” 销售小姐姐说道。
| 保利玥府北向望高明体育中心（来源：@荷城发布）
让我印象深刻的，还有高明钧明城，楼下就是商场，出门有有轨电车站点，配建公办幼儿园今年开学，近西江新城第一小学，地段是没得说的。
| 高明钧明城项目实景图（来源：钧明城微信公众号）
据销售称，项目近期将推出14栋，吹风价1-1.4万/㎡，较去年最低位7字头，价格上调20%左右。
但萨姐留意到，14栋西北面望明湖公园二期，而去年7字头单位临路边，近幼儿园。而且现在也有特价单位，三房8000-8800元/㎡，四房9660元/㎡起。
| 高明钧明城项目沙盘
购房者比较关注高明钧明城的施工进度，销售解释称，“由于涉及明湖公园形象问题，政府要求先做好商业部分的外立面，预计下个月重启二期住宅建设。”
本地购买力外溢
四房更受欢迎
既然西江新城核心区一手缺货，那么购买力向哪里流动？
萨姐研究发现，刚需向西（靠近秀丽河）或向南（荷城老城），改善客户向东（靠近西江）。
我们先来看【向西】两个盘——海伦堡美的玖悦府和安联尚璟府。虽然它们只跟翡翠西江相隔了400米左右，但因为西侧和北侧是待开发用地，给人感觉有点偏。
中介小罗分析指出，“很多客户关注这两个盘，是因为四房控制面积，总价较低。”
比如海伦堡美的玖悦府，116㎡毛坯四房总价约84万起，相当于买核心区三房总价；安联尚璟府110㎡带装四房，户型南北对流，总价仅89万起，两成首付约18-20万左右。
三房方面，价格更加亲民了。前者86㎡三房一卫65万起、95㎡三房两卫75万起，后者96㎡三房两卫82万起。
萨姐认为，海伦堡美的玖悦府南面望明湖公园二期，西侧靠近秀丽河，周边环境较好。
| 海伦堡美的玖悦府项目实景图
安联尚璟府北侧是供电用地，有密集的高压线塔，如果选择这个盘，尽量避开北侧楼栋。
| 安联尚璟府项目航拍图（来源：项目微信公众号）
这个项目的优势是开发商是安徽资产规模最大的省属国企，交楼更有保障，还有装修交标较好，采用马可波罗瓷砖、圣象地板等。
| 安联尚璟府板房实景
从销售中心展示销控看，5栋已售出约6成单位，其中110㎡东南向户型最受欢迎，仅剩零星房源可选。
| 安联尚璟府5座销控表
江景房涨价了
西江新城价值向东
这两年，买西江新城的购房者，是不是都亏了？
高明粉丝@贤哥告诉我，他在2021年底购买了美的海伦堡云湾一套江景四房，当时单价约8000多元/㎡，现在售价企稳10000元/㎡，而且快清盘了。
这个项目属于【向东】系列，距离保利玥府约700米，萨姐特意跑了一趟，恰逢收楼首日，现场气氛不错。
美的海伦堡云湾三房已经售罄，目前在售5座120㎡、140㎡四房，带装修，售价约1-1.2万/㎡，预计今年年底交楼。
项目楼距较宽，5座为2梯3户设计，在同片区较罕见，全部户型东南向望江。
| 美的海伦堡云湾项目实景图
户型方面，120㎡南北对流，140㎡主卧设计了L型飘窗，望江景观更佳，直望高明“帆船酒店”。
| 140㎡板房实景
| 阳台景观
说到江景房，不得不提近期动工的城发·高明壹号，经常有粉丝问及这个项目。
能叫“壹号”的，自然是要打造西江新城标杆豪宅，它规划了140-300㎡一线江景大平层，以及190-260㎡别墅/叠墅产品，从产品上就能看出其“野心”。
从效果图看，建筑颜值超高，顶部设计宛如“白鹭展翅”，高层楼栋呈V型排布，有点像大良鹏瑞皓玥湾的味道。
城发·高明壹号 总规划示意图
外立面效果示意图
常常有人问，高明购买力能不能撑得起这样的豪宅？
中介小罗指出，“高明有一个现象，外界绝对猜不到的，有钱人数量比想象中要多很多。比如住高明碧桂园别墅的，个个上千万身家，虽然放在大佛山不算什么，但一些衣着朴素的阿姨，银行存款随时可以拿出一百万首付，尽管她们不一定用来买房。”
他认为，高明人对江景房的认同感很高，很多客户看房直接找四房，或者对大面积比较感兴趣。城发·高明壹号可能是一个爆点，西江新城正是需要一个触发点来激活市场。
| 城发·高明壹号位置
在今年政府重点推介的3宗西江新城商住地中，有两宗是东部临江地块，其中一宗就位于城发·高明壹号西侧。
新晋价格“卷王”
三房总价58万起，望江四房85万起
高明是一个两极分化严重的市场，看完江景大户型，我们来说说上车盘。在美的海伦堡云湾旁边，有一个上月刚开盘的本地开发商项目——凯景半岛。
整盘仅6栋高层住宅，共556户，本来并不吸引萨姐关注，但架不住朋友圈中介疯狂推荐，听说这个盘建设进度很快，预计今年年底毛坯交付。
它的特点是：一线望江+低价+准现楼。
| 凯景半岛项目沙盘
项目在售3座、9座，户型为83-122㎡，3座售价约7800-8200元/㎡，9座均价约9200元/㎡。
现场6套特价单位，83㎡三房58万起，104㎡四房99万起，122㎡南北对流四房87万起。
9座高层还有部分175㎡五房，是由两个小户型改造而成，有两个房产证，吸引了部分改善客户参观。
| 175㎡户型图
为什么会有这样的产品？
萨姐猜测，可能因为西江新城的一手江景大平层实在太少了，所以个别开发商才会剑走偏锋。
| 175㎡户型板房
户型传统，营销手法简单
但本地开发商过得挺滋润
看完西江新城及周边楼盘，萨姐有一些初步印象：
1.户型传统。
大部分高层住宅采用2梯4户，舒适度较高，而且户型相对传统，三房基本上是传统竖厅户型，四房采用南北对流竖厅或大阳台横厅。
假如开发商在户型创新上有点追求，可能会被购房者认为是“奇葩”。例如保利玥府100㎡三房，其实也是保利、万科等经典户型，但部分本地客户并不买账。
2.待客实在。
除了安联尚璟府，新楼盘基本上没设立停车场，保安都会习惯性指挥购房者停路边。90%楼盘的图纸带具体尺寸，销售营销说辞简洁明了，没有太多高大上规划，直接提出“我帮你算算价格吧”。
3.营销单一。
一位本地购房者透露，高明人买房主要通过熟人介绍或者中介带看，像外来开发商重金包下主干道户外广告的行为，有点不可想象，完全不同于本地项目常规操作。
| 安联尚璟府项目沙盘
总的来说，高明楼市是一个理性、健康的市场，对于刚需买家来说，80多万买一手三房，100万起买四房，匹配现有的商业和教育配套，可以说幸福感很高。
与此同时，我们经常听到高明投资客说：“感觉落差很大，吹风那么久，机场还没动工，2号线二期也没见动静。”
有句话是这么说的，有些东西出生时没有，大概率这辈子也很难拥有。但是人有主观能动性，没有雨伞的孩子，必须学会拼命奔跑，仿佛就是在说高明。
对于佛山楼市来说，“临广”是价值优势，但是偏偏高明不临广，所以规划者给高明一个珠三角新干线机场，还争取到有轨电车、地铁等规划。
| 高明西江新城
萨姐认为，珠三角新干线机场对高明来说绝对是一个重大机遇，刺激空港经济发展。
但对于普通购房者来说，需要摆正心态，机场是长期利好，但影响并不会立竿见影。建议买家还是应该把关注点放在两三年内即将兑现的交通、教育、医疗等配套。
交通方面，重点看连接高明与佛山中心区的工程。比如力争在今年8月完工的富龙西江特大桥，从高明富湾到禅城南庄只需17公里；佛山地铁2号线二期，连接西江新城到西樵、南庄等地，希望争取早日动工。
| 官方回复“2号线二期尚不具备开工条件”
此外，还有完善优质教育配套，只有新增一个高明区华英学校远远不够，因为该校针对阮涌村及周边村居招生，需要更多核心区、东部片区的学校。
参考三水新城筑巢引凤，随着商业、医疗、教育、生态等配套完善，吸引更多外来人口在高明安居乐业，促进房地产市场稳健发展，全面激活一二手市场。
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