1
如题:繁荣是衰退的起点,牛市是亏钱的开始!
上下千年,经久不衰,屡试不爽,屡教不改。
一切的根源是亘古不变的人性。
是信仰、预期、信心的问题。
时间回到2018年,楼市的信仰很强的,楼市的预期很强,没有人会怀疑买房的紧迫性和正确性。
但是,那时候的中国。
省会城市几乎全部限购,略有价值的,只有昆明不限购;
长三角里面只有南通、嘉善不限购;
珠三角里面只有惠州、广州增城和从化、肇庆江门不限购。
但显然,你知道,在楼市共识最坚挺的时候,能让你买入的,其实都是边缘资产,都不算核心资产,在过去5年时间里,统统跑输大势。
时间来到了2022-2023年,楼市的信仰崩溃了,所以,买房的共识也崩塌了。
谁敢坚定的说一定要买房,一定会被人说是SB。
与此同时。
长三角的苏州、无锡、南京、宁波都给你开了窗口,可以买入,几乎不限购。
珠三角的东莞、佛山、珠海也给你开了窗口,可以买入,不但不限购,还可以首付20%。
而全中国的很多省会城市也都开了窗口,还没有放松限购政策的,几乎没有。
所以,2018年,2023年,这两个截然不同的年份,你先体会一下。
2
购房者如此,其实,更NB的、貌似更智慧的开发商,亦是如此。
富力、华夏幸福、恒大、融创等一众开发商爆雷的根源,也是缘于2016-2018的大牛市。
这波大牛市,催生出一大波房企开始逐鹿全国,开始冲刺1000亿。
加杠杆、并购、追规模。
这一系列激进之下,高价拿地、高价借钱、高价并购,最终入不敷出,才是如今大亏损的根源。
2021年雅居乐亏损125亿元至人民币135亿元之间
2021年阳光城首亏58亿元-45亿元
2021年华夏幸福首亏391亿元-331亿元
2022年碧桂园预计亏损55亿至75亿人民币
2022年旭辉控股集团预计2022年录得亏损130亿至140亿元
2022年金科、荣盛发展、蓝光发展、阳光城、华侨城等多家房企预计亏损超百亿
无解,因为,华尔街100年以来没有新鲜事,因为人性从未变过。
个体的人性,是在2018年跑步进场购买很多小城市或郊区的垃圾资产。
企业的人性,是开发商在2017-2021不断加杠杆、扩张、扩负债、大并购之下的大窟窿。
最终。
2016-2018的大牛市,恰是众多购房者和开发商亏钱的开始。
3
开篇灵魂之问:房子还能买吗?房子还敢买吗?
我相信,14亿国人,13.99亿都有这个疑问。
要想回答这个问题,我们就需要问另一个问题。
开篇灵魂续问:我们能做什么?我们能有什么选择来守护家庭财富?
持有现金存银行
买股票
买基金
买保险
买黄金
你还能做什么?
开篇灵魂再问:这一切真的比房子更安全吗?你真的会选择这样的资产配置方式吗?
此刻,我想,我们可以留出3秒钟,慎重的想一下这个问题。
4
所以,我想说的是以下的事实和真相。
1、赚钱变难了
2、选择变难了
以上,才是我们要面对的人生事实。
黄金,在过去30年的历史上,跑不赢大势,一是不产生现金流,二是没有杠杆,三是信仰在变淡。
保险,中国最聪明的人就是在设计保险产品的精算师,你再聪明,一定算不过人家,否则,他赚什么钱?特别是投资性保险,一定不要碰,永远的跑输大势,重疾和意外可以考虑。
股票,这个市场永远不变的一赚二平七亏,你凭什么就是成为那个一赚而不是七亏,认知?资源?阅历?经验?能力?好好想想。
现金,现金亦曰纸币,1980年M2余额只有1800亿,2023年如今已经是275万亿,今年一季度信贷预计释放10万亿,你真的认为在这样的洪水之下,你持有现金会是赢家?这已经是一个常识而已。
所以,我想说的是。
一线强二线TOP3板块好楼盘,它就是中国的硬资产。
它的回报率确实没有以前好了。
但问题是,其它的回报率更差了,和往前比,差了,但是,和同行比,它依然是很优秀的表现。
这,其实也是一个常识。
在2020下半年到2021上半年的楼市红火周期里,你买不了这些资产,因为,限购限贷,摇号排队。
差别只是在于说。
在信仰分化、在负面环绕、在情绪变差、在楼市低迷的当下,你可以买入它。
仅此而已。
但,这一切,本身应该是一个常识,但因为,人的非理性,人的从众效应,这一共识和信仰,被分化,有崩塌。
但,情绪,不会改变事实。
5
有人会说,我认同你说的,但我担心还要下跌啊,我认为还会下跌啊,我想再跌跌再买啊。
我完全理解,我完全认同。
我们现在需要讨论的就是周期和房价趋势。
你要先搞明白两个问题,找到答案,然后就不会纠结了。
一、中国楼市放眼未来3-5年,最低的底会是什么时候?
二、如果房价再下跌,会发生什么
来一下讨论:
你认为房价最低的底是在什么时候?
1、2022年10月
2、2022年12月
3、2023年6月
4、2023年12月
5、2024年
6、2025年
我自己的答案是1和2,也就是说,中国楼市的底已经过去了。
前提是,我们今天讨论房价讨论楼市,有两个前提,
一、只有中国人均GDP前25个、同时人口超过800万的城市才有房价
二、在这些城市,注意,只有这些城市的TOP3板块才有房价
而除此之外的地方,不在我们讨论的范畴,因为,供大于需,理论上房价应该为0,也就是不存在房价。
而为什么说这些城市这些板块的房价的底是在2022年底?二个逻辑。
房企跌落,已经整整一年房企不拿地了。
中国楼市自2017年达到高峰已经调整至今5年了,正好是一个房产周期。
其实,答案就是一个:供需。
供:没有供应。
需:人口流入。
深圳南山、东莞松山湖、苏州工业园区、南京河西、杭州滨江奥体、广州天河、北京海淀、上海陆家嘴黄埔北外滩金三角等等。
你仔细看一下,这些地方的房价,他们的底是不是2022年底?
你再去看一下供需,你难道真的认为未来还有更低的底吗?
我知道你不信,但我希望你去论证一下。
我知道你不愿意面对,但我希望你能去分析一下。
6
是的,因为这场硬着陆,最好的资产也给了你购买资格和价格的双重窗口。
是的,因为这场情绪下行,全国最优质的资产也给了你购买资格和价格的双重窗口。
时间回到情绪大满贯的2018年,苏州、杭州、南京、东莞、佛山、宁波、无锡、合肥全是要2年或以上社保的。
现在,不需要,即使要,也形同虚设。
只是,情绪不一样了,我们下场使用的逻辑也不一样了。
买房,就如同存钱到银行,放银行要利息,买房要租金。
所以,交房没有租金的房子一律不要买,交房没有租金的房子都是垃圾。
如果有租金,那怕少一点,它不就相当于银行利息吗?
有人会说,那我放银行不好吗?为什么要买房?
一、存银行能有涨幅吗?房子有可能有,但存款断然是没有可能性的。
二、存银行能用杠杆吗?房子是可以有的,而且当前的10年以来最好的杠杆,首付可20%,利率可低至3.7%。
所以,我们需要理性客观的看待这些选择。
7
论述至此,答案总结一下。
如果你认为房子不能买了,请你告诉我,我们应该用什么样的替代选择来守护家庭未来和财富?
如果你要和我讨论房价、楼市、周期,请与我聚集全中国优质的TOP25城的TOP3板块,因为,除此之外的中国绝大多数,未来没配拥有房价,这个不冲突。
如果你认为这些全中国优质板块的优质资产的价格未来还有跌,请你勇敢的去调研一下它们的供需、房价,以及最近几个月的变化,是涨了还是跌了?
如果经过冷静思考,超越情绪,直达理性,你就知道,M2余额已经达到了273万亿,居民存款达到了121万亿,一季度信贷预计超10万亿,2022年居民储蓄又新增了17.8万亿,这一切洪水之下,你需要的是理性的守护你的家庭,你需要的是守护这个世界的常识,就是供需,就是周期,就是常识。
承认赚钱的难。
承认情绪的差。
承认周期的底。
承认资产的值。
100万的首付,买入中国核心资产,你不会掉地上。
而这100万放卡上,各种诱惑会席卷而来,股票、基金、币圈、天地板、股权、一级市场、理财峰会、高净值论坛、亲友借款、老板融资等等,全是诱惑,你真的能净下心来吗?你真的能守护好吗?
好好想想。
繁荣是衰退的起点,牛市是亏钱的开始!
当股市大涨,有人赚钱时,你开始要在股市亏钱了。
当楼市又涨,房价开涨时,你开始要在楼市亏钱了。
而当下,你不会亏钱,当下的情绪,恰恰可以让你理性的去践行底层逻辑,不会犯错。
一是看供需,就是流动性和涨幅。
二是看租金,就是现金流。
有了这两个底层,你持有的资产,到底会担心什么?
热门跟贴