在年初首套住房贷款利率政策动态调整机制建立后，今年以来各地房贷掀起“降价潮”，已有多地首套房贷利率回调明显。
据不完全统计，新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等城市阶段性取消首套房贷利率下限。
另有中指研究院统计数据显示，目前已有35个城市首套房贷利率进入“3时代”。房贷利率持续下行的同时，银行的放款速度也在提速。在金融政策的托举下，楼市企稳了吗？观望者要不要上车？
01
首套房贷主流利率继续下降
从全国范围来看，贝壳研究院统计数据显示，2023年2月百城首套房贷主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，这是过去4个月基本平稳后的再次明显下行。2023年3月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%，较上月微降2个基点。截至3月16日，监测样本中，二线城市中45%的城市首套房贷利率低于4.1%，三、四线城市中39%的城市首套房贷利率低于4.1%。
在一些城市，首套房贷利率已经“破4奔3”。例如，江苏扬州于2月20日发布楼市新政，其中提到，“实行新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，阶段性将全市首套住房商业性个人住房贷款利率的下限由现行的LPR-20BP调整为LPR-50BP”。这意味着扬州首套房贷款的利率下限，有望由之前的4.1%下调至3.8%。
扬州并不是唯一一个首套房贷利率“奔3”的城市。自2月28日起，江苏盐城首套个人住房贷款利率下限由LPR减20个基点调整为LPR减50个基点，下限降至3.8%。自3月起，河北衡水下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至3.8%，即不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减50个基点。福建漳州自3月1日起首套房贷利率下限由4.1%降至3.8%。
首套房贷款利率动态调整机制是本轮房贷利率下行背后的主要推动力。2023年1月，新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制正式建立。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
观察上述列举的首套房贷利率奔3的城市不难发现，它们多为三、四线城市，一线城市和核心二线城市并不在列，这类城市较少下调首套房贷利率。贝壳研究院数据也显示，从利率同比下调幅度看，3月三、四线城市房贷利率同比降幅最大，首套房贷利率同比降幅为140个基点；一线城市房贷利率同比降幅最小，首套房贷利率同比降幅50个基点。
究其原因，在于一线城市和核心二线城市楼市房价运行较平稳，并不满足需要调降房贷利率下限的条件。而对三四线城市首套房贷利率进行调整，是刺激需求端的重要手段，对楼市形成重要利好，同时也遵循了“房住不炒”的原则。
02
一季度楼市初具复苏迹象
除了利率下行，近期央行的超预期降准举措也视为房地产市场的利好政策。例如，有分析人士表示，目前房地产市场最核心的问题是信心问题，降准对宽信贷、稳信心有比较大的作用。降准有望促进银行放宽信贷政策，增加贷款投放，提高市场流动性，进一步稳定房地产市场。
除此之外，银行放贷速度也明显提速。根据贝壳研究院提供的数据显示，3月百城银行平均放款周期为21天，较上月缩短7天，这是2019年以来最快的放款速度。其中，一线城市平均放款周期为29天，二、三、四线城市平均放款周期均为21天。
其他“因城施策”措施也在加码，包括放松限购限售政策、加大购房补贴力度、优化调整公积金政策等。2月27日，南京明确在该市缴存住房公积金的职工及其配偶，购买南京市新建商品住宅且符合购房提取条件的，可以与开发企业签订协议，用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。据不完全统计，今年以来，已有50多个城市优化公积金政策，包括支持商贷转公积金贷款、提高公积金贷款额度、提取公积金用作首付款、放宽公积金贷款条件等多项举措。
各类利好措施提振了购房者的购房热情，房地产市场开始出现复苏迹象，相关指标降幅大幅收窄。国家统计局发布的数据显示，2023年2月份，随着政策效果逐步显现和住房需求进一步释放，70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。1至2月，商品房销售面积下降3.6%，商品房销售额下降0.1%，全国房地产开发投资同比下降5.7%，降幅均较去年明显收窄。
另有数据显示，3月1日至18日，30个大中城市单日平均商品房成交套数为4295套，较去年3月有26.43%的增量。结合1至2月楼市表现来看，一季度楼市初具复苏迹象。不过也有专家对此持谨慎态度，认为当前市场活跃度回升更多为热点城市修复，多数城市市场调整压力仍存，市场修复仍需要时间。
在低首付、低按揭利率及购房补贴、契税优惠、公积金支持等优惠组合下，楼市需求侧正在稳步释放，但楼市是否已经企稳尚不能下定论。
不过值得关注的是，近期也有个别地方传出首套房贷利率即将根据上涨的消息。根据首套住房贷款利率政策动态调整机制，楼市有回暖迹象的城市（住宅销售价格连续3个月上涨），需要按政策要求上调房贷利率。
目前总体而言，全国新增的房贷利率都已经处于较低的水平，预计今年内各地房贷利率会保持基本稳定。但是不排除部分利率偏低的地方会有所上涨，这主要取决于当地房地产市场的变化。
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