作者：子非鱼
01
厦门楼市放松了
作为中国5大计划单列市之一、内地房价第四城的厦门，传来了重磅消息：放松限购和限售。
放松限购方面：厦门户籍的单身人士可以购买第二套住房，厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房。
放松限售方面：将之前取得不动产权证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售。
这是继去年年末厦门放松限购措施之后的又一次放松。
去年年末，厦门放开了岛外限购，非户籍可以直接购买一套商品房。岛内并未放松。
这次放松主要针对限购的岛内。
在此之前，限购的岛内，非户籍需要4年以内的连续三年社保才可购买，且只能买一套。户籍人员单身和家庭都可以买一套，也只能买一套。
现在单身户籍在岛内，可以买两套。两个孩子以上的家庭可以买三套。
从放松内容来看，厦门这一放松有点鼓励炒房的味道在里面。
单身人士需要两套房吗？二孩家庭需要三套房吗？居然鼓励单身购买两套，二孩家庭购买三套。
这可不像是支持刚性需求，更像是鼓励投资来去库存。毕竟厦门的新房库存去化周期2月末仍高达21个月（数据来源于克而瑞）。
厦门2月份的销量不是很可以吗？特别是二手房。
2月厦门二手住宅成交总计1868套，环比上涨48.61%，住宅成交面积192342㎡，环比上涨48.03%。
环比上涨这么多，为何还要用放松限购来助推房地产？
根本原因在于，厦门楼市的回暖基础还相当弱。
02
厦门楼市复苏后劲不足
支撑的数据在于，厦门楼市最近一周的二手房成交量回调比较明显。
在之前的几篇文章中，我已经说过，进入3月份很多热点城市的成交量表现出了后劲不足的现象。
根据21世纪经济报道追踪上海的情况来看，3月份的上海二手房出现了回调，成交量收缩了10%。
北京方面，3月份二手房成交还不错，3月1日-20日，北京二手住宅成交量为12579套，较上月同期上升34.7%，较去年同期增长28.5%。从多位受访房屋经纪人对所在区域的观察来看，成交量虽仍处高位，但热度已不及2月。
但诸葛找房的分析师认为，北京4月份的二手房成交量将会收窄。
杭州方面，尽管热度还行，但杭州的中介都在喊，带看量和咨询量大不如2月份，降了快一半。
厦门又是个什么情况？
克尔瑞披露上周的15个热点城市数据显示，15个重点监测城市二手房成交209.9万平方米，环比下降6%。
热点城市中，成都、南京、苏州、青岛、杭州、厦门到达阶段性成交拐点，环比下降。其中成都和厦门回调幅度较大，分别达24%和12%。
多数热点城市3月份成交量后劲不足的原因并不复杂。
从目前官方公布的失业率、出口、消费以及工业利润数据来看，防疫放开的2023年经济复苏并不是一帆风顺，而是曲折被动。
以工业利润来看，今年前两个月全国规模以上工业企业实现利润总额8872.1亿元，同比下降22.9%。
来源：国家统计局
41个工业门类中，31个利润负增长。我们是工业大国，工业对我们经济的贡献度超过了三分之一，工业利润大跳水，意味着什么，不用过多详细赘述。
从这也就能够理解，为何2月份的失业率不降，反倒还较去年年末增加了0.1个百分点至5.6%，同时16至24岁年轻人的失业率又飙到了18.1%。
再看看财政部公布的今年前两个月账本，前两个月全国一般预算收入下降了1.2%。
其中国内消费税下降了18.4%。你说消费起来了吗？
个人所得税下降了4%。你说收入起来了吗？
印花税下降了31.3%，其中证券交易印花税下降了61.7%。你说股市起来吗？
与土地和房地产相关的土地增值税、房产税等都在下降。你说房地产起来了吗？
来源：财政部官网
仍不好看的数据，是3月份热点城市后劲不足的底层逻辑。
当然，对于厦门还有其独特原因，那就是厦门的房价太高了。严重超越了城市居民的购买力，没有多少人能够接得起。
看看杭州的房价收入比，位居全国第二。一个拿着平均收入的人一年不吃不喝只能买得起2.25平方米，想要买一套90平米大小的房子需要不吃不喝40年。如果算上吃喝，这辈子就甭想了。
而厦门的收入呢？坊间的一句戏谑之语“一线房价，二线消费，三线收入”，虽然有夸张之嫌，但总体还是能反映厦门城市的整体状况。
厦门的人均收入去年是6.8万元，位居内地城市第9位。
表面上排名还可以，但从收入的绝对量来看，已被厦门岛内均价六七万的房子远远甩开。
可能有人会说，厦门如今的楼市本就不依赖普通购房人群，尤其是岛内，都是有钱人撑起来的。
但有钱人的击鼓传花游戏，必须依赖普通民众来接盘才能形成闭环，没有了普通民众的接力，这个游戏根本玩不下去。
03
厦门楼市还能买吗
高房价与产业竞争力不够强，已经在削弱厦门的人口竞争力。
2022年厦门常住人口仅增加2.8万人，无论是相比2021年的10万人口增量，还是和2010至2020年平均每年增加16.8万的数据相比，都是跳水。
从虚高的房价和始终难以起来的民众收入来看，厦门房价复苏的后劲明显不足，后续以价换量仍会持续。
诸葛找房平台披露的数据显示，目前厦门二手房挂牌房源中超过80%在降价出售。
这与当下大多数热点城市的状况一样，北京、上海目前挂牌二手房中有超72%在降价，南京、苏州都超过80%。
可见，炒房客都在寻求降价套现离场。
对于厦门楼市，本号的看法和对当下大多数热点城市的看法一样：
第一，卖出方面。对于资金压力太大的投资客来说，此时借助目前的宏观大环境改善实现离场，是最明智的选择。
第二，买入方面。有实力的刚需此时可以入场买房，此时是捡漏的好机会。资金不足，可以等着，不用恐慌价格会大波动。
热门跟贴