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广州楼市里,交通如何影响房价?最早观察样本并不是地铁,而是一代人追梦的起点——

汽车客运站

在地铁1号线刚开通、飞机出行还是奢侈品的年代,广州市内就诞生了多座汽车客运站

纵横省内外的大巴络绎不绝,客运站几乎占据了最发达的交通线网。

也因此,站场周边往往车水马龙,兴建起一大片住宅区。当时情景,怎一个“旺”字可形容。

可20年过去,广州人突然发现,人们对客运站的嫌弃,悄然写在了房价上。简直是嫌弃到了骨子里啊!

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(图源:新快报)

样样不缺的客运站,为何周边房价始终这么便宜,硬生生变成了万年“洼地”?

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客运站周边的房子有多惨?我先给大家举个例子吧。

白云广园客运站旁边的景泰新村,差不多300栋住宅,能住7500多户人。

妥妥的一个大社区感,居住氛围拉满,够强了吧?

旁边的景泰新街是90年代白云区最旺的街道之一,周边中小学、医院样样齐全,配套够成熟了吧?

一路之隔就是白云区政府、机关大院跟医护人员宿舍,要说想沾点圈层的光,多少也有点吧?

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然并卵……

回头看看,景泰新村这两年一直在走下坡路。

历史成交价最高的5套二手房,没有一套是近两年卖掉的。

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倒是有3套都在2018年卖掉,均价3.4万/㎡。四年过去了,景泰新村的房价还在原地踏步,甚至往后退。

今年以来成交的13套二手房,通通都是2字头搞定,好几套甚至单价2万2就能拿下!!!

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90天卖掉13套房子,这个成交率放在广州二手房市场,真不算冷门。

只不过,价格由始至终都这么便宜。

估计业主们卖房的时候,心理都是拔凉拔凉的。

再举个栗子。

天河客运站附近的天鹅花苑+乐意居花园,加起来100多栋住宅。

前有地铁3号线终点站,旁有天河新天地商业体,背靠华南植物园这座“后花园”,附近还有华工跟各种研究院。

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这样的位置跟配套,别说买房三要素了,五要素都能集齐。

可天鹅花苑的成交价基本就维持3字头。唯一一套单价破4万的,还得追溯到2019年。

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罗冲围、番禺客运站周边房价也是如此。

尚东尚筑跟美心翠拥华庭这两个二手小区,现在依然可以按2018年的价格成交。

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罗冲围客运站就更夸张了,整整六年,房价纹丝不动!

2017年富力桃园跟富力半岛花园二手房卖3万4,现在还是这个价。

连海珠也无法“逃脱”。

海珠客运站旁的南洲名苑、晓港湾、万华花园、英豪花园、南洲花苑,加起来超过1.5万户。

而南洲花苑C区差不多面积大小的房子,时隔四年,几乎用一样的价格成交。

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不得不说,早期的客运站周边一大片兴建起的住宅区,跟如今广州南站周边的荒凉景象截然不同。

到底为什么,客运站旁的房价远低于它所呈现出的配套价值?

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俗话说,水能载舟亦能覆舟。

客运站带来了人气,也带来了复杂性,鱼龙混杂的环境氛围挥之不去。

哪里劳动力最集中,哪里就能产生商贸,产生租住需求。这里往往也是流动人口最集中的区域。

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(图源:羊城派)

在那个汽车跟火车当道的年代,客运站是众多外地人来广州的第一落脚点,人流攒动。

所以广州大部分客运站周边都有一个特点:

与批发市场为邻,与村为邻。

海珠客运站附近是大大小小的制衣厂、布料厂;

广园客运站附近是三元里,有名的皮具批发城;

还有天河客运站附近的元岗村……

它们留住了大量劳动力,但也让居住环境变得尤为复杂。

另一方面,像景泰新村、天鹅花苑、南洲花苑,户型面积跨度都非常大,导致居住成分也杂乱无章。

小的只有7㎡,迷你“豆腐块”,通常会被附近老板拿来当仓库。大的去到120多㎡,有些会被拿来当群租房。

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还有一些房子,可以开启前店后家的生活。

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住客的复杂、环境的复杂,加上楼龄相对较老,直白点说,就是一个字:乱。

这些,通成了影响房价的另一层因素。

即便整体房价相对高一些的海珠客运站周边,其实也只是后期开发的组团可以卖得贵一点,挂牌的大部分二手房还是集中在3-4万/㎡这个区间。

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不过,越来越多客运站,正在退出历史的洪流。

据统计,仅是2021年这一年,广州就有10家客运站宣布撤离和关停。

同年12月,市发改委发布的《广州市城市基础设施发展“十四五”规划(征求意见稿)》提出,将整推进中心城区公路客运站搬迁整合,逐步撤销罗冲围、广佛、广园、天河、夏茅、东圃、芳村、海珠等10 座客运站。

为什么要撤销?

广东省交通运输厅综合运输处处长就曾提到,省汽车站、芳村客运站、天河客运站,面积很大,但功能比较单一,越来越不能满足老百姓的需求。

实际上,客运大巴早在2012年达到巅峰后,便呈现出逐年式微的趋势。

交通运输部数据显示,全国公路营业性客运量在2012年达到顶峰355.7亿人次,2014年为190亿人次,2019年为130亿人次。

疫情之后,2021年全年只有50亿人次。

一个时代正在落幕,与此同时,也有部分客运站迎来“升级变身”。比如越秀南客运站在2019年正式停运后,在原址上变身文化广场。

白云的夏茅客运站在2020年停运后,原有地块将打造成产城融合的TOD综合体,建7栋高层建筑,设有幼儿园、商业等。

未来,客运站周边这些早期建成的房子将何去何从?

答案就是:高收入者会不断在优质地段寻求稀缺产品,刚需则会继续在低价区间反复内卷。

如果有可能,广州买房,请避开客运站。

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