北京新盘鄙视指南|万柳|北五环|北城|南城|售楼处|国贸|新盘|鄙视指南

来源/地产八卦女小艾

北京新盘的彼此鄙视，是深深刻在骨子里的。

比如中海。前段时间我去中海富华里踩盘，有个销售说，咱们是央企，就算是以后维权，随时都找得到人；你去买对面的楼盘，找得到人算我输。

所以海开在蓄客期间，默默地在售楼部外面增加了数名墨镜彪形大汉，就是为了防止中海切客。

3月中旬，海开几近清盘，中海长长的松了一口气——做项目要做三国里的司马懿，打不过就要学会苟。

再比如北熙区，双地铁交汇，TOD设计，技能值全加到了交通天赋上，就会嘲笑永丰没地铁，瞎嘚瑟什么呀，又不是永丰南。

是啊，永丰只是海淀的永丰，永丰南才是全北京的永丰南。

然而，群里很快就有永丰铁粉的回怼：

东坝吹了快20年的第四使馆区和第二三里屯，毛都没见到，就增加几个非洲黑人兄弟的使馆，有什么用？又不是《黑豹》里的瓦坎达～~

同样被永丰“尬”的还有大红门，没有产业，有的只是近10万一平的房价。

在这里不得不说，丰台够努力，从2021年开始，丽泽风评反转，连带着大红门也成了富人区。

而仅从地段环线的观点看，大红门的“价格崛起”还算正常。不正常的是分钟寺，丰台典型的发展边缘地带，价格卖得比很多海淀朝阳核心区还贵，这就有点不正常了——你提新国贸？丽泽都要多少年才起来，分钟寺能一针见效吗？

其实，就算是丰台同一个区，永定河东与永定河西的待遇也是天差地别。

河东概念多，又是丽泽、又是新国贸，又是总部基地、首都商务新区，可谓光环加身、四处开挂；

而河西，除了一个吸引不来资金的园博园，任何概念都不好使。所以这边的楼盘（具体不提），离石景山网红盘才两站地，房价硬生生低了2万每平还不好卖。

刚才碎碎念了一些“歧视典型”。整体来看，北京楼盘的相互歧视，遵循如下法则：

（1）北京楼盘虽说以故宫天安门为环线分布，但就价值观念而言是没有圆心论的。南二环受歧视的程度，比北五环要深得多。

为啥，北五环是产业强区——上地-西二旗、望京两个产业强区，有腾讯百度阿里等互联网大厂，以及北清路沿线周边辐射的各个大大小小的产业园。

而南二环，以丽泽为主体的金融产业区刚刚成型，南五环的亦庄以高端制造业为主，都不如北五环产业强势成熟。

也正因为如此，“西三旗的灰，回龙观的土，北六环的空气好飞舞；南三环的穷，德胜门的堵，挤地铁的孩子得练武”，对很多老北京而言，南边出了三环，差不多就是一片蛮荒和混沌了，我们说南城，一般指三环里。

所以，你说西红门？在老北京眼里，那已经不是郊区了，那是外地。

当然，歧视归歧视，但现在的问题是，北城已经没有多少地了，好地都在北五环外，你没地就没发展前景；

而南城大开发时代来临，南城房价崛起，不说大红门分钟寺，南六环的金茂府，房价最高也破了十万。

就连招商内部的朋友都说，当初四万卖掉、自己操盘的亦庄招商臻珑府，现在六七万了。早知道自己买一套好了。

甚至，一些买了橡树湾和御璟星城的房友，认为西红门会涨到12万！

拜托，这里只是北京四中分校不是西城本部，要啥自行车？

所以，面对南城这样急速膨胀的信心和房价，东西北城的居民，心情多少都有些复杂。

是啊，曾几何时，北到昌平，东到通州，西到苹果园，北京人宁愿冒着出五环的风险，花费数百万，去买一套小小的两居室，也不肯屈尊到南三环，挑选一套坐北朝南的三居，还送三个飘窗。

但南城人如今不同了。随着丽泽大开发一声号角，南城，曾经破破烂烂的棚户区被推平，随之而起的，是一座座拔地而起的航站楼、写字楼，个个比国贸三期来得富丽堂皇；

背后站着的，是一个个手握数套回迁房的南城土豪，各个资产膨胀速度涨幅惊人。

（2）北京楼盘地段要素仍然是核心，但购房者开始看重颜值和品质。颜值好的楼盘，自然会鄙视颜值差的。

其实对于地段，北京楼市的格局是很清晰的——产业学区为王、环线为辅，这也是为什么海淀西城这么贵的主要原因。

然而，地段归地段，颜值不行、产品也不行的楼盘，必定是要受人唾弃的。

比如东城华龙in巷，总价360万起，在东城那个地段的新盘，算很便宜的了，但仍然不好卖，最后上了渠道——为啥？户型很差，产品定位不清晰、没有园林，2梯7户，社区没有独立大堂，室内净高仅 2.7 米，商业住宅混合.....简直要多糟糕有多糟糕。

而同样位于东城老崇文的天坛府，尽管户型也很变异，但好歹人家外立面、园林社区都还不错，还有威严独立的小区大门，也正因为如此，最终天坛府荣膺去年销冠，最近的五期又成交了58个亿——在内城二环，其实只要颜值稍微过得去，还是有不少有钱人愿意掏腰包的，毕竟内城也没有其他更好的选择。

同样的CP还有中海富华里和海开云颂。别的不说，就说售楼处，中海富华里和中海汇智里两个楼盘共用一个售楼处，一个卖8万一个卖4万，这感觉让客户直接上天——敢情这是上菜市场买菜，价格昂贵的芦笋放在白菜堆里就不显贵了吗？

而海开云颂，尽管红色的软磁外立面也不算高端，但其实在海淀，只要外立面还过得去，也别管什么渣物业、乱停车这些毛病了，基本也能为广大的房友们所接受。

▲因为外立面材料定的是涂料，中建玖合府业主和开发商展开了一场“斗争”，诉求是涂料变铝板。最后双方达成一致意见：由业主掏钱，由开发商建设，完成外立面升级。由此，业主花了一笔小钱，就实现了楼盘的较高增值预期，这就是当前北京楼市的“颜值经济”。

同样的道理，中海甲叁号院，凭借流线型外立面火出圈，与上海新天地的中海建国里同属于中海“皇冠上的明珠”。

在甲叁之前，中海没有产品线、品牌端的顶层设计，而融创靠西山壹号院、金茂靠广渠金茂府留下了产品系金库。而在甲叁之后，京叁号院、兴叁号院处处都对标甲叁，这意味着甲叁将成为中海产品系的鼻祖，未来升值预期非常强烈。

▲顺义新盘龙湖御湖境。这个项目颜值高，产品好。好到什么程度呢？据说现在的房友想买御湖境，得搭售环京的列车新城。

（3）无论是地段还是颜值，其实也都不是最重要的。北京楼市最重要的，是神秘感。

曾经我说过，北京楼市第一层级，不止于二三环长安街、金融街、后海、三里河、万柳、玉渊潭、德胜门，更可怕的是，在后海或者东西城某个看起来很不起眼的胡同，乃至从公主坟一直到西山脚下，藏着一些没有门牌没有指引却守卫森严的四合院，例如五棵松的大院，那才是真正的“层级”。在这个层级，一入侯门深似海，“低调”、“神秘”才是永恒的主题。

真正站在鄙视链上方的，莫过于拥有莫测神秘感的楼盘。比如今天摇号的中信城四期（都阙台），809人入围摇号选585套房子，迄今为止还有很多买房人，连售楼处在哪里都不知道。