3月，黑石集团突然爆雷，价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）发生违约，震惊全球金融市场。CMBS，名为商业地产抵押贷款支持证劵。简单来说，就是一种债券，以商场、写字楼、酒店等商业物业做抵押，还款来源主要是租金和自营收入。期限较长，但一般都是3年一个回售期，可以选择继续持有或要求偿还。
此次判定违约的CMBS由一家芬兰房地产公司拥有的办公室与商店资产组合支持。该债券由花旗集团和摩根士丹利承销，最初是以芬兰的63座办公楼为抵押。但根据惠誉评级的数据，黑石集团已经卖掉了大约16栋大楼，以偿还近一半的票据，未偿余额为3.16亿美元。这将有可能导致全球最大的地产基金陷入严重的信任危机中。
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中资房企暴雷潮从2021年中期开始，以恒大为起点，已经过去近2年时间。仅有少数暴雷房企债务重组成功，大部分仍旧在困境中挣扎。黑石成为目前听到的首例规模较大的，外资房地产债务暴雷的案例。
总部位于纽约的黑石集团，1985年由彼得·彼得森和史蒂夫·施瓦茨曼（苏世民）共同创建。是一家管理资产规模高达9746亿美元的全球最大另类资产管理公司、全球最大的私募股权投资公司、也是美国规模最大的上市投资管理公司，同时还是华尔街最大的商业地产业主。涵盖四个主要业务：私募股权投资、房地产、对冲基金以及信贷。
早在2008年，黑石进入中国房地产市场掘金，它和SOHO中国、绿城、华润置地、深国投、富力等房企都打过交道。最近几年，黑石一直活跃在中国市场。
黑石的15年中国行
自2008年那场金融风暴，黑石集团杀入中国开始大手笔布局地产业务。这一年，黑石以10亿元收购上海Channel 1购物中心，也是黑石在中国内地最早的一笔地产收购案。2011年，黑石集团以14.6亿人民币，将其持有的上海Channel 1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司。
2010-2014年，黑石集团先后在大连、天津、上海、香港、南通、佛山、深圳等地，投资综合体、住宅、写字楼，有的是和内资开发商合作盖楼，比如2013年与华润置地联合买下南通一宗地建综合体。2014年联手深国投收购9个城市的购物中心等。
2018年，黑石豪掷12.5亿美元收购上海购物中心怡丰城，随后又接手了塔波曼旗下三个购物中心项目50%的股权，其中的两个为郑州、西安熙地港购物中心。
2020年黑石计划以40亿美元将SOHO中国私有化，但由于疫情叫停。2021年事情出现反转，高盛代表黑石集团试图以33亿美元，再次收购SOHO中国，但由于国家市场监管总局正式立案审查，黑石最终还是放弃收购SOHO中国。
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尽管黑石集团收购SOHO中国没有成功，但2021年收购富力物流园，以44亿元人民币买下70%的股权，这一交易让黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张，达到5300万平方英尺，覆盖中国23个城市。据相关统计，黑石在中国市场累计投资额已超500亿元，投资范围囊括了物流地产、写字楼、购物中心以及综合体。
然而，以低调、稳健投资风格著称的黑石集团，却被曝出正在遭遇流动性风险，而导火索正是大家都耳熟能详的投资——房地产。
多重原因导致黑石暴雷
黑石这款CMBS产品陷入违约风波，最直接的因素是当前CMBS交易市场面临“冻结”，导致黑石无法发行新的CMBS产品借新还旧。
过去这一年时间，全球经济震荡，股市、楼市齐跌，美联储大幅加息导致CMBS新产品发行成本骤增，众多金融机构宁愿选择不发行产品也不愿承担过高的融资成本，美国商业地产市场持续低迷，导致CMBS市场投资者投资兴趣大降，认购人数寥寥。
与此同时，银行对商业地产项目再贷款的意愿骤降，也令黑石无法完成Sponda Oy旗下写字楼与商店资产的新一轮项目再质押筹资，进而兑付此前的CMBS产品本息。
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除此之外，黑石集团的资金流动性也面临着较大的压力。据悉，黑石将大量资金用于应对旗下房地产信托基金（BREIT）资金赎回压力，自2022年10月份以来，BREIT遭遇多次挤兑，黑石从限制赎回比例、出售旗下资产和高成本外部融资三方面应对。
房地产信托基金是开放式私募REIT，按月分红，每月可进行申赎，月度赎回额不可超过基金净值的2%、季度不能超过5%。但自2022年10月起，BREIT资金申赎比例多次触及上限。其中，2022年10月申赎额度高达18亿美元，占资产净值的2.7%，额度已然超标，但黑石为了避免在当时市场表现下，由于自身兑付不全进一步刺激到投资者，发生更大的挤兑，直接100%履约了。但事情显然并未就此终止，到了11月，申请赎回者持续增加，黑石仅受理了43%的申请，金额达13亿美元；12月的时候黑石同样向下回调，将赎回比例从2%打到了0.3%。
显然连续的下调，引发了投资者的担心，挤兑进一步恶化。数据显示，今年1月份，投资者赎回的金额飙升到52亿美元，黑石批准了其中的25%，达到13亿美元。2月份，赎回金额回落到39亿美元，黑石只批准了其中的35%，也就是14亿美元。
再这样的情况下，黑石从去年12月开始就一直在大出血抛售，以期顶过这段时间。黑石先是以12.7亿美元，将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村两处资产49.9%的股份卖给房地产投资信托VICI。然后于今年1月24日，将手头印度最大地产投资信托公司Embassy Office Parks价值4.8亿美元的一半股份，出售给贝恩资本。隔天的1月25日，黑石再次确认出售一栋以2.1亿欧元买入的巴塞罗那建筑，最后卖出金额达到2.4亿欧元。1月29日，黑石以4亿英镑的价格，出售了伦敦地标综合体——圣凯瑟琳码头，购买方为新加坡前首富郭令明。
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频繁的抛售回笼了部分资金，同时在外部融资上，黑石与加州大学达成协议，黑石的房地产信托基金（BREIT）获得了加州大学投资的40亿美元，期限为6年，但相应的黑石需要保证加州大学年化收益达11.25%，不然黑石就要补足10亿美元的差额。
显然黑石将上述出售的地产项目资金与融资用于应对房地产信托基金（BREIT）资金赎回压力，导致它没有充足资金用于北欧CMBS产品本息兑付，最终酿成这场产品违约风波。
海外楼市摇摇欲坠
黑石集团暴雷并非个例，加息恶化资产负债表、远程办公模式下商业地产空置率上升是欧美地产投资者均面临的问题。2023年2月美国太平洋投资管理公司（PIMCO）旗下的哥伦比亚不动产信托公司违约，贷款抵押物为位于纽约、旧金山和波士顿等城市的7项不动产资产，涉及金额高达17.2亿美元；2月Brookfield Asset Management违约，贷款抵押物为洛杉矶的两处写字楼违约，涉及金额超过7.5亿美元。对于CMBS的违约，利息支出增加叠加地产市场景气下行，投资者信心不足，投资谨慎，2月美国金融市场CMBS的成交量为27亿美元，同比下降33.2%。
这一次，欧美利率去到越高的位置，且维持的时间越久，海外楼市孕育的风险就越大。而黑石作为全球地产领域的超级巨擘，目前已经身陷囹圄，已给全球金融市场带来不安。
值得注意的是，美国商业房地产的抵押贷款支持证券息差已经来到了近三年新高，如果美联储进一步加息，那些大量拿了资金做长期项目投资的企业就越危险，因为他们或早或晚，都会面临流动性危机，这不光是黑石的问题，这会是美国大多数金融机构，都将会遇到的问题，挤兑，将是他们绕不过去的一道坎。
当多个金融机构同时遇到危机时，市场将会陷入更大的恐慌，如果持续发酵，美国或将面临金融危机和经济深度衰退，这对全球经济、外贸都将产生不可逆的影响。在全球经济的风雨飘摇之中，很难有人独善其身。
资料来源：泽平宏观、国安信银、不良资产头条、第一财经
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