上周六，闲逛重庆房交会，被售房小姐邀到了中交地产展台，看到一张横跨大江南北的楼盘分布图，不禁感概万千。要知道，在几年前，中交地产还并不为人熟知，在众多地产人眼里顶多算弱二流品牌。

在地产业的暗黑时期，作为央企中交集团的孙辈上市公司，中交地产突然项目大喷发，让人不免有些心惊。

当央国企进入地产舞台的中央，我们已然看到中交地产律动的身影。她会带来怎样的演出？

如果要做一个典型案例观察，不得不提到其前身重庆国际实业投资有限公司的坎坷“三婚史”，以及她略显凌乱的舞步。

重庆实业成立于1993年，由重庆经济技术合作公司、重庆市建设投资公司、重庆华泰实业三家公司发起，1997年深交所上市。

不知是否是多主体参股的原因，早期的重庆实业在投资中总是遇到麻烦，其中一桩纠纷居然纠缠了20年。

这场历时20年的对簿公堂，涉及三家上市公司，中交地产、重庆路桥和中国信达。由于涉及重庆实业的前世今生，而今的中交地产被动卷入。

2000年，重庆实业、重庆路桥、成都宇鸣实业共同出资组建重庆长江竹业发展有限公司，注册资金5000万，宇鸣实业持股62%，重庆实业持股36%，重庆路桥持股1%，成都宇升贸易持股1%，重庆实业拿本部大楼作价1800万元作为出资。

一年之后，重庆实业、重庆路桥就把股份转给了宇鸣实业，估计在股权交割的时候，转账有瑕疵，为纷争埋下伏笔。

随后这个宇鸣实业，以长江竹业名义跟建行贷了款，贷款还不上，造成长江竹业成了不良资产，最后建行把不良资产债务转给了重庆信达。

可悲的是，2002年，长江竹业公司被吊销营业执照，意味着重庆信达白白损失4000多万元，气不过的信达追诉重庆实业和重庆路桥的连带责任，理由是抽资出逃。

目前，官司还在持续往上递进，焦点依旧是这两家撤资公司是否是抽资出逃，相信最高院的判决会给公司法及民法典关于此类纠纷的最准确的释义。

把最早的股份合作形容为包办婚姻，指的是重庆实业在组建初期的拉郎配和业务方向上，多少有些盲目，行为并不太规范。

1999年，重庆实业被来自新疆的德隆系资金入资控股，直到2004年德隆系资金链彻底断裂，重庆实业的美梦戛然而止。

德隆系实控人唐万新，地道的重庆仔，和南德集团牟其中一样，有着疯狂而灵敏的嗅觉。牟其中要炸开喜马拉雅山口引气流，唐万新则是要做中国股市第一大庄。可见改革开放的初期，民营企业家探索发展之路，有着多么的天马行空。

唐万新发家于新疆，通过实业积累了第一桶金，随后长期混迹于证券的一二级市场。

德隆系操作手法一：通过控股上市公司，以产业融合的概念横空出世，股价往往应声而涨，在高价位质押股权融资，继续寻找其它上市公司控股，反复循环。

手法二：持股规模小的商业银行，通过关联子公司相互担保的方式，通过银行理财、信托等非标方式进行融资。总之德隆系的资金投入目的很清晰：进入的实业资金必须能套出来，跟办多张信用卡套现相互偿还道理一样。

如此手法被定义为短融长投，只要不发生大规模挤兑、银行拒贷、经济快速恶化，短融长投并不是不能成功，但风险无疑是巨大的。

直到今日，还在玩短融长投的大有人在，例如著名的恒大许哥和宝能姚哥。

在遭遇留美归来的郎咸平一番“公开教育”之后，德隆系开始出现挤兑，随之破产。这一战，惨了德隆系，红了郎咸平。德隆系股票一日内增发了156亿元，酿成惨案。被波及的企业众多，重庆实业就是其中一家。

重庆实业因被德隆违规占用数亿元资金及欠款，被冻结资产和银行账户。

2004年9月，德隆系将全部资产托管给中国华融，华融公司是中国最大的不良资产处理平台，2005年华融将德隆在重庆实业持有的股权，以300万元转让给重庆地方资管公司重庆渝富。

重庆实业与德隆系的结合类似于二婚嫁了个渣男。其实德隆系算不上真正的骗子，而是心术不正，经营思维方式上有着很大局限，善操纵而不善防范。

2008年12月，重庆实业宣告重大资产重组，国资委旗下中房集团子公司——中住地产成为其第一大股东。

2010年8月，在国资委的部署下，中房集团整体无偿划入中交集团，重庆实业成为央企中交集团的下属公司。

2012年11月，重庆实业更名为“中房重实地产”，2013年12月又更名为“中房地产”，2017年10月，中房地产再一次更名为“中交地产”，至此重庆实业算完成了一次华丽转身。

三婚能成的最大缘由，还是重庆实业已完成全面“整容”，过去历史形成的不良资产悉数归于重庆渝富资产管理公司处置，这是重庆市政府成立的资产处理平台，因此中交地产变成了央资和地方国资的联袂体。

能成的另外一个原因，是中交集团在2010年行情波动下，国资委要求78家下属企业，不准涉及房地产开发业务。而这场博弈中中交集团获得了准许，因为中交住宅集团的母公司中交集团在国资委体系内是优秀经营代表，有着辉煌的战绩。

去年上半年，中交地产成了A股里房产类“妖股”，股价两个多月居然20个涨停板，股价飙过30元/股大关。与此同时，重庆渝富开始实施减持计划，重庆渝富功成身就，当初的300万元翻了几百倍，即完成了市政府交办的任务，也实现了资本经营的超额盈余。

回顾其半生荣辱，仅仅是要说明中交地产品牌来之不易。暂把中交地产划为半道出家吧，毕竟起步于2008年。2008-2018年，中交地产主要还是在重庆市内发展，发展的规模一直不大，被地产圈视为弱二线品牌情有可原。

在这期间，中交地产人事变动频繁，5年换了四位总裁。直到2019年7月，李永前出任中交地产总裁，12月出任董事长，中交地产迎来了新一轮的发展。

李永前的到来，给中交地产提出了全新的发展要求：销售收入，2019年冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年超1000亿元。

有了方向和目标，中交地产在周期下行前加大了土储。

2020年，中交地产新增土地建筑面积635.59万平方米，同比增长176.9%，土地购置总价535.8亿元。

2021年全年，新增土储总建面371.7万平方米，新增土储总价约388亿元。

好家伙， 两年时间，中交地产花了923.8亿元买地。按行业认知，这是万亿货值的盘子。

随之而来的是，3年销售业绩整体有提升，但并不大。

2020年销售额532亿元，2021年销售额560亿元，2022年中交地产销售额646亿元。

花了923亿元买地，3年卖了1738亿元。干过地产的都应该能看出端倪，中交集团偿债压力前所未有的大！

由于半路出道，2021年末，中交地产“三条红线”全部踩中，因为母公司施救，最终避免了到期债务偿还的违约问题。

到去年5月，网上不知被谁传了一则红头文件《关于2022年5月份金融机构到期借债无法偿还的报告》，导致中交地产股价瞬间闪崩。随后中交地产集团进行了辟谣，表示能应对短期债务，回复后并未能挽救泄了气的股价。

2023年1月，中交地产发布公告称，计划2023年融资额度不超过451.43亿元，计划融资成本不超过10%。同时，该公司拟向控股股东新增借款额度100亿元，利率不超8%。

今年的市场信贷宽松，房企的平均融资成本低于5%，中交地产的融资成本高居不下，跟家里人借钱利率都8%，实在令人费解。

中交地产的控股股东中交房地产集团这么有钱？资深观察人士指出，不出意外就是为此前的过度扩张买单。接下来大概率会发生的是：融资额度大，融资成本高，结转利润可能转亏！尽管目前形势对央国企有利，但整个楼市的信心修复需要时间，中交地产想要破千亿难度也非常大。

中交地产为加大去化率，广招了一批职业经理人加盟。原阳光城执行副总裁徐爱国，加入中交地产任执行总裁；原东原营销副总裁朱桂华，加入中交地产任营销中心总经理；原阳光城辽宁区域总裁颜龙，加入中交地产任投资部总经理；原宋都西南区域总裁冯潇，加入中交地产任成本部总经理。

种种迹象表明，中交面临的问题不是几个长老的到来，就能马上解决。原因有两点：

其一，母公司只要不出面解决中交地产融资成本过高的问题，中交的业绩会持续下滑，下滑主要体现在结转利润上。

其二，今年哪怕住宅市场有量上的恢复，库存住宅能得到有效去化，其它产品呢？比如商业和公寓等投资类产品怎么办？按照商业配比5-10%粗略估算，中交地产此类产品货值500-1000亿元。按照行业平均毛利水平，可以看到中交地产的利润会集中在投资品上。但在制定价格的决策文件上，投资品的决策价格往往偏高。几个长老面临的是，后期投资品调价汇报的阻力，因为涉及国有资产减值的汇报，汇报难度变大，这是机制问题。

本月，重庆中交内部应该是欢呼声一片，因为中交重庆单周销售排到了重庆TOP3,单周破两亿元。照此下去，全年重庆中交销售能实现飞跃。

然而，真正的挑战远未到来。

今年楼市仍存在不确定性。看似狂飙突进的中交，不在经营策略上做前瞻性的布局，在机制上做深刻复盘和调整，也许市场会用《权力的游戏》里的一句话给它预警：The winner is coming!

——完——