| 内容来源：大咖深房团、大胡子看深圳
深圳又有网红盘“翻车”了？
不知道大家还记不记得位于宝安沙井的华强城，这是曾经万人争抢的网红盘：
2018年11月，华强城首推1240套新房，开盘去化1033套。毛坯均价4.63万/㎡、最贵的楼王大户型均价去到了4.8万/㎡；
2019年6月，华强城三期推出459套新房，毛坯均价4.63万/㎡，吸引了999位客户诚意登记，当天开盘当天告罄；
2020年7月，华强城一期二次开盘，总共推出556套房源，备案均价4.77万/㎡。最后2万多人认筹，6000多人积分摇号选房。
华强城之所以火热，一方面是因为沙井空港新城的概念；
另一方面，4.63万/平的备案价和周边二手相比有明显倒挂，“买到就是赚到”。
如今4年多过去，华强城一期已经过了限售期，陆续进入二手市场。
不过，预想中的倒挂却并没有兑现。
“倒挂”网红盘没赚钱
还倒亏近百万？
就在近期，华强城成交了一套164平的大户型，总价800万成交、折合单价约4.8万/㎡。
▲图源：大胡子看深圳
这价格基本持平于4年前，而且 算上持有的利息成本，甚至亏损近百万：
房源在2018年买入价4.63万/平，总价约762万。
假设这套房正常首付3成、全商业贷款30年（以等额本息计）、首套房贷利率上浮15%，最终利率5.15%。
以此计算，每月供楼利息大概2.2万左右，乘以50个月就是110万，再加上3个点契税22.86万，总成本加房款约895.86万，预计卖家账面亏损95.86万。
计算来源：深圳淘房志
咖姐查询了中原的挂盘，目前在售最多的房源为88㎡左右的户型：
挂盘均价多在6-7万/㎡的区间内。
比如，近期一套89平户型以480万成交，折合单价约5.39万/㎡。
据片区业务员介绍，目前三房户型行情在500万上下，即使有溢价也不会偏离太多。
而这套房源建筑面积为167㎡、5房2卫，同小区中这么大面积的户型的房源很少。
就深圳二手市场来看，这一类特殊面积的房源，单价往往和普通正常户型的房源单价不一样，最容易扎穿房价体系。
而华强城在卖的房源中，没有其他同户型房源在售，也没有成交历史，甚至没有指导价“指导”，所以业主卖房的时候，是没有任何价格参考的。
价格没有参考，房子面积大又导致总价降不下来，还要叠加业主心态等个性化的因素，各种特殊因素夹杂在一起，最终促成了这次的低价成交。
网红盘也要挑户型！
热盘跌价也常见？
从这一事件，我们也能窥视出两点：
第一，买了网红盘≠赚钱。
关键在于产品和价格与地段的买家匹不匹配。
比如上述167㎡、800万总价的房源，并非 沙井的普遍买家能接受的价格和面积。
在沙井，主力买家就是手里只有500-600万预算的人，他们不是首套刚需，就是资金有限的改善。
手里有700万、800万的买家，能买到西乡、碧海或者龙华的红山、上塘，那肯定尽量往这些板块看房，第一选择都不会是沙井。
所以，原关外片区转手快的多数是正常的80-120㎡的户型，150㎡、160㎡以上的大户型豪宅，只有在豪宅片区才会比较吃香。
第二，就目前的深圳市场，热门楼盘以低价成交并不是个例。
以沙井为例。
沙井房价第一梯队的博林君瑞花园，89㎡的户型在房价最高峰2020年底的时候，成交一度突破8万/㎡。
而在2022年8月的成交价已经跌到了6万/㎡出头，接近楼盘的指导价。
目前89平的笋盘价格545万/㎡，折合单价6.12万/㎡，比起去年中的价格并没有回弹。
片区内跌的厉害的还有中粮凤凰里，2020年10月，小区89.23平双龙抱珠户型房源成交单价突破了7.2万/㎡。
但最近2月成交的一套同户型，折合单价约5.3万/㎡左右，直接跌回四年前。
片区内另一代表性楼盘鸿荣源禧园，去年成交均价约在6~8万/㎡的区间，与高峰时期的8~9万/㎡的价格相比也有明显回落。
更多小区的最新挂盘均价，咖姐放在这里了：
单从挂盘均价看，棕榈堡花园、中熙香莎公馆、万科翡悦郡、丽沙花都、博林君瑞等多个楼盘，挂盘均价环比2月都有进一步的下调。
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