“做梦都没想到保利天悦能卖到20万/平”，最近保利天悦成交单价突破20万/平，引发不少关注。（保利天悦单价破20万！三年前没买的人，都哭了）
我们发现，不仅是保利天悦，琶洲不少二手房热度也不小。
琶洲二手市场现状究竟如何？现在更加高攀不起了？
豪宅价格猛涨
琶洲分化正在加剧
从近一个月的价格涨幅看，琶洲房价上涨的二手盘并不多，2月只有接近1/4的二手房房价环比上涨。
具体看房价上涨的楼盘主要是保利天悦、世港花园、江山国际、会展世界城这几个盘。
另外雅郡花园实际均价其实在7万/平左右，主要是车位成交影响了均价。
值得一提的是，进入3月雅郡花园热度不小，从前几年成交情况看，项目三房户型成交价在7.3-7.5万/平左右。
最近三房大户型成交价最高已经在8万/平以上。
从前几年成交情况看，三房户型成交价在7.3-7.5万/平左右。
保利天悦不用多说，除了已经有一个户型实际成交单价突破20万/平，3月还有不少房源成交单价突破19万/平，相比2月及去年，房价涨幅都比较明显。
而世港花园就在越秀拿下的新港东路地块旁，主打大平层豪宅，门槛不低。
我们发现最近世港花园房价也开始上涨。去年该楼盘三房成交价在6.3万/平左右，今年大户型三房挂牌价均在7.4万/平以上，有三房户型成交价已经达到6.8-7.6万/平。
江山国际这一豪宅，近一个月价格也有小幅上涨，涨幅5%以上。
贝壳平台上仅有一套成交记录，去年8月一套178㎡四房，成交单价为11万/平。
目前贝壳平台上江山国际仅有10套房源挂牌，挂牌价已经在11-14.9万/平。约178㎡户型挂牌价已经在13万/平，从中也能看出业主心态变化。
在房价环比上涨的二手盘中，会展世界城房价实际涨幅并不明显，均价微涨0.8%，挂牌价与实际成交价格还有差距。例如目前144㎡左右户型挂牌价在9.8-10.9万/平，实际成交单价在8.9-9.3万/平。
琶洲二手市场分化加剧
很显然，琶洲二手市场分化比较大。
一方面，琶洲二手市场价格跨度大，豪宅主要集中在东区，刚需盘主要集中在中区、西区。
另一方面，豪宅保利天悦、江山国际等项目房价涨幅远远甩开其他楼盘，不少楼龄较老、单体楼、以及公寓型住宅的涨幅不明显。
将时间拉长到一年，房价涨幅差距会更加明显：
例如江畔楼这个小区，楼龄已经超过20年，从目前挂牌价及前几年的成交价来看，房价涨幅远不如区域标杆盘。
电力设计院这类单位住房，虽然在地铁口，但楼龄已经超过20年、外立面也比较老旧，居住舒适度差，近一年房价涨幅不大。
还有丽景花苑这类楼龄较大的小区，社区小、外立面陈旧、周边环境也一般，90天内仅成交一套，近一年房价有微跌。
买周边新房还是琶洲二手？
毫无疑问，琶洲是目前广州最受关注的板块之一。
但供应少、老破小较多的琶洲并不能满足需求，在琶洲周边没有新盘供应的时候，大多数需求都外溢到了周边的二手市场。
更难的是，自从琶洲晋升为经开区，相关规划提出未来经济开发区必须严格实施国土空间规划，严禁商业房地产开发。
这样一来，琶洲未来一手住宅供应就更少了。去年越秀拿下的琶洲新港东路地块，也只有巴掌大小，产品以约225-248-261㎡大平层为主，门槛不低，未来主要新盘供应还得看扩容的南区。
南区除了大火的琶洲南TOD项目，还有州地铁赤沙车辆段地块等项目会上新，相比而言后者未来产品及价格可能会友好一点。
那么想在这个区域买房，选择一手还是二手？
如果预算足、不急着住，建议能买一手就买一手。片区新盘供应稀缺，未来这些新盘进入二手市场，楼龄更新、产品更先进，会更受欢迎。
在琶洲买二手房其实很难，要么是买不起的豪宅，要么是下不去手的老破小。
如果你非要在琶洲买二手，在东区买房，建议在豪宅产品选择中尽量选择景观好的单位，价值会更稀缺；在中区及西区买房，建议尽量选择有社区、楼龄较新、周边配套比较便利的二手房，未来流通性会好一些。
另外，想知道门槛相对较低的西区具体应该如何选，可以看我们之前出的这篇：琶洲严禁商业地块出让，哪些二手盘可以抄底？
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