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2023年3月31日,万科发布2022年度报告。万科成都在2022年报之中成色如何?

整体来看,万科实现营业收入同比增长11.3%,确保了运行安全,经受住了市场考验。

聚焦到房地产开发的销售情况,2022年,万科实现销售面积2,630.0万平方米,销售金额4,169.7亿元,分别下降 30.9%和33.6%。

| 图据上市公司公告
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从各个城市的市场占有率来看,年报显示,销售金额在成都等24个城市位列第一。氢地产翻阅万科2021年报发现,2021年,万科的销售金额同样在成都位列第一。

由于年报未披露万科成都的具体销售业绩,我们翻阅了万科年报中亦引用其数据的中指研究院市场报告。

据中指研究院报告,2021年1-12月成都市房地产企业销售业绩TOP30显示,万科成都2021年销售金额231亿元,排名第一;2022年1-12月成都市房地产企业销售业绩TOP30显示,万科成都2021年销售金额161.6亿元,排名第二。

按此计算,相比2021年,2022年,万科成都销售额减少69.4亿元,销售额同比下降约42.95%

对比集团2022年房地产总销售额同比下降约33.6%来看,万科成都2022年的业绩下滑也更严重,超出约9.35%

从新增项目来看,2022年,万科新增加开发项目36个,按万科权益计算的规划计容建筑面积约403.7万平方米,总计容建筑面积约690.2万平方米。氢地产查看36个项目名单发现,2022年,万科成都没有新增开发项目

据氢地产监控万科(成都)企业有限公司及下属子公司、孙公司等在2022年的投资动向,2022年,万科成都对外投资无新增。从中显示,2022年,除了未从公开市场通过拍卖等方式拿地,万科成都亦未通过收并购等方式拿地。

不过,万科成都2020年、2021年的对外投资就显得异常活跃,新增对外投资公司多家。对此,资深业内人士表示,彼时,万科对于市场走向过于乐观,部分投资项目通过较高的代价获取,导致在面对下行市场之时相对被动,更在2022年以极为谨慎的态度,未通过公开市场及收并购等方式新增项目。

但是,2023年开春之后的成都市场,又火爆异常,2022年多次拿地的某知名房企,多个项目快速去化,而万科成都因为2022年的保守拿地策略,没有新项目来承接市场红利,显然错过这一轮的市场热销期,可谓,一步错,步步错,近两年,万科成都丧失了对成都市场的走势预判

如今,万科成都终于出现在土拍市场,市场声音称,万科成都出现在2023年3月22日、3月28日的拍地名单之中,显示万科成都对于市场的看好。但是热门土地动辄20家+的房企参与抢夺,万科成都显然还缺一点运气,没有在两次土拍之中斩获项目。

随着时间的流逝,万科成都是否能够在后续的土拍之中拿地,是否能够通过收并购或合作开发的形式介入新项目的开发,目前均为未知数。但是,无论如何,如今马上就是4月,万科即使介入新项目,项目上市时间预计最快也要到下半年。因此,从新项目的角度而言,能否为今年带来多少业绩,存在诸多不确定性

从存量项目的变现可能来看,2023年,其剩有住宅货值的项目主要有两个,一为牧马山区域的万科·君悦云台,二为温江区寿安镇陈家大院旁的万科·燕南园,显示目前其住宅项目不但数量少,而且位置较为偏远,为销售业绩带来重大支撑,不太可能

也正是基于以上种种,诸多业内人士认为,从项目数量、品牌声量再到全年销售额,相对2022年的下滑态势,万科成都2023年面临进一步下滑,如果万科成都在新项目获取上不能取得突破,不能向市场持续传达万科深耕成都的能力与品牌优越性,万科在成都市场的头部阵营位置将不保。

综上,透过万科年报,我们看到了万科在成都的市场地位,也看到了万科成都要继续保持这种地位的巨大难度。而面对新项目获取、业绩及品牌声量下滑等难题,万科成都又将如何破解?让我们拭目以待。

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