文 | 村长

若说2021年是房地产行业的转折，2022年是下杀筑底，那么，2023年可能就是复苏年。

之所以说“可能”，是因为，过去两个月，我们看到了国内楼市企稳复苏的一些信号，也看到了复苏的脆弱。

因此，下一阶段国内楼市到底会如何走，还需要进一步的观察。

也就是说，虽然春天不远了，但不是所有的房企都有资格谈未来。

事实上，过去一两年，房地产行业已分化成截然不同的两个阵营：

1）央国企及其它； 2）超级巨头及其它； 3）多元运营及其它； 4）有核心竞争力及其它；

在我看来，只要在上述条件中，有最大公约数的房企，才有未来。

比如中海、保利、华润、招商蛇口、万科等，“其它”们则更多偏向于机会主义。

这其中，中海最具典型意义。

在今天（3.31）的业绩发布会上，中海董事会主席颜建国直言：

房地产仍是一个大行业、好行业！

但同时也认为，

市场结构、行业结构、业态布局都在发生很大变化。

房企要变革管理，转变发展模式。

01

基本盘稳，业内少有

我们说过，2022年是房地产行业一个相对极端的年份，也正因如此，房企2022年的年报比以往更具信号意义。

其就如一场能力测试，不仅展示着房企在极端市况下的抗压能力、发展韧性，也藏着房企在新一轮周期中的发展潜力。

比如，我们下面要说的中海。

【一】销售：权益销售额已升至行业第三

2022年，中海全口径销售额约2947.6亿元，位居行业第5，较于2021年上升1位。

权益销售额约2761.2亿元，位居行业第3，较于2021年上升3位。

数据很漂亮，背后的信息更漂亮：

1）、2022年中海全口径销售额变动幅度，优于行业20个百分点。

2）、中海的市场占有率从2.03%，进一步提升到2.21%。

换言之，面对极端市场环境，中海展现出了比行业內绝大多数房企更强的韧性及抗风险能力。

3）、2022年中海 的权益排名及涨幅高于全口径排名，若以权益算，中海已是行业第三。

我对比了下，其与行业第二相差约300亿，差不多一个月的销售额；与第一也差了800亿，距离也越来越小。

而到了今年一季度，中海的全口径销售额再上升1位至行业第四；

权益销售额也再上升1位至行业第二，且与排名第一的保利只少了不到20亿。 在中海 大本营深圳， 也就是一次开盘的事。

总的来说，2023年，中海销售规模继续向上是相对确定的。

年报显示，2023年中海可售货值超7900亿元，即便保守一点，按50%的销售去化率测算，2023年销售也有望达3800亿元，同比增长达30%。

当然了，这只是我个人的推算，不代表中海官方。

【二】业绩：归母核心净利244.2亿

1）、2022年，中海实现营收1803.2亿元；

2）、归母核心净利润244.2亿元；核心净利润率13.5%；

尤其是第二项数据，在行业仍是顶尖的存在，“利润王”本色依旧。

3）、销售回款高达率93.1%，行业最高水准；

这点也很重要。

地产这个行业，最高峰的时候，年销售额超千亿的房企高达几十家；

但短短的两年内，没有公开暴雷的民营房企差不多只剩一只手了，这其中的一个重要原因就是销售回款出了问题。

当看似繁荣的销售却换不回现金时，也就是入不敷出之时。一旦有个风吹草动，崩盘就不远了。

【三】财务：手持现金超1100亿，安全性持续强化

1）、“三道红线”不用说，都是绿的。

资产负债率53.7%，净负债率42.9%，现金短债比2.16倍。

净借贷比率为45.2%。

2）、一年内到期借贷197.17亿元，同比大降48.4%。

这说明中海负债结构更合理，短期内债务压力更轻了，财务安全性得到进一步增强。

3）、权益资产在增厚

2022年中海权益资产3731亿元，同比增加160亿元,占总资产比例提升至40.8%。

对企业而言，权益资产越多，财务安全系数就越高，这是常识，就不讨论了。

4）、期末持有现金1103.1亿元，占总资产比例为12.1%。

这么说吧，目前中海是业内屈指可数的在手现金能过千亿的房企。

要知道，一些房企之所以暴雷，最直接原因就是现金没了。

比绝对值更有看头的，是现金在总资产中的比例。

我们都知道，货币资金是资产负债表中，流动性最强的流动资产，没有之一。

它的占比越高，说明企业的资产结构和资产质量越优质。

中海每100块的总资产中，就有12.1块是现金， 这是 一个很高的含量。

没有对比就有没有伤害，某头部房企，具体就不点名了，每100块总资产中，只有7.5块是现金，仅有中海的60%。

【四】信用：国际评级行业最高

2022年，中海依然保持着行业最高的信用评级：

惠誉A-、穆迪Baa1、标准普尔BBB+、联合AAA，同时也是国内唯一获得A评级的房企。

过去一两年，房企的暴雷潮，其中一个核心原因是国际投机评级被下调，融资受限甚至无法融资。

【五】成本管控：一直是无敌的存在，这次也不例外

成本的管理，一直是中海的传统强项。

1）、行业最低的三费

2022年中海营销费和管理费合计占营收比重仅3.6%，依旧为行业最低水平。

2）、行业最低的融资成本

2022年中海加权平均融资成本仅3.57%，与国债利率不差上下，也是行业最低水平。

大家都知道，相比于土地红利、杠杆红利时代，所谓的“管理红利”就是没有红利，只能向管理要利润。

你的融资成本比别人低几个点，各项成本加总又比别人少几个点，利润就出来了。

当然别人不赚钱时，你仍然赚钱，当别人赚钱时，你享受超额收益。

02

发展潜能十足，未来已来

中海为其2022年年报选定的主题词是“积势敏行、韧性致远”。

翻译一下就是：既要坚守定力、稳健发展；又要敢于行动，逆势向上。

在前面，我们对中海的基本盘做了初步梳理；

接下来，我们再来盘一盘中海的发展潜能。

【一】无人能及的城市布局和深耕能力

1）、2022年，中海有7个城市销售额破百亿

分别为： 北京493亿元、天津194亿元、广州170亿元、深圳166亿元、厦门156亿元、杭州153亿元、香港116亿元。

7个核心城市合计实现销售额1601亿，占比中海销售业绩的49%。

2）、在30个城市的市场占有率位列当地前三。

3）、2022年，中海地产本身销售均价25548元/㎡，同比增长12.5%；

中海系列公司（含三四线布局的子公司中海宏洋）销售均价21251元/㎡，同比增长8.73%；

这说明2022年中海并没有依靠降价换取销量，很是难得。

这就是聚焦与深耕带来的好处。

大分化时代，“收缩、聚焦、深耕”，回归一二线，已成为房企们的普遍共识。

隔壁的保利在其最新发布的行业白皮书中说，未来的房地产是一个“结构性牛市”，机会只存在于综合实力排名靠前、最有价值的城市。

但共识是一回事，有没有能力做到又是一回事。

【二】一以贯之的逆周期布局能力，无出其右

古人行军作战强调“不动如山，其疾如风”，商业战场又何尝不是如此。

颜建国治下的中海虽然低调稳健，但绝不保守。

事实上，中海一直是逆周期布局的高手，在“别人恐惧时”出手反而很果断。

比如2022年，全国土地市场低迷，住宅用地出让金大跌31%。很多房企不敢拿、也没钱拿。

但颜建国的判断却是：房地产下半场市场格局演化趋势对中海有利。

所以，在土地市场，2022年的中海是相对积极的。

年报显示，2022年，中海一共获取了50个项目，拿地金额1208.7亿元，排名行业第四，新增总货值2403.4亿元；

权益拿地金额995亿元，为行业第三。

在收并购市场中海也是频频出手。

比如，

以36.88亿元收购广州亚运城项目股权，成为该项目最大股东； 以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目最大股东。

此外，中海的拓展也主要聚焦于核心城市。

其中，北上广深四大一线城市新增货值占中海2022年新增货值超4成。

比如北京，其既是中海第一大单一市场，也是投资力度最大的城市。2022年拿地金额达到356亿元，同比增长101%。

【三】多元业务的想象力

年报显示，中海来自商业物业的营收已达52.6亿元；在营自持甲级写字楼达56栋，购物中心23座。

2022年，中海经营性物业迎来开业高峰，新增 15 个运营商业项目，新增商业运营建筑面积 88 万平方米。

作为后天业务的代表，创立仅2年的领潮供应链，2022年营收离百亿只差临门一脚（97.9亿）。

03

吉姆·柯林斯在管理学名著《基业长青》中写道：

判断一个公司是否成功有三个要素：一是清晰的思路；二是坚定的行动；三是一个谦逊且韧性的领导者。

回头看中海在过去这几年的表现，可以说是为这句话添加了最新的注解。

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文 | 村长♂