深圳楼市：规划的再好，没有落地之前先观望！

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会员提问：报哥，你好，在龙华工作，跟女朋友快结婚了，准备在龙华买房子，龙华的红山片区怎么样？有没有什么优势，听说有很多规划，不知道落地情况如何？值不值得购买？

报哥：你好，红山片区情况如下：1.红山成为龙华标杆是由深圳北站超级枢纽总部和深高北带动，其中深圳北站超级枢纽总部是6+1总部战略之一，很有潜力；2.红山发展较晚，在10年后才逐渐兴起，所以楼龄较新，基本是10年后的花园小区，如金亨利、汇龙湾等；3.商业文化配套规划较多，在逐步推进，30万平米的高档次商业配套在建，文教卫生方面的规划，如市美术馆、新华医院等在落实中。

会员提问：报哥，你好，我已经有一套房子在自住，还有一个名额想用来投资，关注到河套规划，不知道这边的房子是否可以用来投资？河套规划的前景很广阔，但是现在实在看不出进度，所以我很纠结要不要选择它，请问有没有什么建议？

报哥：你好，关于河套地区可以明确以下几点：1.发展慢。一方面，河套定位较高，与前海一样被视作一个中心，代表了深港合作，是一块价值高地；另一方面，河套的发展进程极慢，片区面貌没有得到很大提升，香港地区的园区没有开始建设，深港合作前途未卜。2.房价涨幅不错。可以关注河套三个片区：福田保税区，由于有河套规划、挂牌名校、地铁等多重利好，房价上涨很快，但名校炒作严重，存在价格透支；皇岗口岸片区，价格高，居住舒适度高，涨幅相对小一些，但存在噪音、楼龄过大、学位一般等问题；赤尾片区，房龄大，密度高，噪音大，居住体验不佳，随着旧改推进可能有所改变。3.值得买入。原因在于：福田的经济实力强，购买力也强；福田新房供应较为稀缺；虽然河套的开发还需要较长时间，但长期是值得看好的。总的来说，河套并不完美，但仍有它的价值优势所在。

会员提问：报哥，你好，离异，有一个孩子，快要上小学了，想买一套学区房，让孩子受到好教育不被落下，请问深圳有些什么类型的好学校，有没有什么建议？

报哥：你好，深圳名校有两种类型：其一是市属名校分校，例如龙华深高北、深中龙初等，这类本地名校为了维持在本地的声望，很重视生源质量，会点招生源；其二是豪宅片区学校，例如明德实验等，这类学校生源纯粹，也很受欢迎。究其根本，生源是这些学校很重视的因素，而生源质量和家庭经济水平关系很紧密，所以囊括老旧小区的南外学府成绩一般，而深圳湾的学校被人们寄予厚望，这些事实都在说明一件事情，寒门难出贵子。还是建议选传统强校的学区，这类优质教育资源比较有保障。

会员提问：报哥，你好，有两套房子，都在西乡片区，一套是06年的绿海名居，另一套是用来自住的，请问绿海名居房龄太大，是不是应该及时出手？考虑到片区价值，是不是应该考虑置换到其他片区？

报哥：你好 ，06年的房子放在深圳西部来说，不算房龄很大，深圳的房产一直以来极具投资吸引力，虽然现在调控严格，但仍是房产保值增值最好的城市之一；碧海、坪洲是深圳房价水分最大的两个片区，不仅海景资源不稀缺，没有成为豪宅的可能，而且在后续发展中房龄过大的问题会越来越凸显，预计会横盘两年，建议在今年及时抛盘；如果想换房，建议仍考虑置换在西部片区，建议考虑南山、宝中、尖岗山这些区域，想打新的话要注意投住分离。

会员提问：报哥，你好，刚需，预算130万，准备在福永上车两房，请问福永的发展情况如何？有没有潜力？看中的万福人家、凤凰花苑、时代景苑不知道如何选择，时代景苑是04年的房子，可以购买吗？

报哥：你好，福永能承接宝中、翻身、碧海的溢出需求，前海规划带动了整个西部片区的发展，临近的福永、沙井等也因此获益，但是目前西部房价水分较大，除了宝中其他片区可能都会横盘；福永涨势并不明显，原因在于城市界面被工业区分割，基础配套差，所以楼盘成片能弥补配套的华强城是比较受欢迎的；福永是宝安的科技产业后花园，其中立新湖板块具有潜力，自然资源丰富，长期来看，值得看好。在福永上车，考虑到以后置换，不建议选择房龄过大的房子。