2023年3月30日，自然资源部和中国银保监会召开了新闻发布会，共同印发《关于协同做好不动产，带押过户便民利企服务的通知》，对协同做好不动产代押过户做出了全面部署。
所以我们来聊聊，这条政策出台后，会对二手房市场有什么影响？
01
首先，带押过户是针对二手交易，与一手房没什么关系。
带押过户是指卖房时，不需要卖家先结清按揭贷款，可以把贷款数额直接转移给买家的方式；
或者买家也可以通过转账至监管账户，直接偿还卖家的贷款，操作方式非常灵活。
而且目前从个别实行的带押过户的实际操作经验来看，例如，买家看中一套1000万的房子，但房东还有500万贷款没有还，在贷款乘数额度接近的情况下，买家的首付可以直接偿还卖家的500万贷款，也可以重新申请新贷款，偿还卖方的贷款；或者是可以直接将卖家的贷款过户到买家名下。
带押过户还没实行之前，要交易的操作都是卖家要先把房子名下贷款先清干净，以清房的状态才能过户；
方法或有用卖家的首付款去结清贷款，或者是自己先去找民间借贷把原有房贷清掉，之后从银行取得抵押材料包，去交易中心撤押之后才可以过户。
现在，实行带押过户，大大的降低了二手房交易的复杂程度。
除此之外，也降低了买家的风险，就不会发生前阵子火爆上海豪宅圈的“4000万首付款买1.2亿中粮海景壹号房子被查封”的悲剧。
对于卖家来说，偿还贷款也无需借贷垫资，这样到手价也可以多一些；因为垫资成本很高，目前市场上的垫资成本至少要在万7/天，100万对应700元/天。
目前全国已经有15个省份100多个地市推行了带押过户，相较而言上海的普及度比外地要高，只不过暂时还不支持公积金和商贷混合带押过户的情况。
02
这个政策出台之后，后续会有什么影响呢？
可以从宏观和微观两方面来阐看。
微观角度，这条政策的出台，其实是利空贷款中介的；全国大多数城市，贷款中介是提供垫资服务的，也是他们的利润点之一；出台带押过户政策后，过桥垫资的需求度就会显著下降。
从宏观角度看，短期来说，对二手房流动性的提升还是利好的。二手房的交易摩擦成本降低，交易周期也变短了，可以增加房子的流动性，尤其是对置换改善的客户来说非常友好。
但是从长期角度来说，带押过户的实行可能会进一步提高二手房的挂牌量。
如何理解呢？
其实市场上还有一部分房子，可能是最近五年内买入的，很多房子都是用首房首贷这样的按揭贷款方式购买，目前房子里面还有高额的房贷没有偿还；
如果没有带押过户的政策，他们如果要挂牌卖房，万一下家看中要下定过户，他们就要用下家的首付款或者垫资的方式先把房贷清掉；然后还考虑到客户难找，资金成本高，卖房成本高等等很多原因，就把置换需求暂时搁置了。
政策出台之后，释放了这部分房子的流动性；可能再过段时间，市面上的二手房挂牌量会进一步提升。
03
所以，带押过户利好大家置换改善的需求，但是也会给二手房市场带来一定的冲击。在当前的二手房市场中，表面看似平静，其实内部是暗流涌动的，未来市场的不确定性也会增加。
对于持有较差的资产的朋友，或有置换需求的朋友，趁着带押过户政策出台的利好，建议在2023年的时候，抓紧时间卖掉手中较差的资产，去置换优质资产；今年一定是一个非常难得的窗口期。
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