房地产市场仍处在温和复苏阶段，每年12亿平方米的市场需求还是有的。

3月31日，万科召开了2022年度业绩会。出席这次发布会的还有万科集团总裁祝九胜、联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海、联席总裁兼物业事业集团首席合伙人朱保全、执行副总裁兼财务负责人韩慧华、执行副总裁兼首席运营官刘肖、董事会秘书朱旭。

这次发布会上，郁亮没有过多贩卖焦虑。他说：“房地产市场仍处在温和复苏阶段。只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内，每年12亿平方米的市场需求还是有的，这就是保底线。”

据披露的数据，2022年万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。2021年存货减值挤水分之后，2022年万科净利润实现正增长。

销售端，2022年，万科开发业务全年实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，销售金额同比下降33.58%。尽管销售额度有所下降，但是在房地产行业整体下行的2022年，万科依旧保持了全口径销售额前三的位置。

万科郁亮：市场没有“狂飙”，也没有“倒春寒”

对于房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，现阶段房地产市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍然处于温和恢复的阶段。

郁亮分析，与今年1月相比，2月全国房地产销售数据确实出现较明显的回升，这主要是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放；另外今年春节较早，对1月成交有影响；而且房地产政策环境较为友好，从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升；再加上房价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。

但从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。

对于未来的新房需求，郁亮比较乐观，他认为“上有天花板，下有保底线”。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。

“受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。”郁亮表示，行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。

很早以前，经营性业务就被称为房企的第二增长曲线，不过，从当前的营收数据来看，开发业务仍然是各房企最主要的收益来源，经营性业务还远远没能达到取代开发业务的地步，万科亦是如此。

经营服务赚的是小钱、长钱和辛苦钱

正如市场的顶与底，房地产开发业务是万科稳固基本盘的底，经营服务类业务成为万科向上拓展的顶。

会上，关于万科经营服务业务表现问题，郁亮回应称，在房地产行业新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。之前经营性不动产的回报率是劣势，但现在这种差距在不断缩小，尤其是稳定回报优势变得更加明显。

与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。

地产分析师严跃进表示，REITs等一些工具的运用，最主要是解决开发企业“退”的问题，尤其是重资产的“转身”。我国REITs虽起步较晚，但发展速度很快，这对于侧重经营服务的企业来说是一个机会。

郁亮认为，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。“相关业务起步比较早，而且该交的学费基本已经交完了。而且布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二，各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。”

郁亮对经营服务业务的未来表达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。不过，郁亮也提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，赚这个钱要更有耐心。

财报数据显示，2022年万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。

投资拿地坚持量入为出

2022年度，万科提交了一份还算不错的财报。去年，万科实现营业收入同比增长11.3%，净利润同比上升0.4%；经营性现金流连续14年为正；净负债率为43.7%，处于行业低位；持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务覆盖倍数为2.1倍。

但问题不是没有。最明显的是销售业绩下滑。2022年，万科销售额大跌33.58%，且销售严重分化。万科上海区域销售额占比为32.7%，南方区域和北京区域的销售额占比分别是24.9%、13.7%。

万科的拿地投资动作也进一步收缩。去年，万科累计获取新项目36个，总规划建筑面积690.2万平方米，权益规划建筑面积403.7万平方米。

截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积约8260.1万平方米，权益计容建筑面积约5240.3万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3592.7万平方米，权益计容建筑面积约2277.4万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约403.3万平方米。

对于公司的投资拿地策略，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海在业绩会上提到，安全和发展一直是开发经营实践中需要把握和权衡的关键问题。2022年，万科保持了投资的连续性，全年新获取36个项目。当前市场分化和复苏回暖是并存的，不同市场的复苏程度也不一样，所以投资研究更关注城市的宏观指标。

今年以来投资的情况聚焦在核心城市，获取难度相对较大，所以我们最近在研究差异化的投资策略，找到一些合适的项目。我们会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资结构，为业绩的连续性和稳定性起到支撑作用。

对于此前出现的“管理方面存在离散度大的问题”，张海在业绩会上表示，去年对集团的开发经营业务进行了反思，主要围绕9个字来开展工作：保安全、稳利润、提回报，经营离散度高的问题得到了显著的改善。我们把可售产能超过1个亿的项目，纳入资源资产底表进行重点管理，这样的项目共有779个，基于资源资产底表以销定产，动态调整供应节奏，动态调整量价关系。

同时，我们要求各区域和一线公司作为经营主体，跟自己比、跟市场比，跟同行比，在“三比”的基础上制定业绩目标，设定认购、签约、回款和回款率的及格线和金线，这些指标是评价和考核各业务单位和第一负责人的重要依据。

在财务指标方面，截至2022年底，万科继续保持“绿档”，经营性现金流连续14年为正，净负债率43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。

报告期末，万科长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。

来源：中国房地产报、第一财经、澎湃新闻、北京商报

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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