案说合同法 | 开发商因购房者断供履行担保责任后可向购房者追偿

【说明】

日读一判，系法律商业双驱动的万程通商团队的每日固定学习会。 本文分享的案例，系我们于2023年4月4日集体学习的案例。

按照有关法律、法规、政策的要求，即日起，我们学习分享的案例，将隐去主体及案号信息。给您带来不便，我们深表歉意。

如您需案例全文，请留言留下您的邮箱地址，我们会尽快安排发送。

【 裁判要旨 】

在商品房买卖合同履行过程中，购房者已付清了购房款，合同也进行了备案登记，商品房亦进行了抵押预告登记，并且交付使用，合同已基本履行完毕。

商品房买卖合同与贷款合同是两种法律关系，购房者在贷款合同中的违约行为，开发商应行使追偿权来保护其权益。其主张根据合同约定要求解除合同并将商品房登记到其名下，已丧失合同解除的基础，不应支持。

【 诉讼主体 】

原告 （上诉人） ： A 房地产开发有限公司

被告（被上诉人）： 刘某一、刘某二

第三人：公积金中心

【 基本案情 】

原告（上诉人）A房地产开发有限公司诉称：2016年5月1日，A公司与刘某一、刘某二签订《商品房买卖合同（预售）》约定：刘某一、刘某二向A公司购买房屋一套，房屋总价款为人民币418769元；刘某一、刘某二应于2016年5月1日前支付首期房价款，余款335000元由刘某一、刘某二向公积金中心申请贷款支付。

作为放贷方的玉林市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）委托中国建设银行股份有限公司容县支行（以下简称容县支行）向刘某一、刘某二发放了贷款33.5万元。A公司对上述贷款本息承担阶段性连带责任保证，并以发放贷款余额的5%存入保证金账户内。后刘某二未按时归还贷款本息，累计逾期4期，公积金中心向刘某一、刘某二发出《律师函》未果，向A公司发出《扣收保证金通知书》，要求A公司承担连带保证责任，并于2019年3月12日从A公司保证金账户中划扣321921. 05元，用于归还刘某二全部贷款本息及违约费用。

A公司代刘某二清偿上述债务后，认为刘某二、刘某一严重违约致使其保证金被划扣，造成其合法权益受侵害。其有权按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，与刘某二、刘某一解除合同以及要求其支付相应的违约金；根据合同约定，解除合同后，涉案房屋依法应归A公司所有，刘某二、刘某一有义务注销《商品房买卖合同（预售）》的备案、预告登记。为此，A公司提起本案诉讼，请求原审法院判令：1.解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.刘某一、刘某二向A公司支付违约金41876.9元；3.刘某一、刘某二共同协助A公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案、预告登记；4.第三人容县支行和公积金中心共同对涉案房屋依法解押，并协助过户到A公司名下；5.刘某一、刘某二承担本案所有的诉讼费。

第三人容县支行陈述意见，刘某一、刘某二除了房屋贷款外，还有信用贷款，在其还清信用贷款前，不同意协助解押及过户到A公司名下。

被告（被上诉人）刘某一、刘某二，第三人公积金中心未到庭参加诉讼，也未向原审法院递交书面意见，视为放弃相应的权利。

【 一审查明 】

在2016年5月1日 ，A 公司与刘某一、刘某二签订《商品房买卖合同（预售）》 ， 约定：刘某一、刘某二向 A 公司购买商品房一套 ， 房屋总价款为418769元 ， 刘某一、刘某二采取公积金贷款方式付款 ， 于2016年5月1日前支付首期房价款 ， 余款335000元由其向公积金中心申请贷款支付等。其中 ， 合同附件十一《补充协议》第一条第二款第五项约定 ， 若根据法律、法规、信贷政策及相关保证合同（或保证条款）的约定 ， 出卖人就买受人向银行申请的抵押贷款提供连带责任保证的 ， 出卖人保证期间 ， 买受人未能按约定偿还贷款本息的 ， 买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项 ， 并应支付给出卖人违约金 ， 违约金为出卖人代为清偿之款项金额的20% ， 如超过三个月 ， 买受人仍未向出卖人支付以上所有款项 ， 则出卖人有权解除买卖合同。由于买受人违约导致银行解除抵押借款合同的 ， 买受人应于甲方付款之日起十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金） ， 并应支付给出卖人房屋总价款的10%的违约金。买受人未能于甲方付款之日起三十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金）的 ， 出卖人有权通知解除买卖合同。出卖人解除合同的 ， 商品房由出卖人收回并另行处理。

2017年4月7日 ， 刘某二为借款人、容县支行为贷款人、 A 公司为保证人、刘某二和刘某一为抵押人签订了一份《住房公积金借款合同》 ， 约定：刘某二向容县支行借款335000元用于购买涉案房屋；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为涉案房屋等。后各方对涉案房屋办理了抵押预告 ， 容县支行按约定发放了贷款。2017年12月31日 ，A 公司将涉案房屋交付给刘某一、刘某二进行了装修并居住。

贷款发生后 ， 刘某一、刘某二依约偿还了部分借款本息 ， 后未能依约继续还款。第三人公积金中心向刘某二出具《律师函》 ， 告知刘某二累计逾期4期 ， 已构成违约 ， 希望刘某二收到函后立即依《借款合同》约定履行还款义务等。后 ， 刘某二仍未能继续依约偿还借款。公积金中心容县管理部向 A 公司出具《扣收保证金通知书》 ， 要求 A 公司承担连带保证责任。2019年3月12日 ， 容县支行按公积金中心要求 ， 从 A 公司的保证金账户划扣了321921.05元 ， 用于归还刘某二全部贷款本息及违约费用。

另查明：2014年10月26日 ， 公积金中心、容县支行与 A 公司签订了《住房公积金委托贷款按揭业务合作协议》 ， 约定公积金中心为购买 A 公司商品住房且符合公积金个人住房委托贷款条件的购房人提供住房公积金个人住房委托贷款； A 公司同意以发放住房公积金贷款余额的5%的金额存入保证金账户内 ， 为上述项目住房公积金个人住房委托贷款借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证 ， 并授权容县支行 ， 如借款人在 A 公司保证期内违约 ， 可直接扣划 A 公司保证金专户内相应金额至公积金中心指定账户以抵消违约金额及因此产生的各种费用等。

再查明：本案涉案房屋因另案已于2019年6月3日被原审法院查封。2019年8月6日 ，A 公司作为案外人向原审法院提出书面异议 ， 以本案涉案房屋归其所有为由申请解除查封本案涉案房屋 ， 该院于2019年8月20日作出裁定 ， 以刘某一、刘某二付清了房屋房款 ， 已取得房屋的所有权为由驳回了 A 公司提出的异议。

【 二审 认为 】

上诉人 A 公司与被上诉人刘某一、刘某二签订的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同 。本案合同履行过程中 ， 刘某一、刘某二已经付清了购房款 ， 合同也已经进行了备案登记 ， 涉案商品房已经进行抵押预告登记 ， 并且已经交付给刘某一、刘某二使用 ， 本案房屋买卖合同除办理房产所有权证外已经履行完毕。房屋买卖合同与贷款合同是两种法律关系 ， 买受人在贷款合同的违约行为 ，A 公司应通过主张已履行担保义务来行使追偿的权利 ，A 公司可另行行使追偿权来保护自己的利益 。 A 公司以合同附件十一第一条第2点第（5）项要求解除合同并将商品房登记到其名下 ， 但据前述理由 ， 合同已无解除的前提 ， 故对其该部分的相关诉讼请求不予支持。

对于 A 公司提出要求刘某一、刘某二赔付违约金的问题 ， 因刘某一、刘某二未按贷款合同履行还款义务 ， 导致 A 公司在本案中被扣收321921.05元代偿刘某一、刘某二的贷款 ， 扣收后已经结清刘某一、刘某二的贷款 ， 银行已与刘某一、刘某二解除借款合同。根据上述条款约定 ， 综合考虑本案刘某一、刘某二的欠贷数额较大 ，A 公司请求刘某一、刘某二支付房屋购房价款的10%违约金即41876.9元合理 ， 二审法院予以支持。

【 二审判决 】

广西壮族自治区容县人民法院于2019年9月23日作出 【】 号民事判决： 驳回原告广西容县 A 房地产开发有限公司的全部诉讼请求 。

A 公司不服原审判决 ， 提起上诉。

玉林市中级人民法院于2020年5月25日作出 【】 号民事判决：一、撤销容县人民法院 【】 号民事判决；二、被上诉人刘某一、刘某二支付违约金41876.9元给上诉人 A 房地产开发有限公司。三、驳回上诉人 A 房地产开发有限公司的其他诉讼请求。