最近的二手房一线市场，也算是迎来一波不错的小行情，但房源挂牌数量也非常惊人，达到了13万套，这个数字可以说是创下上海挂盘数量五年内的新高了。
但是以目前两万套左右的成交量情况，哪怕无新增挂牌的情况下，也至少得消化6个月的。
所以现在是个买方市场，一线市场的房东云集，市场上房源竞品这么多，客户大可慢慢挑，对房子有更多的要求，也可以找到满足条件的好房子；
这就让很多房东感到很大压力，如果自己的房子优势不是特别多，或者有硬伤，如果不降大价，还是很难卖的。
我身边就有很多需要卖房的客户，目前还没办法推进买房，其中最主要的原因就是他们自己的房子还没有卖掉，哪怕看中了好房，后续也没办法操作。
这也反映了一个现象，当下有很多人有卖房置换的需求，但卖房也是有技巧的，这篇文章我们大家一起来聊聊卖房的技巧和步骤。
01
锚定价格
我们要知道，房产是个低频交易，大多数人在买房之后就很少再关注房地产了；而多年之后，有置换需求了，想卖房了，再回去看。
但是这样有个问题，因为中间有几年的“真空期”，对市场变生疏了，是很难知道在想卖房这个时间点，市面上房源的真实市场价和成交价。
如果卖房过程中贸然相信中介的建议，可以说结论就是会被压低于市场价很多的价格，毕竟中介的目的是撮合交易，你卖笋了更有利于交易。
锚定价格的方法很简单，可以夫妻两个分开协作。丈夫以买家的身份去中介买房，就问自己小区同户型同楼层相类似的房子的价格；妻子可以以卖家的身份去卖房，就说想把这套房子卖掉，多少钱到手比较合适。
之后一定会得到两个价格，有偏差很正常，这有利于让我们权衡挂牌价和心理的底价是多少。同时我们要在看房的过程中，去了解小区其他房东的挂牌价和心态，因为这些都是你房子的竞品，要做到知己知彼。
02
保护底价
当锚定价格的准备工作做好之后，你要准备三个价格。第一个是挂牌价，第二个是你告诉中介的你口中的底价，第三个价格就是你心中最真实的底价，这三个价格是有梯度的。
我建议关于心中的底价问题，不要轻易地放给中介，具体要留到谈判桌上视情况而定；
电话里就更不要理了，但凡有中介问你的底价，你就问客户的付款方式、客户的需求等等岔开话题，绝不轻易的放掉口中的底价，这样才可以保住心中真正的底价。
03
准备房源
如果打算卖一套房子，除非自住，不然在有租客的情况下，会有概率阻碍客户看房，所以素有建议空关的说法。
如果房子空关，还建议大家换一个密码锁，这样能避免一些中介为了垄断，阻碍别的中介成交，不借钥匙的情况。
上个月，我有带客户看一套明天华城的房子，因为是小区唯一一套在售的南北直通户型，所以不仅我的客户在看，其他中介的客户也在看。
但是我们都没有办法第一时间进房子里看，因为房东把钥匙单独委托给链家，而链家的维护人也是各种理由谎称钥匙不在，拖着我们的看房时间，其最主要的原因还是他们想自己做客户。
所以如果要更快卖房，最好更换密码锁，即便没有，就多配几把钥匙，绝对不能委托一家中介，最好就是更换密码锁。
除此之外，大家也可以买一个便宜实惠的摄像头，例如某米。可以通过摄像头查看中介带客户看房的情况，心中有数，同时也能防止不良中介带假客户过来摸鱼。
除了建议空关，换密码锁和摄像头之外，还建议在卖房之前把家里的卫生收拾好，如果房子的卖相较差，接近于毛坯，那建议至少要简单铺个地板，刷个大白墙，换几个亮泡灯，为的就是能让房子看起来整洁明亮；总体花不了多少钱，但是可以给人眼前一亮的感觉。
04
多家挂牌，不签独家
最好不要和任何一家中介签独家委托合同，能挂牌尽量多挂牌，谁家有客户，就和谁成交。
如果签了独家，必然会安排套路翻来覆去的打磨你的意志，例如某某红中介，就是以假谈为目的来打压房东，这种套路已经成了标准化模式，都在中介公司内部给业务员讲解，甚至假谈标准化也能成为他们的“业绩指标”。
以上是关于卖房的一些技巧和建议。当然，在卖房过程中肯定不是一帆风顺的，甚至会偏离自己的预期，这是很正常的事。想要了解更多的，欢迎评论我们。
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