一位家住天河广氮的粉丝向我爆料，有中介向他推销房子，说40多万能买到一套28方的地铁口精装公寓。

而且首付只需要十几万，听起来很笋，问能不能买？

我一听，却感觉是满满的套路。

为什么这么说？

首先，公寓的首付需要给5成，总价40多万就需要给20多万的首付，不存在首付只需要十几万，大概率是一些渠道中介是忽悠人过去看的噱头；

其次，在天河有产权的公寓，价格普遍在3万/方以上，而粉丝所说的28方公寓总价才40多万、单价1万多，说没有猫腻，连我自己都不信。

为了验证我的说法，我专门跑了一趟广氮，去看看这个公寓项目的真面目。

01

总价最低47万起

卖的是使用权

根据粉丝提供的地址，我开车来到了公寓售楼部所在的位置。

一眼望过去，觉得很眼熟，这不是之前金地天河峯睿的售楼部吗？

现在改名为中洲盛年，也就是前面所说的公寓项目。

中洲盛年售楼部

走进售楼部，发现挤满了人，难不成这么好卖吗？

仔细一看，原来是一大批中介在做销售口径的培训。

中介在做培训

也不知道是培训不到位，还是故意的。粉丝告诉我，中介告诉他买这个公寓首付只需要十几万。

但我在现场了解到的信息却是，首付需要给5成。

以一套建筑面积为28方的公寓来算，总价最低47万多，首付则需要给到23万多，跟中介所说的十几万相差了很多。

所以，一些中介的话不能尽信，买卖房子的时候记得要找靠谱的中介。

由于我是自来客，接待我的是现场销售，是一位小姐姐。

销售小姐姐还特意问，是不是中介推荐过来的客户，如果是中介推荐过来的客户，他们不能加客户微信发电子版资料，以免被公司误会跟中介抢客。

发动了很多中介卖房

还是第一次遇见这么实诚的销售，难得呀。

销售跟我说，很多来咨询的客户都是买来投资，主要针对广州医科大学附属中医医院患者家属租户客群和清华附中湾区学校的陪读家长租户客群，租金收益会很可观。

销售给我算了一笔账，以一套28方公寓为例，西向低楼层的房源，总价最低47万就能买到，月供4000多。

销售表示，买下来后，可以选择酒店托管服务，每月租金保底有2800元，月供减去保底租金，每个月只需要给1000多，10年左右就能回本。

租金收益仅供参考

听起来是不是觉得有点划算，但实际上并没有销售说的那样。

我查了一下周边公寓的租金价格，周边1公里内有天健汇和富力天寓两个已经交楼入住的公寓。

天健汇有36-55方的平层公寓，租金范围在2000-3400元/月之间，最便宜2000元能租到一套57方的公寓。

周边公寓租金并不高

相比之下，富力天寓的租金则要低很多，最低不到两千就能租到一套30多方公寓。

我问销售，中洲盛年保底2800元租金，是怎么来的？有什么保证吗？

销售表示，附近其他公寓都是平层，而中洲盛年的公寓是复式设计，使用面积更大，租金自然会更高。

但销售所说的回本周期只是在非常理想的情况下才能实现，还没有算上空置、折损、家具家电等成本，实际的回本周期往往会更长。

当我问到产权还剩下多少年的时候，销售来了一句：中洲盛年是集体产权项目，还剩下39.5年。

中洲盛年属于集体产权项目

所谓的集体产权，其实是使用权，不能像普通商品房一样买卖、转让、抵押贷款等。

而且土地权属人还不是开发商，是黄村实业有限公司，开发商只是跟权属人签订有关协议，把土地的开发运营权承包下来而已。

通过这样的方式拿地开发项目，比去参加土拍拿地的成本低很多，所以使用权的公寓价格也会比有产权的公寓便宜很多。

比如附近的天健汇，目前二手均价约3.2万/方，而中洲盛年公寓的均价仅为1.6万/方左右。便宜了一半。

我在现场看到了公示的合同模板，竟然是租赁合同，而且每份合同的年限都不超20年。

购房者签的是租赁合同

对此，销售解释说，租赁合同的期限不能超过20年，而中洲盛年公寓还有39.5年的使用权，所以得分开两份合同签。

那这跟花钱租房子有什么区别？而且还要花上30多年的租金，再转租出去，喜提二手房东称号。

然而一次性支付30多年的租金，最大的受益者是开发商，因为有利于资金回笼。

而对购房者来说，却存在着很大的风险。

可以参考前几年番禺we公馆，因为没有取得《建设工程规划许可证》，被列入违建建筑，最终被拆除。

另外，遇到正常拆迁的情况，使用权公寓不能像产权公寓那样获得相应赔偿。

02

1层6梯30多户

层高3.8米做复式

除了产权性质是使用权，中洲盛年跟大部分产权公寓一样，户型小、户数多。

中洲盛年每层有30多户公寓，配置了6部电梯，电梯的比例在20%左右，相比一些1层20多户的公寓只有两三部电梯，算比较良心的了。

户型方面，中洲盛年只有2种户型，分别是28方和56方的户型，层高3.8米，勉强可以做复式。

虽然只有2种户型，但中洲盛年做了3个板房展示。

其中28方户型有两个不同的板房，一个是一房设计，另一个是两房设计。

28方样板房实景图

一房设计主要针对单身或者情侣的人群，两房设计更多是针对合租的人群。

28方样板房实景图

56方户型则是三房设计，房间很紧凑，放下一张床后，剩余的空间很小。

销售告诉我，来看这个户型的客户，很多都是买来自住，有附近的小区业主想买来给父母住。

56方样板房实景图

与大部分公寓不同的是，中洲盛年是带装修交付的公寓，至于具体装修成什么程度，就要看合同上怎么写了。

另外，每个户型都带有一个面积很小的阳台，宽度只够放下洗衣机，但至少能满足晾晒衣服的需求。

整体看下来，中洲盛年的公寓户型还是有可取之处。

03

离地铁900米

周边缺乏大型商业

很多人买公寓除了图便宜，更多看中的是交通和商业配套。

前面提到了，中洲盛年在中介的口中号称地铁口精装公寓。

根据地图导航显示，距离中洲盛年最近的地铁站是21号线棠东站，约900米。

以正常的步行速度，从中洲盛年走到地铁站要10分钟以上，并不是中介所说的地铁口。

去往地铁的路况不好

而且去地铁站的路上，路况不是很好，有不少大车来往，还需要穿过涵洞，存在着一定的安全隐患。

销售告诉我，广氮板块内规划有地铁19号线经过，会设广氮东站和广氮西站。

然而地铁19号线早在2010年一份轨道交通规划方案中出现过。

如今13年过去了，19号线还处于规划中，不知道何时能动工。

商业配套方面，中洲盛年所在的广氮板块目前以小区的底商为主，有便利店、药店、快餐店和钱大妈等商业，能满足日常的生活需求。

消费只能靠底商

如果想要逛街购物消费，只能去到两公里外的奥体优托邦，或者更远一点的美林天地商圈。

最后总结一下，像中洲盛年这类型的使用权公寓，存在风险，租金收益很虚，周边配套一般，劝大家要谨慎购买。

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