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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:

我是个还有八年就退休的老人,有京户但在京无房。目前是准备卖掉老家的两套房换到北京,因为孩子要来北京工作了。老家的房升值慢,如今全卖掉才价值200万,请问卖掉是否合适?如果卖掉,加上我的积蓄能在250万的首付,全部资金。请推荐适合孩子通勤和我养老的房子。

我目前看的是小汤山太阳城的,环境很好,能买到大两居。但孩子是学金融的,准备在金融街和国贸或望京等地工作,所以需要离交通近的,请推荐。这事关我晚年的幸福和孩子的生活的,请谨慎推荐。

A:

1、沃天,我感觉亚历山大啊。自己的幸福还是自己决定吧,孩子的生活只能父母帮着决定,但都和外人的关系不大,我会很谨慎的,但别太当真,还是得自己决定。

2、八年退休,那今年最多52岁吧,叫老人早了点儿,现在就准备太阳城这种养老房的意义不太大,未必真用的上。就算用的上,这里也只是环境很好,但医疗方面不是太完善,是否适合养老就看自己了。从投资讲这种离地铁远的老年社区升值慢,很难逆转,考虑好,如果将来有置换的想法可至少不占便宜。

3、250万首付,什么贷款资格啊?既然是考虑太阳城的两居,那就是300多万,二套资格吧?减去税费最多能买不到400万的吧。如果是年轻人那就以朝阳区为主,六号线常营草房一带有适合这总价的,选择相对多。但这里是年轻人多的板块,是否适合养老也得看自己了。我只能说这里保值不落后的相对多,将来置换不吃亏。

4、其他没什么建议,外地的房子我不懂,自己决定是否卖掉。我推荐的自我感觉挺谨慎的,仅供参考而已。

Q:

手上有首付150+,打算再贷150,总价300左右。不自住,纯上车用,几年内也不会卖,也不期待能大涨大跌,重视保值和租售比,如果能兼顾流动性就更好了。目前比较倾向于劲松,但是思路没有打开,不知道劲松老破小和东五环的稍微新一点的房以及昌平的对比,哪个更适合我的需求。

A:

1、不自住就是投资房,不是太好买到,北京房价相对高,投资的门槛也高点儿,别期望值太高吧。另外保值和租售比这两个指标,在预算不太高的情况下是相互冲突的,保值好的一般都租金不高,因为升值快;而租金收益高的通常都是因为房价涨的慢。甘蔗没有两头甜,得相互取舍。流动性看情况了,只要房龄不太老的就都还行,主要看价格。

2、劲松,自住合适,经济实惠,就是这些年升值略弱。南三北五听说过吧?南三也包括东南三环沿线,也就是朝阳南部。所以能买在北部就尽量,看昌平哪儿了,先以回龙观为主吧,但这预算的不太好找,非常的少。没合适的再看沙河吧,这相对就多了。

东五环指的哪儿啊?这都太宏观,还是具体点儿吧。看看草房的,几个保障房小区都有这价位的,保值也还不错,基本都不落后。如果和昌平相比能买到户型更好的就在这里,相对更合适。

3、思路不是没打开,多数刚需都这样儿,喜欢讨论大范围的宏观区域,但实际上用处不大,能买到的板块不太多,还是看具体的吧。

仅供参考。

Q:

我是外地户口,河北有套房虽然已还清,但在北京还是算二套。都说两会以后北京认房认贷政策可能发生改变,您怎么看啊?我们还想通过离婚来搞一下首套的事,您觉得北京可能放开认房不认贷吗?我怎么觉得可能性不大呢?要不要尽快把河北房子卖掉呢,特别想听您的见解,我们是那种刚需的人,但二套的话资金略紧张,如果认房不认贷,岂不一大波买房的。

A:

1、都是猜测,哪年都有这种传言。我也觉得可能性不是太大,因为这属于行政手段,是直接抑制需求的。所以一般都是在金融和财政手段不见效的情况下才会使用的,或者说得是经济形势非常的不好,必须所有手段都用上的时候才合适。

2、而北京现在的楼市行情还挺稳定的,在没有出台本地政策的情况下都成交量上涨,那其他手段就没必要再刺激了,毕竟是“房住不炒”。所以看行情吧,现在是可以确认小阳春成立,如果没有突然的断崖式转冷,我觉得放宽限购的可能性不大。至少是不会以明确的政策形势出现,而是各家银行自行放宽些。

3、外地的房子我不懂,不敢建议。是否准备首贷资格的事儿更得自己定了,外人不好说什么。单独的认房不认贷倒有可能,这属于银行系统就能放宽的事儿,现在银行的额度足,都着急往外放款呢,真有需求就做准备吧。

仅供参考。

Q:

给孩子(现大一)买房2500万左右,朝阳远洋万和公馆与海淀万泉新新家园,东城新怡家园如何选择?万泉和新怡学区溢价多么?

A:

1、溢价算算就知道了,用租售比计算对比就行。

2、都以2500万为总价标准吧,刚才看了一下,万和公馆能租到每个月4万左右,那租售比就是600。北京的平均值是700上下,所以这600算比较高的了。这里没什么学区,虽然有清朝望京,但还没出成绩呢,所以不算学区房。

新怡家园同样2500万也看了下,3万出头吧。万泉新新家园也差不多,都是这价钱,那两边的租售比都是800左右,跟万和公馆中间的这200就是溢价,比例30%左右,正常的标准。

不过新怡家园和万泉新新的溢价率如果和学区房相比已经算低的了,毕竟平均值在1000呢。就因为这面积大总价高,普通家庭买不起炒不动,所以相对才溢价不高。

3、具体买哪里看自己的喜好吧,没选择标准,常规建议是万和公馆,毕竟房子是用来住的,这里居住的性价比更高。

仅供参考。

Q:

孩子现在朝阳上二年级,决定转学东城。置换双井CBD的房子能卖1300多万,再借钱和贷款凑上四五百万,买东崇前或龙体的三居学区房。虽然比不上现居条件,但为了孩子也认了。可看了花市枣园、富贵园、幸福家园、水上花城的房子,纠结不知选哪,又怕转学派位到不理想的学校。

现在请教您:1、我老公是东城的集体户口,怎么能利用上,能让孩子转进东城上学?必须买房落户还是租房(孩子现户口随我在CBD)?2、花市枣苑、富贵园、本家润园和路南的幸福家园哪个小区更宜买?也可能上较好的小学和初中?

A:

1、集体户口怎么利用?我也不清楚,海淀和朝阳可以租房转学,东西城的没听说,我印象中是必须有房的。这咨询搞教育的吧,我不太懂。

2、同等板块内的同价位房产在保值上都差不多,同涨同跌,选择更宜居的就行。毕竟过了高峰期之后,居住功能自然会被更重视,所以别太追求面积,选择户型好的为主。多看看水上华城吧,央企神华开发的小区,我是挺喜欢的。

3、小升初无所谓,只要能在龙体或东崇前之内不出区就都不错,这纯粹靠运气,没法提前定。反正东城也公平,都不算吃亏。但这能上好小学可不容易,哪所好学校都是满员,除非有外地孩子转走,否则不好有空位。而这刚二年级,还不到非京籍批量转学的时候呢。这要不先咨询东城教委吧,看看哪些学校有空位。

仅供参考。

Q:

想买房,总预算700万,户口在海淀,不考虑学区,纯自住,最好有点品质的二居室。我在西站上班,交通能方便些,您给推荐一下呗。另外,现在也不是着急买,过几年也行,但早晚都得买,啥时候买好呀?

A:

1、通勤我不好建议,这得看自己的感受。我这岁数很少出门,说不好交通是否方便。

2、不着急那就过几年呗,这我好像没什么建议吧?看自己的需求了,房子是用来住的,有需求就买,不着急就再等等了。

3、如果有需求就尽快吧,现在三月初,还算今年的小阳春,如果有行情的话就是仍然在上半场。而我认为今年上涨的可能性大,至少是不可能下跌了。成交量仍然在高位,很难说会突然转冷。北京到目前为止没出台任何地方性刺激政策,也就意味着手里的筹码多,在这种全国救市的时期就更没有下跌的可能了。

4、这看自己吧,买不买的外人不好建议,交通也是自己的感受,没学区需求就看石景山或丰台吧。

仅供参考。

Q:

目前孩子在石景山读书,26年参加中考,想在西城买个占坑房,中考时可以跨区到西城。现在手里有存款200多万,有两个问题想咨询下您:

1、是全款买个平房还是贷款买个占坑的楼房合适(这个首付估计也就能买个荣丰)?平房是不是坑比较多,也不好出手?

2、是现在买合适还是到中考前买合适,这几年首付也不会增加太多。原本想的是到中考前买,但是现在也没有太好的投资渠道,感觉钱放在手里也贬值。

A:

1、能买楼房就尽量呗,适应面广,流动性比平房的占坑儿房强。平房找大中介就没什么坑儿,都是合规的。小中介说不好,什么房源都敢卖,也有吃差价的可能。

2、如果已经准备好了就买呗,今明两年都是高峰期,再叠加救市的因素,今年房价上涨的可能性就大。2026确实是低谷期了,但学区房价格也未必直接下降,相对来说涨的慢的可能性更大,其他国家地区都是这种先例。所以如果确定要买就买了吧,心里踏实,省的老惦记了。

仅供参考。

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