大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

最近一直追看我文章的粉丝，一定会注意到，我们近期一直在呼吁：

要买就买龙头，远离各种杂毛盘！

所谓杂毛盘，就是楼市被分化、被抛弃、被淘汰的那一类房屋的总称。

什么是楼市分化？用书面一些的语言来解释，应该是：

市场对房屋的价值达成了新的共识，有些房子的使用价值依然还存在，但它的价格会逐渐走向灭失。

给“有些房子”框定一个范围，那“市场上绝大多数的房屋”，都属于这些使用价值健在，但价格逐渐走向灭失的房屋范畴。

我说的是不是过于危言耸听？绝对不是！

房屋价格的分化，归根结底有两个原因。

一是人口出生率下降。

虽然出生率下降的影响短期内还无法直接波及楼市，但是这个预期已经影响到所有的有房人和购房人。

你可以去看抖音，从北京到南京，从兰州到广州，绝大多数房产博主都会把生育率下降挂在嘴边，让你谨慎选房；

同时，现在所有的二手买卖交易，买家向卖家砍价的一个公用由头都会说：

你看现在出生率这么低，买房的人越来越少了，哥/姐，你再给降点。

原子弹放在炮架上时威力最大，这就是“预期”带来的力量。

另外一个加速房地产市场分化的原因，则是持续的降息。

这个原因是不是又震碎了一些人的三观？降息不是应该促进楼价上涨吗，为什么还会加速一大部分房价的下跌呢？

利息是资金的价格，利息降低，意味着整个社会对于投资回报率期望值的降低。

降息在短时间内会刺激购房需求，同时，也降低了人们对社会整体购房回报率的期望值。

举个例子，年息10%时，你老老实实把钱放在银行就好；年息3%时，投资回报预期大幅下降，你就开始寻求别的投资门路。

这个时候，那些涨幅高的龙头盘，会继续受追捧，而那些涨幅低的杂毛盘，本身已经变成了负收益资产……

那楼市具体怎么分化呢？

1、在城市能级上来说，是一线城市分化二三线城市，二三线城市分化三四线城市。

今年初的小阳春行情就很说明问题，北京上海两位大哥带头猛涨，广州次之，3月份一二手成交总量超过2万套。

而深圳在强硬的房价管控下，也取得了相当不错的成绩，二手成交逼近5000套，创下近2年来单月交易量新高。

部分省会以及网红二线城市，也取得了很好的销量，这些城市的热销，除了一部分城市自身竞争力之外，更多的则是来自对省内周边城市的虹吸。

4-11线城市，也就那回事了，被大城市一番吸水之后，房地产在他们这里，连混饭吃都难了。

2、一线城市内部也一样。

比如广州，看看海珠区，西边卖六七八万就了不起了，比如中旅天宸府，均价只要6.7万/㎡。

但东边基本都是8万/㎡起，贵的15万/㎡以上的，比如琶洲南TOD，新一期加推价已经冲到了16万+/㎡。

而且论生活配套、教育质量，海珠东还远不如海珠西方便。海珠西找谁说理去？

3、豪宅市场也在分化。

别以为豪宅市场就没事，现在天河、海珠总价过千万的豪宅比比皆是，也分为卖得好的，卖得不好的。

保利湖光悦色，套均价格1000万起，竟然做了2、3月海珠的套数和总金额的双料销冠，能打败它的，也只有琶洲南TOD了。

同样是核心区，天河北的峻林，一套140㎡的房子挂个2000万出来，两年都无人问津，只会被人笑话：

脑子痴线了才会花2000万买140㎡的峻林，还是北向的。

即使是真爱，都不敢爱得这么飞蛾扑火，轰轰烈烈。

4、老城区是被分化的重灾区。

当然，更惨的是那些荔湾、越秀这些老城区的老破大或老破小。

老城区的这些房子，要想买得起价格，只能搞成”包装房“，用极低成本的装修，搞一个驴粪蛋子表面光的东西出来，然后拍上抖音，忽悠那些什么都不懂的小白买，或者只有非老城区不买的情怀买家。

我们可以统一把这种盘称之为”杀猪盘“，谁买谁是被宰的那头猪。

就这，很多做这些包装房的老板这两年也亏钱，房子不好卖，大家越来越精了。

5、户型产品同样也在分化。

你以为只有老区和新区在分化吗？

图样图森破了。

时代在抛弃你的时候，不会给你打一声招呼。落后的户型被抛弃的速度更迅雷不及掩耳盗铃。

我们就不说越秀、荔湾这些老城区，就只看天河。

比如天河北，这个片区属于早期港式户型的集中区域，也不说那种奇葩的钻石、三角户型了，只看正常户型。

天河北三房的价格远高于两房，而三房两卫的价格，又远高于三房一卫。

以侨林苑为例，114㎡的三房两卫成交价1080万，70㎡的两房一卫成交价522万，折算下来，三房的单价比两房足足贵了2万/㎡。

大概因为天河北在建设期时，两卫的产品并不流行，造成两卫产品极少。单卫生间的户型已经没人要了。

你以为次新板块就很安全吗？

牛奶厂次新房板块，妥妥的前几年的当红炸子鸡吧，但在过去楼市深度调整的这一年多，牛奶厂的房价疲软了不少。

为什么？

因为作为次新房，它的户型产品已经被这一两年的新盘远远甩在身后。

天河壹品126㎡可以做四房三卫双主套，珠江花城117㎡可以做4+1房，越天河105-142㎡的户型，实用率都干到90%以上，活活送多一间房。

珠江花城户型图

关键是人家卖的还比你便宜，你说气不气人？

据我了解，还真有不少牛奶厂的人卖掉自己的三房，置换成这些新盘的四房，置换之后，手上还能多一笔现金出来。

以上楼市分化的种种，最后加起来，会造成更严重的分化：

高净值人口向高价值的区域持续流入，这意味着未来几年，教育、医疗等公共服务也会进一步分化。

这才是马太效应带来的更严重的问题，房价差距的拉开只是一个副作用而已。

现在越秀、荔湾的老龄化人口已经比天河、黄埔等新区高出了30%，大势无法改变，我们只能去顺从它。

综上，现在买房要选的龙头盘是指：

重点城市、高势能区域、好户型、强配套、价格合理的新建项目。

比如：

天河的保利天汇，位于天河智慧城板块，不管是去珠江新城还是金融城都挺近，而且还配建了九年一贯制的学校，可以实现目送式教育，让业主更省心。

海珠的琶洲南TOD，位于琶洲南区核心区，周边商业配套成熟。距离8号线和18号线磨碟沙站900米，还有规划的12号线赤沙站就在小区边上。

荔湾的华润置地·白鹅潭悦府，位于广州白鹅潭，主打好河景+地铁+成熟配套三个卖点，产品偏高端改善。

番禺的万博和樾府，在占据万博核心板块配套的同时，也精心做产品，一半公园一半城，真的做到了出则繁华，入则宁静。

黄埔的万科城市之光，位于老黄埔区府板块，有地铁有学校，5号线文冲站就在楼下，还配建了华师附（小学），最近更是传闻可以直升黄广附。

选择这些项目，才能在分化的绞肉机下，保住一条小命。