中国房地产的未来是什么样子呢？

今天看到有人说，美国的今天就是中国的明天。确实如此，很多行业发达国家的今天都是我们的明天，美国房地产的一些特征，确实能够看出中国的未来趋势。

今天来跟大家分享，带你看清楚房地产的未来。

一、中国一二线城市的自有住房率仍有提高空间

谈到美国的房地产，很多人可能会想到美国次贷危机以及2008年的金融危机。今天讲的当然不是这些，我们取其精华去其糟粕，重点来看房地产本身的特点。

我们来看2023年美国房地产的一组最新数据，同时对比分析中美的区别和趋势。

1、美国自有住房率为65.9%，也就是说剩下的34.1%人是租房子住的。

西南财经大学和中国人民银行曾经共同发布《中国家庭金融调查报告》，报告公布了中国自有住房率高达89.68%，远超世界60%左右的平均水平，发达国家英国为70%，日本为60%。如果从这个角度来看，中国房地产市场饱和度确实已经比高了。

但是，如果看具体的城市，中国自有住房率最高的城市是长沙90.1%，北京70.7%，上海67.9%，广州72.8%，深圳70%。我们理解，平均自有住房率应当也包括农村，城市的自有住房率反而没有那么高，许多城市都低于80%。

如果要从这里面看市场趋势，有两个关键问题非常值得关注。

二、平均购房年龄中国更年轻

第一，按照美国及其他发达国家的经验，解决住房问题，不是只能买房，也可以租房，这个观念需要改变。从前段时间政府工作报告和一系列政策来看，中国将逐步提高租房比例，尤其是新市民和青年人的住房问题，租房可能反而是优先选项。

第二，一二线城市自有住房率普遍不高，尤其是一线城市和核心二线城市，房子仍然没有达到过剩的程度。当然，这跟这些城市房价较高有一定关系。

尽管如此，我们仍然可以说，按照中国人买房子置地的观念，自有住房率在80%以下的城市，仍然有提高到80%甚至更高比例的购房需求空间。

2、美国首次购房平均年龄为36岁。相比而言，中国的首次购房平均年龄为33岁，其中一线城市为36.9岁。

这个数据说明，无论是在发达国家还是在中国，买房子都是要奋斗10年以上才能实现的梦想。另一方面，中国的购房者跟美国比相对年轻，只有一线城市才跟美国相当。有人说这是因为中国人掏光了6个口袋才买到房子，所以许多人20多岁就买房了。

这也是中国房地产特别需要思考和逐步改变的地方。

这就要讲到另一组很重要数据，美国人虽然都是自己奋斗买房的，但是买房首付比中国要低很多，否则他们可能要奋斗更多年。

三、房地产存量时代来了，城市更新将是主要方向

3、美国的房子12%为新房，88%为二手房。新房首付比例通常是6%，二手房一般是17%。

这跟中国动不动30%以上，甚至50%以上的首付比例相比，这么低的首付确实太香了。话又说回来，如果中国的首付比例那么低，估计中国人要把房价炒上天了。

我们可以思考，未来房地产市场没那么热了，逐步自由放开了，我们的首付比例是不是也像美国一样低呢。另外，新房比例只占12%，这是典型的存量市场，这也是中国房地产的一个重要趋势，未来大规模开发新房的空间已经不大了。

4、美国独栋住宅比例超过80%，只有不到20%的住宅是高层或者公寓，中国的数据可能刚好是反过来的。

这让我们看到了中国房地产的重要方向。或许下一个30年，这才是中国房地产最大的变化和发展空间。大量城市需更新的高层住宅，将被越来越多的独栋住宅所替代，这是生活水平进一步提高的标志。

前不久，我们曾经发文《未来10年人口下降，中国最大规模的新房地产运动来了！》，专门讲未来10年的城市更新运动，许多人都没有认真看或者没看懂，以为我们在鼓吹房地产。实际上恰恰相反，我们的意思是，大规模开发新房的时代过去了，而且新房价格会有持续下降的压力。中国房地产的主要方向，将转向城市更新。

那么，大家都关心的房产税，美国是什么情况呢？

5、关于美国的房产税逻辑就不详细介绍了，因为这方面的介绍已经很多了。我们重点强调两点，第一美国房产税各州不太一样，但总体都比较低，平均1.1%左右。第二，有些地区会针对空置的房子收更高的税，例如华盛顿特区，空置房要交5%的税。

那么，从上面5组数据中，你有没有看清楚中国房地产的未来呢？