2017年6月刘斌与女友在渭城区购买一套住房，总价46万元，首付款96686元，前期按揭还款43200元，维修资金和契税22000元，全部由刘斌一人支付。购房之初，女友几乎没花钱。分手后，该房价涨到120万，法院判决刘斌仅分得36万元，为什么？
案情回顾
据刘斌叙述，他与胡菲雪原是同学，2014年底，双方确立恋爱关系并同居在一起。2017年初，二人开始筹备婚礼，欲购买婚房用于婚后生活。刘斌、胡菲雪经朋友推荐，最后商定购买位于西咸新区的房屋。因刘斌受征信影响，无法贷款购房，遂将该房屋登记于胡菲雪名下，并用胡菲雪的公积金贷款。刘斌随后支付房屋定金、房屋首付款共计95000元以及大修基金、契税等。2017年9月，刘斌与胡菲雪分手。2017年12月，房屋贷款办下来后，刘斌每月将1800元房贷转账至胡菲雪指定的还贷银行卡中用于偿还房屋贷款，共计还贷24个月。二人分手后曾多次就该房产分割问题进行协商，但多次协商无果。
而胡菲雪却称，房屋的产权登记人是胡菲雪。双方在恋爱期间因购房产生分歧，最后双方确定各自购买，刘斌在西安购买，胡菲雪在咸阳购买，因为胡菲雪资金紧张，所以向刘斌借了一部分钱购买。刘斌付了一部分，其余都是胡菲雪出资，按揭贷款也都是胡菲雪自己还款。还款期间，胡菲雪也向刘斌借款了，双方之间其实是借贷关系。刘斌说自己征信有问题，与事实也不符合，为什么在西安买房征信好着，在咸阳就不行。刘斌与胡菲雪是朋友，也是恋爱关系。2014年7月15日至2018年5月31日，胡菲雪一直在咸阳国际机场工程部上班，单位有住宿，胡菲雪的家距离上班也不远，只是偶尔去西安。实际上，双方在2017年3月已经分手，并非刘斌所述2017年9月。双方并未同居，只是恋爱关系。
由于前女友胡菲雪不承认刘斌支付的首付款是购房款，只认可是借款，且该房屋市场价已经上涨很高。两人协商几年无果，最终刘斌于2022年起诉至咸阳市渭城区人民法院，要求对该房屋进行分割。
裁判结果
2023年1月18日法院作出判决，查明：2017年6月1日，胡菲雪与开发商签订商品房买卖合同，购买该房屋，预测建筑面积94.52平方米，总价款466686元，其中首付96686元，余款370000元以公积金贷款的方式向中国建设银行股份有限公司咸阳分公司申请贷款支付。2017年11月16日，胡菲雪签订咸阳个人住房公积金委托借款合同，借款金额370000元，借款期限30年。2022年12月2日，胡菲雪将购房借款提前结清。首付96686元由刘斌支付；刘斌向胡菲雪给付了共计43200元用于还房贷；刘斌向胡菲雪给付了22000用于缴纳维修资金和契税；刘斌共计付款161886元。案涉房屋已由胡菲雪装修并实际居住，经鉴定，不含装饰装修，2022年10月25日该房估价结果为1226500元。
最终法院认为，不动产登记簿记载的物权人被推定为真实的物权人。作为一种权利推定，意味着会存在真实权利状态与登记状态不一致的情形。如果当事人能够证明真实物权状态与不动产登记不一致，法院可以根据证据确认不动产的权属。本案中，虽然不动产登记信息中的权利人为胡菲雪，但是结合出庭证人的证言、刘斌与胡菲雪的微信对话内容、刘斌支付首付款事实、刘斌向胡菲雪给付房贷的事实能够认定，案涉房屋是刘斌和胡菲雪在恋爱期间共同购买，真实权属应为二人共有。
共有分为按份共有和共同共有。在恋爱关系中，因相恋双方不存在法定权利义务或人身依附关系而存在诸多不稳定因素，与夫妻关系、家庭关系明显不同，故不宜认定为共同关系。此外，刘斌和胡菲雪在共同购房时，并未约定共有方式，依法亦应认定为按份共有。因案涉房屋难以进行实物分割，故可采用折价分割的方式。考虑到胡菲雪对房屋进行了装修并已入住，故由胡菲雪取得案涉房屋所有权、向刘斌按比例支付补偿款较为适宜。购买案涉房屋共计支出544606.53元，其中刘斌付款161886元；胡菲雪应按刘斌付款金额占总支出的比例，以市场评估价（1226500元）为基数，向刘斌给付补偿款；补偿款金额约为364580.97元。
刘斌认为胡菲雪提前结清房贷是恶意，目的是增加其所占房屋份额。法院认为，胡菲雪是商品房买卖合同、咸阳个人住房公积金委托借款合同的当事人，支付房贷是其本人应尽的合同义务；此外，刘斌与胡菲雪共同购房，合意由胡菲雪签订合同，说明胡菲雪的合同还款义务是二人均同意的；因此，即使房贷没有提前结清，也应认定未结清部分属于胡菲雪的出资额。胡菲雪提前结清房贷的行为，不仅不会扩大其所占份额，反倒会减少应付的房贷利息，进而使胡菲雪占比降低、刘斌占比上升。
经验总结
本案，可以看出，在购房之初胡菲雪是没有支付任何购房款的，如果刘斌写自己的名字，分手后房子将全部属于他。本文不主张两人恋爱期间要相互算计，但是恋爱期间购房可以对归属有一个约定，避免给自己及家人造成不必要的损失。当然本文更赞同两人恋爱不必计较，钱财本身外之物，不要给以后的婚姻生活留下心结。那么，您觉得刘斌吃亏了吗？您更赞同恋爱期间约定明确，还是不必约定呢？
（真实案例改编人名为化名）
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