昨日（4月20日）下午，有一条新闻在房圈炸开了锅，是关注度非常高的一线城市、且过去总是楼市行情启动的排头兵——深圳。
我们一直都知道，深圳在2020年就出台了“二手房指导价”的政策，银行贷款价格要参考评估价的，也就是类似后来上海出台的“三价取低”政策。
深圳政策传言是这样说的：“深圳的二手房指导价要成为过去式了吗？”银行工作人员表示“确有此事”，但目前无正式文件，只是可以操作。
这就意味着，深圳楼市从信贷层面已经开始放松了！也是一线城市第一个放松贷款政策的城市，这很明显向一线城市释放了利好。
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早在之前，深圳的楼市政策就是一线城市里相对放松的一个。例如上海在很多年前的时候就已经全面施行限购限贷、“三价合一”的时候，深圳那个时候还有很大的操作空间。
“三价合一”，指的就是贷款金额、网签金额、交税金额，三项金额要一致；当然上海一直以来都是这样规定的。
但是深圳，这三个价格却可以是完全不同的价格。这就意味着在深圳买，房贷款可以多贷，交税可以少缴。
后来，深圳也出台了政策补充掉了这个漏洞。但是深圳的楼市政策实施总是有滞后性的，所以很多人在大门关上之前疯狂入场，炒高价格，深圳也是这样成为了炒房客的天下。
只不过相较于上海的力度而言，深圳相对来说还是比较温和的。目前贷款核验价差不多约为市场价的八折；而上海刚出台“三价取低”政策时，贷款核验价几乎腰斩，差不多是市场价的五五折至六折，极大增加购房者的难度，甚至大幅误伤首套刚需。
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所以，网传深圳楼市放松“二手房指导价”，最终会出台官方文件，落地实施吗？
理论上来分析，它很有可能只停留在“网传”。这则新闻更像是放风出来试探市场的，当下的自媒体又比较喜欢添油加醋，信息传播速度非常快，万一造成了误读误解，和房住不炒的大方向是相悖的。
那么，如果深圳真的取消了“二手房指导价”政策，文件出台实施落地，后续上海会跟进吗？
再次理性分析，假设深圳迈出了这一步，那上海还是有很大可能会跟进。毕竟当初，上海的“三价取低”政策，也是参考了深圳出台的“二手房指导价”的。
且当下上海楼市的二手房市场，已经全面走弱，虽然2-3月份，上海楼市迎来了一波小行情，成交火热，甚至让很多人以为房价要涨了；
结果更多的只是12-1月份的需求积压，短期内释放而已。后续的购买力没有跟上，4-6月的上海楼市可能还会向探底行情走。
所以，深圳的政策也有可能是用来试探市场的，也能作为上海政策出台的参考，也有理由会跟进。
毕竟二手房市场的冷淡，降低刚需首付比例，也算是支持刚需买房的政策，不算违背房住不炒的大旗。
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其实，一线城市的房价体系，受很多方面的因素影响；市场行情、供需关系、稀缺程度等等。当然高收入群体的收入水平和需求也对市场产生一定的影响。在上海这座城市，收入前20%的人，几乎都是置换改善群体，他们大部分早已没有首套资格，因为真正靠家底实力直接全款买房的人，少之又少。
进一步想，适当放松“三价取低”政策，核验价回升，主要释放的还是刚需群体的需求。
最后，我们可以来看一下，最近市场上真实成交的核验价是怎样的？
用最近成交的某位客户，三林的杉林新月小区来说，51㎡，市场价370万，目前贷款核验价是310万，大约为市场价的八四折。首套资格客户，可以贷款200万，首付则需要170万。
如果贷款核验价进一步放松，差不多就能贷240万，首付只要130万，二者差距40万。
对于刚需客户来说，40万金额，足够他们买车买牌加装修了。
但无论怎么说，我们作为刚需群体，还是希望深圳的政策可以真正实施落地。毕竟只有深圳真的放开置换，上海才有机会跟进，这才是真正有利于刚需买房的需求释放。
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