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问答330期
问题太多，更多买房答疑进周五房哥直播间，一对一解答，专治选房疑难杂症！
问：CID中建悦庐，中海学仕里，软新保利如何选？
答：应该是最近很多人最纠结的选择，放弃赌博心态，奔着稳定压倒一切，保利天汇直接选，品牌，位置，户型，价格都没有明显bug，属于软件新城的改善低上车门槛，肉眼可见的软件新城西，土地越来越少，房价越来越贵；
纠结在中海和中建里的，学校还是决定因素，名校隔壁吸引力太强，位置上中建不临西太路，中海靠近地铁口，五五开，产品上，中建户型更好，中海品牌溢价高，五五开，学区上，五月划分出来自有结果；
两个都算今年cid最被关注的小区，大概率摇号，中建价格应该低于中海，售楼部开放，备案价出来后，选择随机应变，现在猜谜太早了！
问：宜家起来后，西部大道二手有上涨空间吗？
答：商业是消费人流的，直接给房子带来涨价的很少，属于锦上添花，很难雪中送炭，举几个例子，比如高新万达，大兴老城根，幸福林带环球港，既属于区域公共配套，又是流动人口，对于区域而言，是好事，重大配套落地；
但对于周边小区而言，二手房涨幅还是看小区本身素质，商业带来的房价提升，远没有地铁和学校来的直接，更多看位置和房子本身的价值；
目前沿线的二手房价格梯队，融创西安宸院，万科高新华府，金地中央公园，融创珑府，这些热门小区的价格支撑，也不是靠宜家荟聚开业。
问：西沣路的竹园阳光嘉苑小区怎么样？
答：还好生在了西沣路，一路之隔是高新，享受了不少外溢的需求，对于在沿线看房的，如果够不着万科，融创，海亮，金地，就会来这个小区看，就冲着便宜来；
贝壳上，小区的均价只有15900元/㎡，远低于周边商品房小区，并且挂牌量巨大，有115套房源，小面积居多，小区很小，没有知名度，维护也很一般，属于本地小开发商社区，一分钱一分货；
同样会被当做备选的还有向南的盛世长安，同样的问题，房龄大，产品旧，位置便利，属于西沣路沿线的三梯队二手房小区。
问：300万预算买万科润园洋房还是雁南朗境？
答：虽然不至于横着走，但这个预算在长安区的还是很多的，二选一的情况下，万科的洋房优势明显，品牌，稀缺度上都不错，学府大街沿线发展也挺快，商业，公园，高校齐全，整体密度也不高，人文气息浓厚；
西部大道沿线生活便利，二手房众多，新房集中在陕建和中粮，最大卖点雁南公园和宜家荟聚，都算区域内公共配套，雁南朗境户型更新，品牌溢价一般，后期保值上和万科还有很大差距；
当然，常宁新区还有新房选择，保利阅云台，地铁2号线终点站，配套不全但环境优秀，上班很近，属于万科润园的平替！
问：没交房时，发现小区实景和置业顾问讲解不一致，怎么办？
答：不一致是普遍情况，完全一致是太阳从西边出来，房地产期房的不确定性，导致营销话术和实物本就不同，卖房时多半说的是居住体验，但盖房则是一砖一瓦，规范和成本，最终还是看开发商的底线和发挥；
比如大门设计，更多的则是效果图和自行发挥，但瓷砖还是白墙，一般在合同上都有明确约定的，至于车位卖给隔壁小区，则是开发商自己决定的；
一般遇到这种问题，先翻合同，没有明确约定，则是和开发商多次协商，协商不成再去住建咨询，是一个漫长的过程，但很多通过强势协商还是有解决的；
很多问题都处在合规但不合情上，双方斡旋的余地很大！
问：软件新城保利161㎡和中铁建172㎡怎么选？
答：大概率还是要选西派樘樾，要的就是一个改善社区的纯粹，软新目前的新房三剑客，梯队是很明显的，最小面积看中海，中等面积买保利，大面积买中铁建，如果遇到面积重叠的，往大户型上靠一靠；
保利虽然有大的，但主力户型还是143㎡，做了四个户型，也是，卖的最好的，中铁建定位比保利高，纯改善社区，独栋单元，改善的门槛是高于保利中海的；
在软件新城土地越来越贵，新房越来越少，看房人越来越多的情况下，尽早上车，当下的十几平米看着差别不大，但随着时间推移，后期小换大的成本是越来越高的，资金，名额，时间都很麻烦；
当下，自住改善能力范围内买大一点的面积，软新作为西安目前房价一梯队，纯改善的社区，在往后还是更有竞争力的。
问：170万预算在西安除了御锦城，还有什么新房可选？
答：御锦城因为是老盘新推，价格有倒挂，所有才能维护住170万总价买房的门槛，对于大多数新房，这个预算只能向港务区看，御锦城19期是例外；
更多的相似价位小区，都集中在二手，产品和御锦城类似，比如城西的万科金色悦城，城东的御锦城，高科麓湾，绿地国际生态城，浐灞的浐灞半岛等；
算上税费，中介费，给出的单价普遍15000+左右，压着西安商品房的最低门槛，同时满足十年房龄，大品牌，次新房，选择不多；
所以，御锦城反而是当下预算最好的选择，二手房和新房都能看，新房大概率是摇号的。
问：鱼化寨拆迁后，后期是怎么规划的？
答：鱼化寨，又称西安“小香港”，都市白领又称“鱼化国际”，占地约3000多亩，居住人口达30多万，是西安最大的城中村之一；
2018年9月鱼化寨街道正式被西安高新区托管；2018年10月，鱼化寨迎来“城改”，目前安置房在建，周边土地陆续出让；
规划上，这里已经属于丝路软件城范围，将利用皂河生态景观文化带，建设服务片区及区域的商业、科教、滨水生活、新都市等城市功能组团，依托城市功能组团，建设服务区域的邻里中心、乐活中心；
简单说，就是皂河要建成公园，鱼化寨建设安置性商品房社区，其余地块，规划商业，大量住宅，学校，道路等， 基本西安的城改拆迁也都是同样方式；
未来，鱼化寨周边还是以大量住宅小区为主，搭配商业，学校，公园，旧改的区域，为了就是拆旧楼腾地方盖新楼。
问：露台复活，虽然是送的，但感觉是鸡肋？
答：鸡肋与否主要看成本，今年四代住宅概念火了，既有阳台半赠送，露台可全送的新规，也有开发商之间户型内卷，在露台上寻找创新的因素，产品更新，对于买房的人，总归不是坏事；
观感上，户户都有拉通阳台，局部做两层挑空，冲击力还是很强的，实际使用中也有不足，比如不能封窗，对外立面造型有要求，隐私和卫生维护是个问题；
优势和短板的平衡，主要看购入成本，同样房价，别人没有你有，又是赠送，买家总是沾光的，如果因为有赠送，导致单价差异很大，就没有必要可以追求了；
这样的设计，在前些年的商品房小区上也有，偷面积的产物，好不好用，既看面积大小，也看后期维护，白送欢迎，掏钱不要！
问：紫薇田园都市怎么样，学区房一直卖的好？
答：这是西安高新最早，最大的商品房小区，因为六小，逸翠园中学，高新一中南校区等资源，当下又是学区房的重点小区；
这么多年过去了，有的组团没有电梯，有的房龄太老，有的维护跟不上，算得上区域内的另一种形式的老破小了，但也形成为浓厚的居住，商业氛围，这样的社区在每个区域都有；
目前最大的房价支撑，依旧是高新学区房的属性，单价不高，面积可大可小，自用后出租也方便，在周边逸翠园的高价下，显的性价比十足；
同样预算下，要么田园都市二手，属于高新，要么隔壁金地，万科次新房，属于雁塔，拿捏关键还是在学校上，因此一直卖的都还挺好；
目前，仅贝壳挂牌房源就有1082套，成交均价17000-21000元/㎡不等！
本周买房问答结束，西安买房答疑，付费咨询渠道，可加小助手微信私聊（备注提问房哥）！
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作者：鬼使白
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