南城，是东莞的行政、商业和金融中心，面积大、社区多、楼盘多，因此学区采取社区+楼盘相结合的方式划片，2023年秋季学区划分详情可回顾：

南城近10年共新建了15所设施优良，师资一流的优质公办中小学，其中公立小学11所，公立初中4所。

南城教育虽稍弱于莞城，但仍属第一档。

不可小觑的是，南城公办学校的硬件设施更好，且对师资的投入更大，发展迅猛，具备赶超莞城的潜力。

除了公办，南城的民办学校也出类拔萃！

其中包括：民办五大校之一的南城开心实验学校、中考成绩稳居东莞前三的宏远外国语等。

南城共有7所民办初中，相对公办数量较多。 皆为多层次办学、直升入学，对外招生名额较少。

本篇将聚焦家长的关注点，围绕5大部分来写：

①南城学区房怎么选？

②16个重点学区房详解+笋盘推荐，助力置业；

③南城4所公立初中对比，洞见南城教育“含金量”；

④南城7所民办校对比，不逊色于公办校的存在；

⑤南城学区房置业总结，避免踩坑。

01

南城学区房怎么选？

南城学区房怎么选？

由于南城4所公立初中是电脑派位，无真正意义上学区房概念，而公立小学是划片招生，所以要从小学着手。

先来选学校。

虽然南城小学整体质量高，但还是有排名之分的（仅供参考）。

第一梯队：阳光中心小学、阳光一小、商务区北部学校。

阳光中心小学，省一级+品牌学校加持；阳光一小，省一级学校，办学质量稳定；商务区北部学校，面向CBD范围内招生，高起点新型现代化新校，备受关注。

第二梯队：阳光二小、阳光三小、阳光七小。

同样作为品牌学校，办学水平较高，口碑好。

阳光四小、阳光五小、阳光六小，放眼整个东莞，教育水准并不差，口碑也较好，评选品牌学校指日可待。

八小/九小/十小是近几年新建校，暂时无法全面评判。

再来选小区。

南城的学区房，除了小户型住宅这类单纯的学区属性，还包括兼顾自住的热门品质楼盘。

以下挑出16个热门学校的重点学区房举例：

02

16个重点学区房详解+笋盘推荐

（一）商务区北部学校

商务区北部学校对口CBD范围，共包含6大楼盘，其中比较受关注的是万象府、石竹新花园。

①万象府

华润万象府，位于东莞国际商务区的核心位置，共规划10栋高层住宅，共约1272户，将引入其商业综合体——万象城。

项目于2019年11月拿地，2020年9月首次开盘，而后三次加推皆火速售罄，涵盖建面约95/125/143㎡带装修3-4房，备案均价约4.7万元/㎡。并于2022年6月，提前了4个月交楼。

目前，万象府在贝壳找房和安居客平台上，皆有二手房源挂牌，挂牌单价约5.1-6万元/㎡。

（图源贝壳找房）

（图源安居客）

②石竹新花园

石竹新花园位于北部学校北侧，与北部学校仅一路之隔，自从北部学校选址落定之后，不少业主上调价格，可见该校的名气。

（图源安居客）

从开年至今，石竹新花园短短两个月成交了45套二手房，成交单价区间2.89-3.46万元/㎡，成交总价区间300-750万，二手房交易活跃。

目前，在贝壳找房平台上，共有95套房源挂牌，单价在3.1-4.3万元区间，主力户型为建面约80-137㎡2-4房。

其中一套建面约112㎡西南向3房笋盘，单价约3.29万元，总价368万。

（图源贝壳找房）

（二）阳光中心小学

阳光中心小学的学区片区，主要为东莞图书馆周边1公里区域内，对口楼盘数量较少，且楼龄较老。

但作为南城目前首屈一指的名校，也带动了周边对口学区房的价格，其中比较热门的有万科金域华府、尚书银座。

①万科金域华府

万科金域华府，位于石竹片区，背靠南城CBD，紧邻华润万象府，享核芯配套。

小区于2012年建成，共分2期。

1期共8栋，1596户，涵盖建面约59-105㎡2-4房，目前贝壳上共挂牌105套，单价区间4.3-6万元，总价区间299-750万。

一套建面约63㎡东南向2房笋盘，单价约4.7万，总价约299万。

（图源贝壳找房）

区别于小户型住宅学区房，小区的4房单价相对较高，一套建面约102㎡东南向精装4房，单价约5.47万，总价约560万。

（图源贝壳找房）

值得一提的是，21年5月，金域华府一期曾以708万的价格成交一套建面约102㎡的4房，目前挂牌价，下跌不少。但对比2018年2.7万/㎡的均价，上涨幅度超100%！

（图源贝壳找房）

二期占地约13万㎡，容积率2.6，绿化率约30%，共19栋，靠马路边的楼18层高，其余26层高，楼间距大，低密花园封闭式电梯小区。

二期涵盖建面约75-169㎡2-4房，挂牌单价区间约4.1-6万元，总价区间310-1000万元。

因为户型使用率低于一期，故二期总体挂牌价会低于一期，比如一期建面约75㎡可做3房，二期建面约77㎡只能做2房。

一套建面约75㎡的东南向高楼层2房，单价约4.1万，总价约310万。

（图源贝壳找房）

今年3月6日，二期单日成交3套，一套建面约100㎡的3房成交价508万，两套建面约169㎡的4房成交价为880万、900万。

②尚书银座

尚书银座，是典型的学区房，属小户型住宅公寓，可入户读书，总价低。由于周边写字楼密布，楼龄也不旧，易出租，二手房市场交易活跃。

小区位于东莞图书馆旁，于2008年建成，共790户，涵盖建面约36-62㎡1-2房，单价区间3.3-5.8万元，总价区间130-360万元。

一套建面约37㎡1房，单价约3.57万，总价约132万，入手门槛低。

（图源贝壳找房）

（三）阳光一小

一小对口范围，主要在鸿福路与莞太路交汇周边2公里区域内，属老城区，人口密集，二手楼盘选择较多，但楼龄相对较旧，大多是住宅型公寓和独栋商厦，居住体验一般，胜在好出租、容易转手。

二手房小户型选择比较多，片区内的学区房属性远远大于自住和投资属性，比较热门的有中央财津、中信新天地。

①中央财津

中央财津离鸿福地铁站约600米，约100米就是旺南世贸商业大厦，有大润发、金逸影城等，配套成熟。

小区于2010年建成，共3栋楼，26层高，3梯13户，户型涵盖建面约45-90㎡1-3房户型，可入户读书，总价低。

目前贝壳找房上共挂牌105套房源，单价区间2.2-4万元，总价区间100-368万。

一套建面约45㎡的1房，单价约2.2万，总价约100万，入户读书门槛低。

（图源贝壳找房）

②中信新天地

中信新天地在金域华府旁，享CBD核心配套。小区共10栋住宅，2229户，开发商和物业为中海。

目前贝壳找房平台上共挂牌116套房源，户型涵盖建面约29-113㎡1-4房，单价区间2.8-4.3万，总价区间85-706万。

其中的小户型住宅，因为可入户读书，且总价低，二手房交易活跃。

（图源贝壳找房）

一套建面约29㎡的南向1房住宅，单价约2.9万，总价约85万，适合预算不足又想要给小孩上学的群体。

（图源贝壳找房）

（四）阳光二小

二小对口胜和片区，楼龄大多比较旧，欠缺次新房，刚需户型为主，小户型也多，单价大多3字头，其中比较热门的小区有江南雅筑、江南第一城。

①江南雅筑

江南雅筑，距离R1线滨江公园地铁站（在建）约600米，1.2公里范围内有东莞中学南城学校、阳光二小。

小区于2007年建成，分一二期开发，共有22栋楼，规模很大，江南特色园林，绿化率高达42%，容积率1.8。

在贝壳找房平台上挂牌52套房源，历史成交70套，主力户型涵盖建面约50-142㎡2-4房，单价区间2.6-4.1万元，总价区间139-942万元。

建面约51㎡的2房户型，总价150万内可置业。

（图源贝壳找房）

②江南第一城

江南第一城距离南城步行街约500米，1.2公里范围内有大润发、欧景城幼儿园、东莞中学南城学校等。

小区于2009年建成，江南庭院社区，80栋楼大城，绿化率35%，容积率1.8，户型涵盖建面约70-303㎡2-5房，单价区间2.7-4.4万，总价区间206-688万元。

一套建面约70㎡的2房住宅，单价约2.9万，总价约206万。

（图源贝壳找房）

建面约101㎡的3房住宅，单价约2.9万，总价约295万。

建面约116㎡的4房住宅，单价约3.3万，总价约390万。

（图源贝壳找房）

（五）阳光三小

三小对口新基社区，片区主要是南城步行街周边1公里区域内，是南城老城区。

这个学区内的光大景湖湾畔、城市风景、晶城等小户型住宅选择多，总价较低，是典型的学区房楼盘，关注度较高。此外，也有比较少见的次新楼盘万科金色城品、汇龙湾。

①光大景湖湾畔

光大景湖湾畔，距离南城步行街约100米，1公里内有大润发、阳光三小、东莞中学南城学校等。

小区于2009年建 成，有22栋高层和5栋联排别墅，容积率仅1.5，大型封闭式花园电梯小区。

户型涵盖建面约35-168㎡1-4房，单价区间2.4-5.2万元，总价区间78-700万元，跨度较大，适合多类群体。

一套建面约31㎡1房住宅，单价约2.4万，总价约78万，入户读书门槛低。

（图源贝壳找房）

②孚泰明园（晶城）

晶城位于南城步行街商圈内，于2009年建成，共4栋楼，规模小，容积率高达4.3，电梯房，户型涵盖建面约32-53㎡1-2房，单价区间2.4-4.4万元，总价88-270万元。

一套建面约36㎡1房住宅，单价约2.4万，总价约88万。

（图源贝壳找房）

③城市风景街区

城市风景街区位于中天中央广场沃尔玛商场北侧，于2008年建成，仅4栋住宅，每栋分2-3个单元，规模小。

主力户型涵盖建面约50-80㎡1-3房小户型住宅，单价区间2.7-4.2万元，总价区间142-490万元。

建面约51㎡东南向1房，单价约2.8万，总价约145万。

（图源贝壳找房）

④万科金色城品

万科金色城品，小区于2020年建成，片区少见的次新房。共3栋住宅楼，共438户，容积率4.4，绿化率36%，规模小，主打建面约91-111㎡3-4房，适合想兼顾学区和刚需自住的家庭。

单价区间3.9-5万元，总价376-561万元。其中一套建面约95㎡3房，单价约4万，总价约378万。

（图源贝壳找房）

⑤汇龙湾

汇龙湾于2016年建成，楼龄较新，共9栋住宅，1427户，容积率达4.28，绿化率40%，涵盖建面约76-190㎡2-4房，单价区间2.8-5.3万元，总价区间235-1368万。

建面约77㎡2房，单价约3.1万，总价约240万；建面约104㎡3房，单价约3.2万，总价约340万。

（图源贝壳找房）

（六）阳光七小

七小对口蛤地社区、水濂社区，大多楼盘楼龄较旧，户型大面积居多，总价较高，单价相对西平较低，其中比较热门的小区有中信森林湖、万科翡丽山、御花苑。

①中信森林湖

中信森林湖可远眺水濂山公园，距离东莞植物园约1.6公里，生态资源优渥。

小区于2014年建成，为大型花园式低密封闭小区，带私家生态湖泊，内部配套齐全、花园环境优美、楼盘较新，品质好，适合兼顾学区和改善的家庭。

主力户型涵盖建面约121-279㎡3-5房，单价区间4.7-5.9万元，总价区间617-2085万元。

其中，建面约121㎡3房户型，单价5字头，总价在617-650万区间。

（图源贝壳找房）

②万科翡丽山

万科翡丽山位于水濂山板块传统豪宅区，南开实验学校旁，山水资源丰富，自带私家山湖景，环境优美。内部设施齐全，有健身房、游泳池、篮球场、运动中心等。

小区于2012年建成，共4177户，绿化率40%，容积率1.5，涵盖建面约94-238㎡3-5房，单价区间2.7-4.5万，总价区间258-1080万元。

建面约138㎡的3房，单价约2.78万，总价约385万；建面约94㎡的3房，单价约2.8万，总价约265万。

（图源贝壳找房）

③御花苑

御花苑于2010年建成，3612户，容积率1.2，绿化率约37%，小区内有会所，包括游泳池、篮球场、羽毛球场、健身房等，还有华润超市、百货店、钱大妈等，北门有嘉荣超市和蛤地市场，生活配套齐全。

户型涵盖建面约32-296㎡1-5房，单价区间2.5-5万，总价区间70-1500万元。

建面约32㎡1房住宅，单价约2.1万，总价约72万；建面约122㎡大3房，单价约3.3万，总价约410万。

（图源贝壳找房）

03

南城4所公立初中对比

初中由于中考分流，比小学重要得多。

由于南城今年共4所初中电脑派位招生，故家长要关注整体的质量。

南城的公立初中创办时间较短，但发展迅猛，比如东莞中学南城学校和南城阳光实验中学，中考成绩已远超市平均水平。

同样的，南城第一初级中学、商务区北部学校初中部，发展潜力也不容小嘘。

04

南城7所民办校对比

南城的民办教育，实力强劲。

首先，是拥有中考成绩稳居东莞前三的宏远外国语，小学部教学质量也是一流水平。但因其没有高中，且小学和初中体量过小，影响力远不及民办五大校。

其次，是民办五大校之一的南城开心实验学校（原东莞市南开实验学校），中考成绩向来数一数二，远超市平均水平，同时也是省内有名的辩论传统项目学校。

波利亚外国语学校首届中考，全校中考平均分为622分，超出全市平均分（571分）51分，位列全市民办学校前十。其中，全校普高上线率为92.39%，莞中上线5人，公办六大校上线32人，600分以上61人，实力爆棚。

御花苑外国语学校，近些年中考成绩远超市平均约50分，五大校上线率也能高达38.57%，

此外，还有多年中考成绩位居全市民办前十的尚城学校。只因学校体量小，且没有高中，且宣传少，知名度尚显不足，但被嘉外收购后，硬软件进行了很大提升，其办学底蕴还在，进入一流学校行列指日可待。

南城优质的民办教育，可谓非户籍生家长的福利。

05

南城学区房置业总结

如果想买东莞市中心学区房，又考虑自住舒适便利性，以及未来升值潜力，南城是第一选择。但需注意：

①需核实是否能入户

如果购买南城新房，目前规定是交楼后才能入户读书，买期房会面临只能落集体户的风险。

此外，只有住宅型房产才可以入户，商业、办公、公寓、小产权、集体性的房产均不可入户，在购房前务必要弄清房源的类型。一般土地使用年限是70年的就是住宅型，40年的则是商业型的。

需注意，不少公寓是住宅型的（70年产权），目前这类公寓是可入户上学，比如“尚书银座”。2010年后，新建的公寓极少有住宅型的。

②老破小有风险

预算少的情况下，南城也有一些老破小可选。
需注意，个别是以前的单位福利性住房，房改后有一部分拿到了房产证，部分是集体土地（还未确权未拿到房产证）。
购买时务必要认真核对房源的房产证等相关资料，确保是有证合法住房。
如果楼龄太久，银行评估时基本不考虑其附加的教育价值，评估价通常比较低，故审批贷款额度很低，首付比例会比较高，有的银行甚至不予贷款。
在购买此类老破小时，务必要做好贷款额度预估，避免因贷款不通过而增加购房成本。

③学区划片有调整风险

南城学区房划片不是固定的，并非离得近就能读那所学校。未来不排除会实行部分多校划片，这是购买学区房的潜在风险。

文章部分信息来源：南城教育、东莞慧家长