4月21日，最高人民法院公开发布了关于商品房消费者权利保护问题的批复。

据发文，批复中第二、第三条均从保护商品房消费者权利角度，分别新增了商品房消费者主张其房屋交付请求权、商品房消费者主张价款返还请求权。

即在相应条件下，这两项权利均优先于其他债权。

即：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，以居住为目的购房人>施工队>银行等其他债主。

该批复自2023年4月20日起施行。

全文如下：

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

购房者有权要求交付所购房屋

资深金融监管专家周毅钦认为，购房者的房屋交付请求权可以优先于建设工程价款优先受偿权和银行等享有的抵押权，具有比建设工程价款优先受偿权更加优先的“最优先效力”。

近年来烂尾楼比比皆是，很多购房人一旦买到烂尾楼，面临着钱房两空的风险。在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但是没有明确的规定。因此实务操作中乱象丛生，在不少烂尾楼盘，业主的权利并没有得到有效保护。

易居研究院研究总监严跃进指出，购房者按揭贷款视为全额交付购房款，但期间的按揭贷款不能出现断供。

此外，此次最高院为保护购房者居住利益而作出的例外规定，仅限于“商品房”，不包括写字楼、商铺、厂房等其他房产。

周毅钦认为，所谓“居住为目的”，参考《九民纪要》的解释，即在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”或者“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的”，都可以理解为符合“名下无其他用于居住的房屋”的规定。

烂尾楼业主可退款！

律师：实践中可能有无法得以有效执行的可能

严跃进认为，此次《批复》对购房者的保护力度要大于建筑企业。此次司法解释涉及到商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。该政策在遇到退房索赔和工程款赔偿两个领域，要优先保护退房者的权益。不过，在退款时，需要认定房屋工程确实持续烂尾、且已经没有交付的条件。

北京市广盛律师事务所主任、高级合伙人翟浩杰表示，批复规定的是“房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”，烂尾楼并不必然能够达到“房屋不能交付且无实际交付可能”的条件。实践中，要看法院怎么认定。只有达到这一条件，才能适用该批复相关规定。当然，一旦达到这一条件，则可能面临开发商资金链断裂、无其他财产可供执行且已完成的在建工程变现困难的极端情形，存在商品房消费者价款返还请求权的优先权得到判决书、裁决书等生效法律文书支持但事实上无法得以有效执行的可能。

烂尾楼退款后 如何操作购房者的贷款？

购房者若要求返还购房款，通过银行按揭贷款的购房者又应如何操作？

根据上述司法解释，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。同时，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

翟浩杰指出，实践中，商品房消费者在请求解除商品房买卖合同时，通常一并请求解除商品房抵押贷款合同，法院经审理认为应当解除商品房买卖合同的，一并判决解除商品房抵押贷款合同，对于商品房消费者已支付给开发商的购房款、已偿还银行的贷款本金及利息，判决开发商偿还或赔偿，对于商品房消费者未偿还给银行的贷款本金及利息，判决开发商直接偿还给银行。

此外，招联金融首席研究员董希淼认为，银行不要以为抵押了在建房产就万事大吉了，购买者比银行抵押权优先，所以银行应在贷前加强对房地产开发商的尽职调查，选择优质开发商合作。

32城半数逾期项目已复工

自去年7月份多地出现“停贷”事件以来，“保交楼”逐渐成为楼市政策的重点。

去年七月末，保交楼首次被写入政治局会议文件。此外，住建、财政、央行等多部委联推2000亿政策性银行专项借款，并已基本投放至项目。央行方面还表示，将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工作。

各地政府也积极行动，郑州、南宁、湖北分别设立100亿、30亿、50亿元纾困基金；同时，积极争取国家政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此外，还有返还未动工项目土地款，优化预售资金监管等动作，助力推动保交楼。

到2022年末，各地房企停工问题得到一定缓解。据CRIC调研数据，截至2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，一半以上已经复工，仍有126个项目处于停工状态。

分能级来看，二线城市停工项目套数达307819套，总建面达3567万平，因购房者按揭比重较高，销售和房价下行压力更大。中西部城市如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上；漳州、淮安、盐城等停工项目所涉尚未交付总建面，也达到100万平方米以上。

值得注意的是，郑州、昆明等城市因政策起步较早、纾困力度较大，目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态，郑州复工项目占比接近9成。

从房企竣工端也可见积极进展。国家统计局数据显示，2023年前2月房屋竣工面积同比增长8%，仅次于2022年12月，为2022年以来次新高，显示“保交楼”已取得一定实质性成效。

但克而瑞研报也表示，部分地区纾困资金审批流程长、支取困难、覆盖面有限等问题还亟待解决，不少项目继续停工或表演式复工也客观存在，保交付、稳民生依然任务艰巨。

克而瑞建议称，对销售进度超过50%，开发商因监管过严导致监管账户中的资金被占用，无法顺利支付工程款的项目，应适度松绑预售资金监管，确保工程正常运行，同时加速其预售证审批进度，允许开发商继续卖房，以卖房的房款优先支付工程款，从而促进其形成良性循环。

二是销售进度过半，开发商因违约、爆雷等原因无力承担后续工程费用，可采取专项借款模式、郑州纾困基金模式、巧妙利用第二支箭、第三支箭等模式改善和支持项目复工。对尚处于开工初期，销售进度不足10%且所处城市楼市行情较为惨淡的项目，建议在风险可控范围内允许购房者退房。

来源：新京报、贝壳财经、第一财经

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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