最近瑞虹九期交房，不少业主就急着套现，挂牌价格18w+，甚至网传有业主挂牌单价超20w，引起了不小的讨论。

截图来自小红书

这已经不是第一次瑞虹引发市场关注。

瑞虹的价格一直很坚挺，去年瑞虹八期一套大户型单价接近18万成交， 20年房龄的瑞虹二期成交单价都有14万，瑞虹为什么这么坚挺？瑞虹的合理价格到底是多少？

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在今天的上海市区，成片开发的商品房片区并不多，有一小片商品房连在一起就已经很了不起，整片开发打造的社区更是稀缺。

过去这几年，瑞虹新城，以及类似的板块比如联洋，大宁，古美这样的中产社区的涨幅都不错，他们的一大共同点就是都是整体拆迁，整体打造的片区，城市界面都不错。

其实环线一直有一个观点，在上海楼市中，优质的城市界面极为稀缺，宜居属性会越来越有价值。

瑞虹新城旧改前的虹镇老街，是北上海市中心最大的棚户区。

虹镇老街几乎是社会底层的代名词，楼上堆楼，房屋交错，盛产流氓。

虹镇老街旧景

好在这样的地方推平后，就是宝贵的处女地，整体规划整体开发，打下了成为标杆社区的底子。

瑞虹新城街景

为什么整体打造的社区稀缺？

原因是上海的城市现代化开发很早，上海市区的格局目前仍遗留着上海滩的痕迹，比如南京路一百年前就是商业中心，今天仍然如此；

像黄浦静安徐汇这些地方作为传统市区，规划并不凌乱。

但是在上海的北区里，华界外的虹口杨浦当年都是大片滚地龙，杨浦滨江还有大量的老工业和旧厂房，道路规划比较乱，城市界面也相对比较破碎。

改革开放后，随着市区的开发，在如今的内环，虹杨闸北的中外环又兴建了大量的工人新村和安置房，导致城市界面进一步割裂。

其实直到今天，整个北区的宜居片区都不多。

瑞虹新城地处内环内，又是北区中难得的在整体规划开发的社区，自然很稀缺。

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对于现在的中产客户，拿着一两千万的预算，谁也不愿意买在一堆老破小或者老大楼里。

整体开发整体建设，既保障了整齐的城市界面，也保证了配套的健全。

而且相比于其他几大中产片区，瑞虹的商业更为优秀。

瑞虹新城板块范围

古北，古美，联洋都不以商业见长，不是说这些地方商业氛围不好，只是缺少一个有区域影响力的商业地标。

瑞虹天地的太阳宫，月亮湾，星星堂，在众多中产片区就显得很出众。

从最早的瑞虹二期配套瑞虹坊，到15年开业的亲子街区星星堂，16年开业的时尚街区月亮湾，随着住宅的开发交付，瑞安一步步的为片区配足商业配套。

直到21年太阳宫开业，瑞虹天地逐渐有了区域商业中心的样子。

瑞虹新城太阳宫

随着四川北路商圈的落寞，虹口的商业氛围一直不大景气，除了北外滩的商场几乎一个能打的都没有，虹口人民要么南下黄浦，要么北上五角场。

太阳宫的开业对区域商业活力带动了不少，至少，虹口腹地的居民可以不用跨过苏州河去黄浦购物了。

月亮湾的空铺

但是太阳宫的开业对星星堂和月亮湾还是有些虹吸，目前月亮湾的铺子空了不少，星星堂更是有些空旷。

03

任何一个中产社区的形成，均有其发展成熟的特定历史机遇。

比如古北，背靠拥有大量外企的虹桥开发区，1995年到2005年的时候，是外企的黄金时期，超强的购买力直接把古北带飞，甚至把天山也带火了。

古北二期

古北二期御翠豪庭上市的时候，价格就直逼2万，相比之下，联洋当时的房价连一万块都没有。

联洋的小区房龄大概都在2005年前后，跟今天差别并不大。

但是当时的联洋却不像今天这么金贵，当时的外企也主要分布在陆家嘴，金桥这些地方。

联洋的机会出现在06年07年的A股大牛市后，金融行业大爆发，陆家嘴的金领们钱拿到手软，他们涌入联洋才把联洋房价推高。

瑞虹崛起的过程，同样也伴随着整个北区居民的改善需求爆发。

虹杨的内环聚集了大量的工人新村，但是整体片区内商品房开发并不多，聚集着大量需要改善居住环境的家庭。

瑞虹的开发，给了这部分客户改善的去处。

和瑞虹类似，新江湾的开发虹吸了宝山和虹杨北部的改善需求，大宁虹吸了普陀宝山虹口中部的改善需求。

而且，中产居民汇聚的周期很长，瑞虹成长到今天也不是一朝一夕。

在1996年，瑞虹一期就在上海开始销售精装房。

当时6000元的单价，对于1996年8178.48元的上海人均可支配收入而言，并非普通家庭可以承担。

2006年二期上市，均价飙到17000元/㎡，整体超过100万的总价，再次将当时的中产客户收入囊中。

到了六期以后，瑞虹也逐渐把户型做大，变成了改善定位的高端社区。

瑞虹九期上市的时候，新房的单价已经高达11.5万/㎡，妥妥的豪宅标准。

瑞虹九期

而且，瑞虹开发了25年，这也是上海人口导入最快的阶段，人口红利下，全国的高净值人群置业上海。

经过一轮轮的筛选，让瑞虹新城，始终保持着高净值人群的导入，成为了北区真正的顶流社区。

04

当然，瑞虹新城有很多槽点。

比如以大户型为主的八期九期都没有会所，要与七期共用；

比如真石漆的外立面有些掉价，完全匹配不了当下已经高企的价格；

比如瑞虹没有好的学区，跟其他中产社区差了半个身位。

当然还有瑞虹超高的容积率，有粉丝吐槽瑞虹会是下一个中远两湾城。

瑞虹的真石漆外立面

当然瑞虹肯定不会是下一个中远两湾城，首先瑞虹并不是巨型社区，每期都是分开管理；

而且前文也已经讲过，瑞虹的圈层很不错，社区的打造也要更好。

如果给瑞虹一个客观的定位，瑞虹和前滩的分级差不多，位于是豪宅和中产社区中间那一档。

当然，前滩地段能级上更高，毕竟是CAZ。

相比于国际社区联洋、古北，瑞虹的房龄更新，而且瑞虹的商业更发达。

相比于古美、大宁、新江湾，瑞虹的位置更好。

但是相比于豪宅片区，瑞虹的地段并不算优质，户型配置和客户圈层就有些不够用。

上海的豪宅区，门槛大概以3000万为界，而且3000万大概率买不到合适的，一般都得拔高预算。

如果手握2500到想买一个三房，买古北联洋房子都太老；

入主市区的话，老静安，老黄浦可选的标的并不多，大概率要加些预算；

前滩的话，标杆社区晶耀名邸，海景壹号的三房都是典型的小三房，舒适度有些不足。

新房市场上，北外滩核心区住宅不多，东外滩目前来看还无法与瑞虹相比。

选来选去，瑞虹成了最合适的选择。

回到文初，瑞虹八期、九期大户型18万的单价高吗？

我认为作为一个中产社区中房龄最新、定位最高的社区，这个价格是合理的。

但这个价格也已经接近峰值，这样的价格几乎已经没什么投资空间，后续只能跟着大盘往上走。

瑞虹未来的机会来自于北外滩核心区的外溢，肯定会有增量，但增量绝不会有大家想的那么大。

北外滩对周围的板块价值提升，我们后续会继续发文讨论。

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