First Frost

近日，龙湖商业与南京能谷能源产业发展有限公司达成管理合作协议，将打造华能G46项目的商业部分，该部分位于江宁区麒麟科创园运粮河东路以南、沧波门北街以东，总建筑面积约12万平方米，建成后将落地龙湖旗下的天街品牌。

南京商业吸附力强，竞争格局“一超多强”

天街是龙湖集团在全国布局的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。

作为国家中心城市、长三角特大型城市，南京的商业价值毋庸置疑。2022年，南京以1.7万亿GDP总额稳居全国前十，以17.9万元的人均GDP位列全国第九，同时南京常住人口规模达到949万人，同期人口增量位列全省第一，高速的经济增长以及持续的人口涌入给予了南京商业源源不断的生机与活力。

高速的经济发展和大量的人口涌入，不仅让南京的商业价值逐步攀升，也催生了城市商业的变局。南京商业的格局，逐渐从新街口的一家独大转变为一超多强，各个区域商业中心强势崛起。

落子无集中式品牌综合体商业的成熟板块，同时交通便捷

南京强大的商业引力吸引龙湖的重点关注，龙湖集团择址南京重要的城市发展节点，每次落子都选在有客户购买力支撑但无集中式品牌综合体商业的成熟板块。同时交通便捷，既有区域内生型客户也通过地铁（已建或规划）、快速路等交通资源导入周边板块客户。自2019年起，龙湖在南京已经布局6座天街综合体项目：

河西天街位于南京CBD河西片区，板块能级高，周边金融、互联网、科技等高端产业集聚，客户购买力强，未来或将成为全市热点商业集群；

龙湾天街位于日益火热的杨家圩江宁片区，作为江宁未来的中心区域之一，其辐射能力预计可达半城级；

江北天街位于国家级江北新区，南京2035规划中将江北新主城纳入中心城区，规划能级高，后期板块商业吸附潜力大；

六合天街作为雄州副中心区域的代表商业，填补了六合大型商业欠缺的短板，提升了雄州整体商业等级；

雨山天街落子江北珠江镇老城，交通资源优越，在满足板块内部客户消费需求同时，通过便捷的交通导入其他板块客户，助力增长板块商业吸附力；

麒麟天街占位麒麟科创园优质区位，入市后将带动片区商业能级的全面提升，同时将联通区域商圈马群商圈，形成新一级的副城级商圈。

因地制宜，剖析消费者需求，精准定位产品

在产品定位及运营层面，南京天街因地制宜，在剖析消费者的痛点及敏感点之后，结合板块特征和客户属性针对性定位产品：

处于高能级板块的河西天街，定调中高端，以创新的业态布局，完全打破传统业态的组合划分，整体采用“业态布局+场景体验”的 展现方式。项目聚焦河西CBD都市青年、品质家庭和时尚精英白领的消费需求，致力于打造“24H+生活赋能中心”，为南京年轻消费群体带来“率性而活”的体验型消费空间。

处于发展中心的江北天街、龙湾天街、雨山天街，以稳扎稳打、品质运营为消费者带来关于理想生活的新想象：

江北天街：在整体空间设计上强调“家庭+体验”。外部景观从景观、室内、服务、智能四维构建亲子运动的互动氛围，室内围绕"多元、共享、社交"的主题全方位触发消费情绪。同时，江北天街还与科技深度融合，打造南京首个5G全覆盖商场。

龙湾天街立足小龙湾周边，因地制宜以“游轮寻宝”为建筑IP，巧妙设计“峡谷奇境”、“奇幻谷”、“奇幻森林”等六大主题场景互动空间，以全城玩乐制造厂的形象为消费者打开全新玩乐体验模式。

雨山天街从求雨山和凤凰山获得灵感，创新规划了区别于现有项目的森系天街，将自然、商业与美学有机地融合在一起，为消费者打造了一个具有创意的“森系风”城市新空间。

处于传统老城的六合天街，其区域商业相对饱和，重在通过差异化占据市场空白，以新鲜体验塑造竞争优势。通过富有艺术性的体验式购物场景设计和众多首进品牌的引进，打造以家庭消费为主体、全客层覆盖的六合首个全家欢聚品质生活中心。并将六合地缘性文化IP茉莉花元素融入建筑内外，成为六合地道元素与新兴商业体的首次跨界融合。

租金下降、空置上升，运营承压

龙湖在南京布局的这4年与疫情3年高度重合，出租率逐年下滑，首年均超97%的出租率到2022年几乎下滑到90%左右，租金层面也持续下行。

（数据来源：龙湖集团年报）

根据下图所示，目前开业的4座天街项目出租率均持续下滑，其中河西天街、江北天街下滑趋势最为明显。截至2022年，在运营的4座天街项目中，六合天街出租率最低，为88.4%，龙湾天街出租率最高为93.6%，而全国天街平均出租率为93.8%，南京所有天街出租率均低于全国平均水平。

（数据来源：龙湖集团年报）

放眼南京2022年购物中心整体出租情况，代表性的63家购物中心平均出租率为89.12%，近4成购物中心出租率超95%，南京雨花客厅E-park、南京建邺吾悦广场、南京金鹰中心（新街口）B座等购物中心出租率更是达到了100%；出租率在90%-95%的购物中心，占比达27% ；出租率低于90%的购物中心则有21个，占比达33.3%，4座天街项目的出租率基本处于中下游水平。

（数据来源：CRIC及数据调研）

拥抱变化，把握客户，不断创新

出租率是项目整体运营能力的直观表现，南京龙湖天街带来的热度优势不在，项目的布局择址并不是一劳永逸的，项目周边区域消费力与初始预期随着市场变化终究会发生偏移，辐射客群、招商策略需要阶段性随着消费者取向不断调整和优化。

随着越来越多入局者的涌入，未来南京商业市场的竞争也会越来越激烈。在如今的商业地产漩涡中，挑战与机遇并存，商场想要突出重围并获得持续的市场竞争力，就必须要拥抱变化，通过创新驱动，不断拓宽和加深自己的“护城河”。

文/南京克而瑞高级分析师 沈向阳

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