刚刚，曝出一

个大

消息：深圳市规划和自然资源局南山管理局关于[红树湾地区]法定图则规划调整公示，将DY08单元北部两地块均由“商业服务业用地”调整为“二类居住用地”

也就说，红树西岸、中信红树湾等顶豪集聚的深圳湾超总，要迎来新住宅。

看下方截图，本次调整涉及DY04、DY08两个单元，其中新调整增加了住宅用地的是DY08单元，有3个重点信息：

1、 法定图则DY0 8单元主导功能由“商业服务业用地”调整为“商业服务业用地+二类居住用地”；该单元北部两地块均由“商业服务业用地”调整为“二类居住用地”，新增地块编号分别为03-14、03-15。

2、 其中03-14地块用地面积17388平方米，03-15地块用地面积17222平方米。

3、 两 个地块规划指标合并控制如下：用地性质为二类居住用地，容积率6.0。

这是两个地块调整后的法定图则对比，DY04单元某地块由商业服务业用地变更为了一所九年制学校；DY08单元上方两个地块（03-14和03-15），调整为了二类居住用地。

根据地块控制指标一览表（调整后）显示，这两个地块（03-14和03-15）将配套建设9班幼儿园、托育机构、社区体育活动场地、社区健康服务中心，文化活动室，社区管理用房、社区老年人日间照料中心、社区儿童游戏场地等设施。

这是DY04、DY08两个单元的实景图。

看到这里，可能由粉丝会疑惑：控制指标并没有显示有住宅？到底有吗？

淘哥认为：应该是有的。因为这两个地 块的容积 率为6.0，如果只是建设幼儿园、活动室、儿童游乐场等配套，容积率不会这么高。

两块地的用地面积分别为17388、17222平方米，合计34610平方米，按照6.0容积率计算，总建面大约为20.766万平。

20多万的建面，如果全部是商品房，如果拿出来拍卖，淘哥地价估计要近百亿。这方面可以参考深业和人才安居拿下的前海桂湾地块（即今年的深业云海湾项目），建面是21万，占地5.13万，限价封顶总价是86.65亿，最后定格配建5.7万保障房，就这样还摇号才最终决定归属。

无论从哪方面，红树湾超总这个地块的价值都要超过桂湾地块。所以未来如果拍卖，一定是会到达限价封顶（或许会定个百亿内）+保障房封顶+摇号。

更关键的问题，这两块宅地如果入市，能卖到多少钱？

看下图，DY08邻近红树湾地铁站，对面是万科Sic综合体，商场这个五一就要开业，附近就是中信红树湾、红树西岸两大知名豪宅，是深圳湾超总的核心位置。

地块一路之隔的红树西岸，二手估值应该在18-20+，而中信红树湾不同房源区别比较大，近期成交的两套房源，单价约15万/平。

淘哥认为，如果这里卖住宅，不限价的情况下，轻松能到15-20万/平。应该是可见的地块中，除了东角头，半五这两个，深圳最顶级的地块了，如果说有遗憾，那就是恐怕不能看海，否则就是另一个招商玺、悦府。即使不看海，但是它比红树西岸和中信红树湾要安静，如果做大户型改善，配合高品质，未来也会是深圳头部的豪宅。

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文杰淘楼小密圈由陶文杰创办，20年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。创办文杰淘楼、淘友荟。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地、见多识广，过去20年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。

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